规模与红线压力下张炳南喊话“五年再造保利置业”（实录）|保利置业_新浪财经

　　自2019年的高层大换血后，保利置业过往略显颓势的发展态势有了转向，外界对其未来发展也有了更多的期待。

　　3月26日下午，保利置业在线上召开2020年度业绩发布会，董事会主席张炳南携董事总经理王健等一众管理层出席。

　　这两位“新官”上任已有2年时间。电话那头，张炳南已有所准备地要向外界传达保利置业目前正发生的变化。

　　据其介绍，保利置业在近两年步入加速期，2020年在销售、拓展、资产周转上都有了些许变化。

　　管理层口中的“当前最重要的任务”放在了“发展和增长”上，张炳南亦喊话称，“公司已经制定了在未来五年再造一个保利置业的‘十四五’奋斗目标”。

　　从行业最为看重的销售指标开始介绍，管理层较为欣慰地直言，2020年“打破了保利置业多年来销售停滞不前的僵局”。

　　年内保利置业实现合约销售金额同比增长21%至人民币521亿元，达成全年销售目标，合约销售面积约283万平方米，分别录得20.6%、19.92%的同比增长；合约销售均价18411元/平方米则较2019年微升1%。

　　去化则在下半年有所提升，全年推货970亿元，平均去化率为53%；而由于近两年补充土地储备的权益比较高，2020年权益销售额为390亿元，占比76%，同比增长40%。

　　按区域分布，长三角和珠三角地区合约销售占比分别为35%和18%，西南地区和其他地区合约销售占比分别为23%和19%；香港地区占比则仅为5%，相较2019年有香港龙誉项目加持，2020年香港区域销售贡献减少。

　　疫情影响下销售得以达标，主要因整体推货有所加强，根本上则是得益于资产周转率的提升。

　　据介绍，年内保利置业首次开盘的项目达到21个，相比2018年和2019年首推项目8个和10个，数量翻倍。其中单盘合约销售金额超过人民币10亿元的项目达到11个，包括南宁保利领秀前城、宁波保利湖光印、广州南沙保利城、惠州保利阳光城和香港启德龙誉等。

　　张炳南表示，近两年保利置业对新拓展项目都制定了严格的开发周期标准，并且每年不断地提速，2019年的拓展项目从获取到开工平均用时6.7个月，2020年上半年将用时缩短到4.3个月。

　　为确保销售快速增长回笼资金，张炳南称：“为项目制定更具挑战性的工程节点和开发周期是整个保利置业提速的第一步，先是有质量的销售和回笼，提升现金的使用效率才是提升资产周转率的核心。”

　　为此保利置业2021年定下的合约销售目标是620亿元，同比增速接近20%。不过由于销售到结转中间有两到三年的时间差，目前销售收入反映到利润表还需要一定的时间。数据显示，2020年保利置业股东应占溢利为18.8亿港元，同比下降50.95%。

　　对此管理层表示，2020年底已售未结转规模为390亿元，目前经过内部匡算毛利率水平在28%，基本上能代表2020年的销售和未来结转的毛利率情况。

　　经过一番调整，目前保利置业正处加速发展时期，按照超过40%的年复合增长率，管理层提出“五年规划做到1300亿”的目标。

　　不过要满足有更多的供货量支撑销售，则需要寻求更多的拓展，这也是保利置业这两年的工作重点。

　　张炳南对于过去一年的拓展成果是比较满意的。在整体布局上，2020年保利置业在14个城市拓展了20个项目，首进杭州、昆山。投资的重点是要放在产业和人口持续增长的高质量城市群，以确保稳定的市场需求作为保障。

　　截至2020年底，保利置业持有的权益土储在一二线城市占比达80%，位于长三角和大湾区的权益土储总建面同比增长了10%。这也意味着在投资开发上需要有更多的投入。

　　为降低成本管控，保利置业在拓展渠道上也寻求更趋多元化。据介绍，2020年新增项目接近半数是非招拍挂渠道获得，其中在哈尔滨、山东、上海获取的多个项目均是与政府协议合作所得。

　　至于2021年的拿地计划，管理层给出的预算是210亿元，这是保利置业连续3年制定超过200亿元的土地预算。

　　在一定阶段内，保利置业需要保持足够的现金来应对发展的需要，而对应的，也意味着债务指标的改善会有不小的压力。

　　2019年加速拓展以来，保利置业的债务有所承压。截至2020年底的数据显示，其净负债率较2019年上升5.5%至109.5%，资产负债率80.92%，较2019年的78.1%上涨2.8%；现金短债比1.55，对比三道红线融资新规，踩中两条线。

　　对此管理层指：“希望今年力争把净负债率降到100%以下，资产负债率降到50%，中长期的目标还是70%。”随着销售结转增加现金流，以及资产的进一步处置，资产负债表会得到进一步改善。

　　至于总借贷增长30%，叶黎闻对此作出解释称，因目前的报表是用港币记账，而保利置业主要的帐务是在境内发生，如果以人民币为单位，2020年底的总借贷比2019年底只增加了26%；再剔除再融资的时间重叠影响，2020年总借贷同比增长20%。

　　在整体债务结构上，保利置业在2020年寻求北金所债权融资、北京保利大厦CMBS、境外美元债和供应链ABN等融资产品，通过低息置换到期债务、新增融资成本压控和提前偿还高息贷款等方式，融资成本由5.2%降到4.72%，由三年期改善为5年。

　　三道红线下，王健称：“要用尽快的时间实现公司的利润结转，来实现公司的资产负债率达标。”

　　以下为保利置业集团有限公司2020年度业绩会问答实录节选：

　　现场提问：公司是否有设定一个中长期的销售目标？2021年对应的推货量是多少，以及货量分布是怎样的？

　　万宇清：2020年公司总共推货970亿，实际销售520亿，同比2019年的增长是20%，整个平均去划率是53%，其中新推数量是60%；其中保利置业的权益销售有76%，权益销售额是390亿元，同比2019年有40%的增长。

　　2021年的货量分布，主要供货是在广州、深圳、上海、宁波、佛山、苏州6个城市，主要是长三角和珠三角，这里的推货将近有60%。

　　2021年的销售目标是620亿。说到中长期目标，我们“十四五”规划有两个，一个起始目标是1000亿，这1000亿主要在2020年520亿之上每年增长15%，年复合增长率40%-50%；如果要按照这两年的增长率，五年规划要做到1300亿。

　　现场提问：2020年香港项目对公司销售的贡献情况如何？今年公司在香港市场的销售增长预期是怎样？未来一年是否还会考虑在香港投地？

　　潘智平：我为大家介绍一下香港项目，主要是2020年结转收入是香港启德龙誉项目，在2020年结转17.41亿港币，占了房地产总收入的6%，毛利的贡献是8.41亿港币；关于今年销售的情况，启德龙誉现在还有余货6亿港元，在去年年底的时候，我们拿到预售证并推出6栋洋房。还有启德6553项目，分别在2019年底和2020年中开工，我们争取两个项目在2022年底可以推向市场。我们对香港的楼市充满信心，公司会坚持在该区域投资发展。

　　现场提问：去年中的时候，张主席说希望保利置业可以给大家一个比去年更好的面貌，想请问新一年是否还有进一步的拓展计划？

　　管理层：2021年的投地计划大概的资金安排是210亿元，占了回笼目标的40%多。如果今年的销售和回笼顺利，我们不排除超过这个支出。因为国内有一个土地推出的政策，而且是对核心城市的政策做了改变，我们会适应这个政策，及时调整我们的策略，投资方向上还是长三角、大湾区，这两个主要的城市群，同时在投资的具体的项目上，还是以中小和快周转为主，首选高流量和土地价值被低估的板块，为项目后期周转提升周转速度和盈利水平，寻找优质的项目。

　　公司这两年通过内部的调整也在改善土地储备结构，2020年新增项目的投资方向还是比较明确的。大家可以看到新增的20个项目的分布在长三角和湾区，大约占比提升了10%。另外在未来的拓展，纯粹的招牌挂的市场方法获得的土地，将来的利润空间还是受限的，也不高。我们想在未来的土地储备和拓展投资上，会进一步加强同政府的沟通，包括旧改协议等多种购地方式，使土地的成本控制能够得当，进一步的提升开发效率，控制好直接的建造成本、开发成本。

　　现场提问：土地集中供应新政对公司有什么影响？

　　王健：新政策推出的比较急，从我们目前监测到的土地市场信息来看，上海已经在准备了，广州已经公布了，北京也有信息公布出来了，这几个比较集中推进的城市都有信息，但是还没有完全执行过。从现在的市场情况来看，有很多具体的到底会是什么状况，怎么应对？因为有些城市保证金的流量都是高达几百亿的，这些对资金、管理会有什么影响还不好判断。

　　但是在新政策下，我们相信趋势上政府希望稳定预期，稳定公开的出让计划，集中推进会加大土地的供应量，并且充分披露了土地的市场信息，这之后我们对当地的市场会有更准确的判断，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企，我们觉得是利好的一个信息，因为这些在短期之内要调动比较大的资金和储备银行的信贷，这些是参与集中土拍的一个必要条件。

　　新政策的目的，我们相信还是适度的控制地价，对未来稳定住房的公益预期，从而稳定房价。土拍的市场风险降低一些，企业可以更多的关注在产品的提升和运营上，从去年到现在，政府从资金的管控、土地的出让，一系列的供给侧改革下，相信市场会有更多更好的收并购机会，公司也会积极的关注。

　　在应对土地出让的新政下，加强现金流的回流，这也是现在保利置业现有的经营状态的一项优势，我们目前的资金状态还是比较充裕的。其次，我们要加强在公司招牌挂以外获取土地的能力，集中供地的竞争比较激烈。但集中供地仍然是招牌挂的方式，项目的利润率都比较有限，我们还是要保持多元化的拓展这样的经营措施。

　　最后一个是在业务管理上更加精细，将来的土地集中出让，也是集中推向市场，在产品质量管控、成本管控这些方面将来的要求会更高，每个企业都有一个调整和适应的时期，我们会积极应对这个市场变化，加强公司及时调整管理精细度，适应新政的推出。

　　现场提问：关于市值方面，请问公司对股价是否满意，未来是否会考虑提高股息分派水平和派发周期息？

　　王健：公司现在的股价确实估值比较低，应该说，我们相信随着公司的销售提升，以及运营效率向行业的最优秀企业看齐，公司的估值水平可以得到改善，市场也会对保利置业有更好的发现。

　　原来的计划我们也希望在2020年，会更多和投资者做面对面的沟通，现在因为疫情，可能2020年我们还没有能够实现这样一个工作计划。希望疫情能够尽快过去，我们可以更多更高效的直接向市场传递公司的价值。

　　至于回购、派息，其实公司的董事会都是要平衡公司业务发展的资金需求和给予股东的现金回报来提出给股东会回购或派息的建议。从去年到现在，一系列从融资到土地方面的监管新政，也都对开发商的现金流管理提出了更高的要求，我们也明白者对于股价的诉求，我们想如果业务和市场环境在合适的时候，公司都会考虑这些措施来平衡业务的发展和股东的回报。

　　保利置业都是根据规模净利润来决定派息比例的，我们今天的董事会也已经通过，向今年的股东大会建议分派比例提升至25%，这是根据归母净利润来计算的，如果是按照核心净利润计算，这个分派比例已经达到了33%，我们相信，从中长期来看，随着保利置业业绩的持续提升，这个分派的比例还有提升的空间。