净利逆势涨四成，保利发展为何不惧周期？

　　在房地产行业调整之年，有人逆风上行。

　　4月15日，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利发展”）发布2019年业绩，总营收2360亿元，同比增长21.3%，净利润为376亿元，同比更是大增43.6%，这一增速在TOP10房企中位居前列。

　　在以4618亿元的销售额稳坐行业第五位置的同时，这位一向以稳健著称的“央企地产一哥”，去年还将净负债率降至56.91%的行业低位，同比下调约23.64%。

　　在龙头房企纷纷放弃规模竞赛、追求高质量发展的大背景下，地产行业在谨慎的情绪中迈入2020年。

　　但今年3月，保利发展控股战略研究院发布的《保利发展2019-2020年房地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》）重申，城市的生命周期就是房地产的生命周期，而我国的城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大增长潜力。

　　在4月16日的业绩说明会上，对于未来及中长期发展，保利发展副总经理潘志华表示，保利发展规划是不低于行业平均增长速度，保持持续发展。

　　在房企面临规模扩张受阻、利润挤压、杠杆率下调等诸多困境的情况下，即使保利发展仍是“稳”字当头，但话锋之间，一切似乎尽在掌握。保利发展的这份从容来自哪里？

　　逆势上扬的秘密

　　在龙头房企中最晚发布年报，但保利发展的成绩着实令人眼前一亮。

　　根据财报，2019年，除了营收和净利润保持较快增长外，保利发展的毛利率提升2.48个百分点，达到 34.97%，要知道，在龙头房企中，能实现毛利率超过30%增长的寥寥无几。

　　高质量发展背后，保利发展深耕城市群的战略布局功不可没。

　　在2019年财报中，保利发展指出，其坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等六大重点发展区域。这恰是基于保利发展近年来对行业趋势的精准研判。

　　在去年发布的白皮书中，保利发展就提出，随着“二次城市化”推进，城市群、都市圈崛起。去年2月，粤港澳大湾区规划落地；去年4月份，国家发改委发布的文件中，城市群和都市圈被确定为中国城市化的未来方向。

　　在今年3月的白皮书中，保利发展提出，中国人口规模已告别高增长的数量红利，但2.5亿高素质人口迁移选择，将重塑未来城市格局。未来15年中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口，有巨大增长潜力的城市群、都市圈和中心城市将“集宠爱于一身”。

　　而保利发展深耕核心城市群及都市圈的战略，已经见到成效。

　　财报显示，2019年，保利发展签约金额4618亿元，同比增长14.1%，市场占有率提升至2.89%；签约面积3123.12万平方米，同比增长12.91%。其聚焦的38个核心城市销售贡献达77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三。

　　在土地端，保利发展亦沿袭这一判断。

　　2019年，保利发展新拓项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元，38个核心城市拓展金额占比达79%。

　　截至2019年末，保利发展在国内外100个重点城市合计拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米。其中在待开发面积中，38个核心城市占比达 58%，六大城市群占比达88%。

　　其中，作为央企，保利发展是首批参与保障房建设的企业之一，截至2019年末，在建项目中涉及保障房建设的项目超110个，规划总建面超过780万平方米，包含近10万套保障房。在三旧改造领域，目前保利发展跟进项目超110个。

　　业绩说明会上，潘志华透露，保利发展目前的土地储备预计可保持未来3-4年开发需求，同时公司仍将继续加大土地储备。

　　在踩准 “城市生命周期”的背景下，保利发展还有众多房企不可比拟的优势。

　　财报显示，保利发展的净负债率，自2016年后重回60%以下，这将进一步降低公司的流动性风险，减少负债压力。与此同时，作为央企的保利发展，其有息负债综合融资成本仅为约4.95%，而TOP5房企的平均融资成本为7.09%。

　　业内人士评论，在当前融资普遍收紧情况下，保利发展仍保持较低的融资成本，“这对于保利发展来讲是非常好的‘逆行’机会，包括加大土地投资、投入更多的营销开支以加快销售等。”

　　2020年，保利发展已备好充足的“弹药”。潘志华在业绩会上表示，随着疫情防控见成效，销售已基本恢复至去年的8-9成。今年，保利发展计划新开工面积4300万平方米，竣工面积3400万平方米。

　　值得一提的是，保利发展在发布年报的同时，还推出了约97.8亿的分红方案，分红比例达35%，现金分红规模及比例，在A股房企中均属较高水平。

　　跨越周期的利器

　　保利发展对增量市场颇有信心，曾在去年的白皮书中提出，未来5-10年仍将维持十万亿以上的规模，但对于一贯稳健的保利发展而言，未雨绸缪同样重要。

　　在与部分房企跨界布局对抗周期不同的是，保利发展始终围绕地产主业进行强相关多元化，成为穿越新周期的一把利器。

　　早在2002年，保利发展就已在谋划多元化，当年的“三个为主，两个结合”发展战略，就曾提出“以房地产业为主，适度拓展相关行业”。

　　2018年9月，保利地产更名“保利发展”，提出“不动产生态发展平台”的企业定位，呈现以 “不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”的“一主两翼”布局。

　　根据2019年财报，在 “一主两翼”之下，保利发展形成物管、经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局。

　　综合服务方面，保利发展在建筑、物业、代理、商业四个板块都有较好的积累，目前已经形成百亿量级。

　　这其中，物业管理平台保利物业（06049.HK）去年登陆香港联交所，全年业绩表现不俗。根据财报，去年营收59.67亿元，同比增长41.1%；净利润5.03亿元，同比增长49.7%。其中，保利物业的营收，在2019年“两翼”113.06亿元业务收入中占比达52.78%。

　　根据中指研究院2019 年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。截至4月16日，保利物业市值达413亿港元。

　　在创造收益之外，保利物业从开展社区活动、加大社区智慧投入、强化社区安全管控等方面，营造人文社区，倡导更有品质、更具价值的社区生活。

　　代理方面，保利持续推进销售代理平台合富中国的整合工作，加强市场化拓展。目前销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，市场竞争力持续提升。

　　在商业管理板块，保利发展以轻资产模式实现品牌及管理输出，在管面积达268万平方米，其中购物管理中心管理面积达153万平米，酒店管理面积达94万平米。

　　而对于动辄上万亿市场规模、受到国家重点扶持的康养领域，保利发展已经有十多年的积累，业务范围覆盖机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等多个领域。

　　截至2019年末，保利发展已开业养老机构6家，总床位数1776张，布局多个微型社区养老机构，覆盖华北、华东、华南、西南等区域的重点城市。

　　在“两翼”的另一“翼”，即不动产金融端，保利发展是国内最早设立不动产私募基金的公司之一，目前，保利发展在管基金规模近1200亿元。

　　“保利发展的不动产金融业务在一定程度上能带动相关的配套产业的发展，如物业、旅游、休闲、健康等。”业内人士表示，基于保利发展的央企背景，其未来的基金规模有进一步扩大的可能性。

　　较好的资金能力有利于其后续与其他企业的合作，比如在某家企业有资金压力情况下，保利发展可通过该基金介入进行项目收购或联合开发等，有助于其寻找更多的投资机会。

　　对于“不动产生态发展平台”的前景，川财证券认为，保利发展的两翼业务市场化能力增强，协同主业的同时，兼具利润增长点的角色，多元化业务共振助力不动产生态发展平台加速成形。

责任编辑：张恒星 SF142