［回乡见闻］西北工业城市的基建地产生态_新浪财经

　　本文作者系申万宏源建筑分析师李峙屹于内蒙古包头春节见闻

　　摘要：

　　1）工业化是包头的城市名片，优厚的自然资源条件孕育出钢铁、铝业、装备制造、电力及稀土五大支柱产业，传统经济的引擎曾经为城市的崛起奠定坚实基础，但在新时期产业升级的大背景下，家乡也同样面临转型压力。

　　2）可以看到19年底通车的高速铁路极大的便利了“草原儿女”的出行，地处西北部区域，补短板的基础设施建设和所肩负的生态保护职责将促进政府投资不断继续，同样作为硬币的反面，地方政府债务和财政收支平衡也将考验城市决策者智慧。

　　3）“造城”在三四线城市普遍发生着，“房子”也永远是绕不开的话题，“棚改”带来的居民需求扩张，政府搬迁造成的资源转移，龙头地产公司的渠道下沉共同交织演绎着本轮地产周期的故事，出了“北上广深”帮助我们了解更加真实的中国。

　　我来自内蒙古包头，从2009年读大学开始计算，2020年已经是我离开家乡的第十个年头了，小时候对于故乡的理解更多的停留在书本和政府介绍上，比如：它是内蒙古的工业中心，有“草原钢城”、“稀土之都”的美誉等等；工作以后慢慢的，看待家乡的角度也会有一些变化，这个特殊的春节假期我少了走亲访友的聚会，多了些自己的时间，在做好防护的前提下，白天出门走走看看，晚上整理了一些文字，希望能够给读者提供些许帮助，管中窥豹了解一下祖国西北部地区三四线城市的近况。

　　一、补短板基础设施建设需求客观存在，地方应对债务压力考验决策者智慧

　　高铁通车极大便利群众出行，补短板的建设需求客观存在。地处西北部区域，包头的公路和普通铁路路网完备，京藏高速、京新高速、包茂高速、京包铁路、包兰铁路、包西铁路等干线交汇地，包头也是内蒙古货运客运的中心城市。

　　图1：包头市内蒙古的铁路枢纽城市

　　资料来源：百度地图、地球知识局

　　然而在居民对于时空概念愈加模糊的当代，高速公路的半径和普通铁路时间很难满足当代居民的出行需求，终于2019年12月底随着京张高铁和与之连接的张家口至呼和浩特高铁开通，内蒙古终于拥有了直达北京的高速铁路，朝发夕至的K263变成了3个半小时的G2483，小伙伴们的春节返乡之路也变得愈加通畅。

　　图2：春节北京返乡高铁车票

　　资料来源：申万宏源研究

　　中央重大基础设施项目值得期待。随着国家铁路中长期发展规划的落地，八纵八横的国网干线中，包头经西安至海南的高铁亦在规划内，中央重大基础设施建设项目有序推进，未来包头在西北地区的枢纽的地位将继续得到强化。

　　地方政府的财政压力是长期约束：近期包头被大家反复提及的是地方政府财政问题，地铁项目也遭遇了停建，我们无法获得超过5年的可比口径财政数据，但从政府工作报告来看，2017年地方政府挤掉了之前财政收入的水分，地方政府及时停建压缩了地铁等55 个政府性投资项目，压减投资金额超过700亿元。2019年全市一般公共财政收入151亿元，一般公共财政支出364亿元，政府性基金性收入95亿元，财政仍然存在较大缺口。我相信包头市也是绝大部分中国三四线城市的缩影，有补短板的客观需求，但面临着长期财政的约束。

　　自包头地铁停建以后，地方政府对于项目的筛选变得非常慎重，市政投资的重点也更加聚焦效率提升方向，根据公开数据，2019年包头市组织实施市政基础设施类项目共137项，总投资203.5亿元，补短板的重点是“治堵”、“排涝”、“消盲”三个方向，推出了一批例如110国道改造，加强城市黑臭水体治理、改造市政公共管网等重点项目，可以看出决策者思路的些许变化，城市建设的重点更加聚焦居民需求迫切改善的领域。

　　图3：改造中的110国道

　　资料来源：包头日报、申万宏源研究

　　生态环保投入加大亦是亮点：西部区域的环境意识、生态站位应是高标准、严要求，2017年发改委也批复了包头城市总体规划（2011-2020），绿色环保可持续成为亮点。加强城市环境综合治理，划定城市蓝线保护范围，严格控制用水总量，提高水资源利用效率和效益，积极推行低影响开发模式，推进海绵城市建设；加强对九峰山、敕勒川等自然保护区、森林公园、风景名胜区以及湿地、滩涂、水源地等特殊生态功能区的保护。

　　图4：包头城市规划

　　资料来源：包头市政府网站、申万宏源研究

　　对于包头这样一个三线城市而言，棚改催化地产投资及产业链上家居建材消费体现非常明显，完美的契合了16年以来三四线地产投资的兴衰起伏：“棚改”带来居民需求扩张，政府搬迁造成学校医院等稀缺资源转移，龙头地产公司进驻，家居建材商渠道下沉消费升级，共同交织演绎着本轮地产周期的故事，出了“北上广深”帮助我们了解更加真实的中国。

　　二、绕不开的地产——棚改催化地产产业链发展，

　　棚改催化地产投资加速：我对于家乡棚改的关注始于2013年的一则新闻，2013年2月3日下午，时任国务院副总理的李克强同志来到包头市北部的北梁棚户区进行考察，探望居民高俊平家时他的孙子“抢镜”，在给全国人民留下深刻印象的同时，也显现出了这片棚户区居民的生活状态——三代同堂居住在十几平米小房子里，小巷窄到两人见面要侧身过，900多人才有一个公共厕所。

　　既然获得了克强总理的关注，包头的棚改自然提上了日程，由棚改撬动的地产投资也开启了快车道。2017年举全市之力完成了北梁棚户区改造任务，使12.4 万北梁居民实现“宜居梦”，其他棚户区改造完成1650万平方米，受益居民28万人，获评全国棚户区改造示范城市改造老旧小区750个、1877万平方米，受益居民66.3 万人。

　　北梁棚改只是包头市居民住房改善需求释放的一个缩影，2015年起伴随着房价的一路上行，居民的买房的热情也越来越足，我在包头的同学、大部分有改善住房需求的亲属都在过去三年里加了杠杆。而我在为家乡居民获得住房改善而高兴的同时，推而广之还看到了几个本轮三四线城市地产投资超预期背后的故事：

　　政府搬迁带来的资源转移：同时期新都市区的规划执行，包头市委市政府搬迁九原区新址，在搬迁的同时规划新建了一批重点小学、中学和医疗机构作为配套设施，资源要素的流动自然带来人口的转移，基于此地产商也开启了围绕新政府的“造城”计划，只不过这一次的局中人从地方开发商变成了在全国有知名影响力的龙头房地产企业。

　　图5：包头市政府搬迁示意图

　　资料来源：百度地图、申万宏源研究

　　图6：新政府选址周围学校、医疗等资源丰富

　　资料来源：申万宏源研究

　　龙头地产公司进驻新城，地价逐渐上行：2016年起，龙头地产公司开始加速进驻包头市，依据中指数据库我整理了16-20年头部地产公司在包头市的拿地数据，大部分的地产商集中在新都市区周围拿地，而地价也随着时间的推移逐步提升，土地收入对于地方财政的贡献也在不断加大，2018年包头市政府基金性收入84亿元，2019年这一数字已经达到了95亿元。

　　表1：龙头地产开发商2016年以后拿地情况汇总