一、IPO定价实务要点分析
(一)IPO定价的主要步骤
1. 做立项调查
在IPO前，需要对企业进行立项调查，全面了解企业的背景、运营和财务状况，找出业务模式和盈利模式。这是确定IPO定价的基础。
2. 搞清楚财务状况
在立项调查的基础上，需要仔细分析企业的资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表。找出企业在资产质量、净资产收益率、利润构成等方面的具体情况。这也是评估企业价值的重要依据。
3. 建立ECF模型
在明确财务数据的基础上，可以建立企业自由现金流量(ECF)预测模型，预测未来5年或更长时间企业的现金流量，为DCF模型打基础。
4. 选择可比公司
选择与待估值企业相似的上市公司作为可比公司，包括相近的行业、业务模式、经营模式、规模等情况。这些公司的估值水平可以作为基准。
5. 分析可比指标
在选定可比公司后，需要分析这些公司的财务指标，包括市盈率、市净率、市销率等估值指标。并与待估值企业进行对比，确定合理估值区间。
6. 建立DCF模型
根据前期的预测和分析，可以建立DCF(现金流折现)模型，预测和计算企业的未来价值。DCF模型可以结合可比公司法的结果进行校正。
7. 与公司多次讨论定价
在建模的过程中，需要根据模型结果，与企业管理层进行多次讨论和调整，直至最终确定合理的IPO定价区间。这通常是一个反复的过程。
8. 初步定价
根据DCF模型和可比公司法结果，初步定价IPO的发行区间。然后进行内部反复论证，也接受监管部门的审核意见。
9. 路演环节
在IPO前进行上下路演，向投资者展示企业业务模式、盈利前景、定价依据等信息，听取和回应投资者的问题，争取投资者对该IPO的认可度。
10. 最终确定发行价格
根据路演后的投资者反应，结合定价主体、承销商和监管部门的意见，最终确定IPO的发行价格。
(二)首次公开发行需要考虑的其他影响因素
首次公开发行定价时还需要考虑以下定性因素:
1. 公司的成长潜力
企业是否具有持续快速增长的业务模式和故事逻辑，这会影响投资者对其未来盈利能力的判断。成长性强的公司，可以给予一定溢价。
2. 投资者对公司的看法和预期
投资者如何解读和评价公司的发展前景，也会影响其对IPO的定价。投资者情绪良好，也可以给予一定溢价。
3. 公司资产质量情况
若公司存在大量不良资产或未确认的负债，会对IPO定价带来不利影响。这也关系到公司的真实内在价值。
4. 市场环境是否有利
如果整体IPO和资本市场情况较为活跃，也有利于吸引投资者对新股的认购需求。反之，也会对定价带来一定压力。
(三)IPO定价的现实意义
合理的IPO定价，不仅关系到公司股东和其他相关方的利益，也关系到公司未来的融资环境、投资者信心和声誉等。过高定价可能对二级市场造成不利影响。
二、DCF模型的参数计算
(一)DCF模型简介
DCF模型通过预测公司未来自由现金流量，按一定折现率计算现值，求和得到企业价值的模型。它需要确定的主要参数包括:
1. 营业收入和利润增长率预测
2. 增长期限判断
3. 无风险利率确定
4. 风险溢价率及股权资本成本
5. 未来各期现金流量预测
6. 折现率选择
(二)股权价值法与企业价值法
1. 股权价值法
考虑股息现金流入，用股权成本作为折现率。公式为:价值=股息n+1÷(股权成本-g)
2. 企业价值法
考虑全部现金流入，用加权平均资本成本作为折现率。计算过程更为全面和复杂。
(三)主要参数计算
1. 无风险利率
一般采用1年期国债收益率，包含通货膨胀率和实际利率。
2. 风险溢价
基于CAPM模型得出，投资组合的额外风险收益。
3. 股权资本成本
按CAPM模型计算:风险溢价+无风险利率×β
4. 未来现金流量预测
预测期内各期的自由现金流=净利润×(1-税率)-资本性支出-流动资本增加额
(四)DCF模型步骤
1. 预测未来收入、利润、投资、现金流量等;
2. 预测增长期限，分阶段预测;
3. 计算确定折现率;
4. 按年计算折现后现值并求和;
5. 得到企业价值。
三、万科DCF模型案例分析
(一)基本假设
1. 预测期:2016-2020年
2. 2020年后步入稳定期
(二)主要财务指标预测
1. 营业收入预测
根据万科2011-2015年营业收入数据，剔除部分异常点后，预测2016-2020年的收入增长率和金额。
2. 预测各项成本费用占比
根据历史数据，预测2016-2020年的销售成本率、管理费用率和财务费用率。并计算预测期的三项费用金额。
3. 预测增长性指标
包括流动资本增加额、资本性支出、累计折旧等项目的金额。这些项目会影响自由现金流量的计算。
(三)参数计算
1. 无风险利率
取1年期银行定期存款利率，反映资金时间价值。
2. 计算风险溢价
考虑到万科所处行业和市场情况，根据CAPM模型计算风险溢价。
3. 股权成本计算
基于上述参数，确定万科的股权资本成本。
4. 债权成本
计算万科的加权平均实际债务融资成本。
5. 计算万科的加权平均资本成本WACC，作为折现率。
(四)模拟计算
1. 根据预测的财务数据，计算2016-2020年的未来现金流量。
2. 利用WACC作为折现率对未来现金流进行折现。
3. 按年汇总后得出企业价值。
4. 采用可比公司法检验结果。
(五)对万科发展前景判断
1. 业绩持续增长，万宝事件影响有限;
2. 股东背景趋于稳定;
3. 资产负债率逐步降低;
4. 融资成本较低;
5. 在快速增长阶段，仍有较大的发展潜力。
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（转自：IPO上市实务）
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