中宏网7月8日电 由中国REITs论坛、中国建设银行、上海证券交易所、深圳证券交易所、重庆市发展和改革委员会联合主办的“民生消费产业REITs发展峰会”于7月6日-7日在重庆顺利召开。会上，国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰围绕“如何认识公募REITs的投资价值”，提出基础设施REITs发展的三点思考：一是从三个方面八个维度认识REITs的投资价值：从资产经营情况、实现分红、回报率理解REITs的收益性；从严格的审核把关、周期性信息披露、科学的治理结构和良好的主体信用理解REITs的风险性；从对比海外REITs市场和沪深A股市场的换手率理解基础设施REITs的流动性。二是推动基础设施REITs市场发展：推动REITs审核规则标准化、制度化；推动REITs市场在数量、规模、资产类型和发行主体方面持续扩容，文旅、IDC等类型基础设施REITs有望在今年取得新突破；推动REITs市场流动性注入，机构投资人专业化，基金管理人提升运营管理能力，政策规则持续优化。三是鼓励民间企业发行REITs，梳理民间项目清单，优化民间投资支持，主动倾听民企呼声、帮助解决问题，推广民间示范项目。
事物的发展是否定之否定的过程，是螺旋式上升、波动式前进的过程，坚信中国REITs一定会有一个光明的未来，一定会为中国高质量发展贡献应有的作用。
以下为演讲全文：
各位领导，各位同事，各位来宾，大家下午好。首先请允许我代表国家发展改革委投资司，对本次“民生、消费、产业REITs发展峰会”的顺利召开，表示热烈祝贺，对大家给予中国REITs事业的关心和支持，表示衷心感谢。在此，也想借这个难得的机会，和大家交流分享一下关于中国公募REITs发展的三点不成熟的看法，敬请批评指正。
一、如何认识REITs的投资价值
REITs是一种在公开资本市场发行和流通的金融产品，能否认知和判断其投资价值，对于中国REITs市场平稳健康发展，至关重要。自2021年6月21日首批9只基础设施REITs产品上市以来，已有28只产品成功发行，4只产品完成扩募，REITs市场具备了一定的数量和规模，资产类型逐步丰富。经过2年多的市场实践，我们对其投资价值的判断也可能会更加准确。我们通常从收益、风险、流动性三个方面来判断一个金融产品的投资价值，下面我就想从这三个方面、八个维度来谈一谈我的一些粗浅看法。
（一）从收益性看。
一是项目运营相对稳定。我们常讲，REITs是成熟稳定的底层资产的上市，因此其运营稳定性如何，直接影响其投资价值。在去年疫情较为严重、租金和通行费减免等情况下，基础设施REITs项目的运营，仍然取得了较好成绩。从2022年运营指标完成情况（2022年实际完成指标/招募说明书预测指标）看，12只产权类REITs中，7只营业收入完成率超过100%，3只营业收入完成率超过90%，其余两只分别是81%和76%。特许经营/收益权类项目中，能源和市政环保类完成较好，深圳能源、首钢绿能、首创水务的年营业收入完成率分别为120%、135%和100%，仅收费公路项目收益水平不及预期，营业收入完成率位于77%-86%之间。但今年以来，高速公路类REITs的营收情况明显改善。今年一季度，广州广河、沪杭甬、越秀高速的营收同比增长14.6%、13.8%、15.4%，恢复良好。
二是分红情况良好。鼓励或强制分红，是REITs的一大特色。根据REITs指引，REITs应当将90%以上年度可分配金额以现金形式分配给投资者。因此，能不能分红、分多少红，是判断REITs投资价值的一个极其重要的指标。截至2023年6月底，已有22只基础设施REITs发放分红，这22只REITs的发行规模是757.5亿元，由于上市时间等原因，这其中又有10只REITs只分了一次红，在这种情况下，两年内已向投资者累计分红金额58.56亿元。其中，广州广河、沪杭甬、首钢绿能、首创水务、深圳能源5只REITs基于发行规模的分红比例在10%以上，首钢绿能的分红比例高达22.8%。应该说，在分红方面，中国REITs交出了一份出色的答卷。
三是投资回报率相对较高。在经过前段时间的市场调整后，部分REITs的投资回报指标明显提升。以高速公路为例，当前市场估值水平下，高速公路REITs的全周期内部收益率（IRR）水平整体在6.6%-12.5%之间，其中，广河高速约为12.5%，中交建11.0%，安徽交控9.8%，明显高于监管规则中关于收益权类项目基金存续期IRR原则上不低于5%的要求，同时也高于高速公路新建项目企业内部决策时所要求的5%-6%的门槛要求。
（二）从风险性看。
一是合规性较好。同样的资产，其合规性瑕疵越少，风险就越小。在推荐审核过程中，我们和证监会严格把关，基础设施REITs试点2年来，已上市产品未发现有明显的手续不合规现象，为降低项目风险奠定了基础。
二是信息披露充分全面。为保护投资者的合法权益，有关REITs规则明确规定，在REITs产品存续期间，以季度、半年度和年度报告形式定期披露财务报告、运营情况、业绩表现等内容。信息披露可以让市场投资者更加全面、及时地了解资产运营情况，降低投资风险。
三是治理结构科学合理。发行基础设施REITs后，形成原始权益人、基金管理人、运营管理人等共同参与的项目运营管理机制，相比以前完全由原始权益人自己运营，治理结构更加科学合理，可以更好防控运营风险。
四是发行主体信用良好。已发行REITs的主体大多为行业龙头企业，主体信用良好。除一家评级为AA、一家没有评级外，其他所有REITs的发起人或原始权益人的主体信用评级均为AAA。虽然说REITs的价值主要基于底层资产质量，不依赖发起人或原始权益人的主体信用，但在资产质量基本相同情况下，发起人或原始权益人的实力更强、信用更好，其资产的风险也相对更小。
（三）从流动性看。
同样的资产，流动性越好，投资人越方便退出，投资风险就越低，投资价值相应越高。截至6月30日收盘，整个REITs市场日均换手率（剔除首日）约1.31%，与沪深300（1.3%）换手率接近，高于新加坡（0.2-0.3%）和美国（1%以下）REITs市场。
我想请大家思考一个问题，现在中国的资本市场上，同时具备以上特征的金融产品，还有哪些？
二、如何推动REITs市场更好发展
一是逐步实现REITs规则的标准化、制度化。规则的标准化，是把REITs的推荐、审核的内容、标准、要求等，尽可能详细地统一明确下来，便于各方执行。规则的制度化，是与规划、土地、环保、城乡建设等部门加强沟通，就REITs发行过程中经常遇到的一些投资管理合规性问题如何处理，用制度化的方式明确下来。这都有利于提高REITs的申报和发行效率。
二是促进REITs市场不断扩容。从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域等各方面，都不断取得新突破。目前正在积极推动消费基础设施、旅游、供热、水电、大数据中心等资产发行REITs，有望在年内实现重大进展。
三是积极吸引各类资金参与基础设施REITs投资。前段时间REITs二级市场有所波动，原因是多方面的，对于如何解决市场波动，建议之一是注入流动性。流动性如何才能顺利注入？如何才能吸引更多的资金参与REITs投资？需要各方共同努力。对于机构投资者，一是要设立专业的研究和投资团队。面对十万亿级的市场应尽早布局。二是基于REITs是具有长期投资价值、股债结合的权益性产品这一特点，制定合理的投资策略。REITs不是股、更不是债，有其特有的投资逻辑。三是改进和完善内部考核机制，形成正向激励。四是优化内部决策流程，提高投资决策效率。对于原始权益人和基金管理人，要加强管理、做好运营、提升回报，这是根本；同时还要在出现特殊情况时积极应对、妥善处理，与投资人加强沟通交流，减少因信息不对称而引发的误判、误伤。对监管机构，要保持合理的发行节奏，压实资产估值，引入更多资金（如FOF可投REITs），要求加强信息披露，适时改进相关规则，如合理确定保险资金投资REITs的风险因子计提标准。
三、全面调动民间投资积极性
基础设施REITs试点启动以来，我们对各种所有制企业发行REITs一视同仁，始终支持民间投资项目发行基础设施REITs。目前已有两个民企项目成功发行，形成了良好示范效应。此外，还有10余个民企项目正在积极推进。鼓励民间投资项目发行基础设施REITs，有利于民营企业降低负债水平、提高资金使用效率、优化项目运营管理，是提振民营企业投资信心的重要举措。除鼓励发行基础设施REITs外，为充分调动民间投资积极性，我们还将采取一系列可操作、能落地、见实效的具体工作措施。
一是鼓励民间资本积极参与基础设施项目投资。我们将全面梳理吸引民间投资项目清单，通过多种方式向民间资本推介，吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。
二是优化民间投资项目的融资支持。我们将向有关金融机构推荐重点民间投资项目，共享民间投资项目前期手续办理情况，引导加大民间投资项目的融资支持力度。
三是加大对民间投资项目的用地用海、环评节能等方面保障力度，加快有关手续办理，提高前期工作效率，推动民间投资项目顺利实施。
四是主动倾听民企呼声，帮助解决困难问题。我们将通过线上线下多种方式，收集影响民间投资发展的各类重点问题线索，推动有关地方和部门加快解决，营造良好的民间投资环境。
五是大力宣传推广各地促进民间投资的经验做法，推动各地互相学习借鉴，不断提振民间投资信心，为民间投资健康发展创造良好氛围。
各位领导，各位嘉宾，事物的发展，是否定之否定的过程，是螺旋式上升或波浪式前进，是前进性与曲折性的统一。纵观世界各国REITs市场，无一不是在波动中向前发展。中国REITs市场一路走来，就是一个不断把不可能变成可能、把可能变成现实的过程。我们坚信，中国REITs，一定会有一个光明的未来，一定会为中国的高质量发展贡献应有的力量。
最后再次祝本次峰会圆满成功，谢谢大家。
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