郑州楼市渡难关：今年春节返乡置业的人几乎没有了

　　郑州楼市渡难关

　　本报记者/陈雪波/郑州报道

　　从郑州市南四环，沿着中州大道自南向北入城，道路两侧在建的高层住宅绵延数公里。年底郑州工地进入停工期，塔吊不再运转，尚未涂装外立面的楼栋，犹如水泥森林一般，密密匝匝地静默矗立在华北平原的平坦大地上。

　　截至2020年底，郑州市主城区库存量达到1332万平方米，去化周期14个月，是近5年来的最长周期。有业内人士向《中国经营报》记者坦言，郑州去年春节返乡置业的群体差不多减半，今年春节返乡置业的人几乎没有了，近段时间郑州地产市场“挺难的”。

　　临近农历新年，伴随返乡防疫要求调整，郑州的“返乡置业大潮”未能达到各开发商预期。近日记者走访发现，郑州楼市多个项目给出了赠送车位等优惠，虽然当地出台了打压“首付分期”的政策，但还是有不少项目试图通过第三方贷款、垫资首付款等方式推动购房者签单。

　　一纸破限购？

　　“购房资格现在不是很严格，签一个承诺书就可以。之前如果是按照规定走的话，没有社保、公积金那些是不行的。”在郑州二七区的昌建翡翠苑售楼处，提及购房资格的时候，置业顾问贺林（化名）表示，外地户口的人直接来郑州买房是可以做到的。

　　但实际上，限购政策要求在郑州购房需要有当地户口，外市户口需要满足在郑州缴纳社保或纳税满24个月等条件。2017年11月调整后的政策规定，外市户籍全日制本科及以上学历毕业生或者副高级职称及以上职称买房不需要审核24个月的社保，但必须是在郑州工作。

　　在管城区的康桥未来公元置业顾问毛琴琴（化名）向记者展示了该项目的“承诺书”模板，其中显示：“现承诺本人具有在郑州市社保部门缴纳有符合郑州市购房条件的社保记录，如因此承诺产生的一切法律责任和经济责任由本人负全部责任。”

　　据其介绍，签署了这份承诺书后，外地购房者就能直接在郑州买房。记者问及是否需要准备好承诺书中提到的社保资料，对方回复称：“不需要。这个以后不会来查的。”

　　记者走访多个项目，提出没有在当地工作的外市户口是否可以在郑州购房，均获得了肯定的答复。

　　在当地房地产中介市场，还有其他的购房资质解决办法。一位中介人员告诉记者，只要有本科学历，挂靠一个公司社保，也可以轻松获得购房资格。

　　记者就限购问题致电郑州市住房保障局市场处，对方工作人员回复称，外地户口在郑州买房需要三年内有24个月社保或者个税，即使是人才购房也需要购房人在当地工作。

　　事后电话采访中，昌建翡翠苑的开发方郑州昌洲房地产开发有限公司回复记者称，购房者确实需要符合限购政策的条件才可以。记者向昌建地产发送采访函，该公司回应称会查看采访函，但截至发稿尚未收到回复。

　　康桥地产相关品牌负责人向记者表示，该项目销售中的首付分期已经按照政府要求停止了，公司会收取购房人的全部首付款，如果有业主利用信用卡套现等，那些是公司监控不到的。“承诺书”购房也不存在，会和项目上了解具体的销售过程。“有些现象可能是置业顾问的个人行为，或者是分销机构的行为，我们也会加强监管。”

　　未能浇灭的“首付分期”

　　2020年12月21日，郑州发布《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》（以下简称“通知”），通知显示：“自2021年1月1日起，开发企业在签订商品房买卖合同前，需先将拟签订合同信息及购房人限购材料、预售首付款进入资金监管账户信息上传预审。”此项政策被认为是对当地楼市盛行的“首付分期”的打压。

　　此前，郑州楼市有大批的住宅项目可以进行首付分期，即购房者只需交纳总房款的5%、10%甚至“零首付”便能签约，首付款其余部分在剩余的2~3年内分期付完即可。

　　此次通知出台后，首付款由购房者账户直接进入监管账户，不再经过开发商账户。如此一来，开发商很难再为购房者垫资。如果开发商将垫付款先行打入购房者账户，会给开发商带来很大的资金风险。

　　新政实施开始不到三周，多个售楼处已经找到了首付分期的新途径。“你向第三方金融贷款公司贷款，由开发商做担保，放款到你的银行卡以后，再转入监管账户，这个贷款不计入征信，也没有利息。”一项目置业顾问向记者介绍了现行首付分期的流程，但他也坦言，其实现在是不允许开发商做首付分期的。

　　以一套总价145.2万元的房源为例，签约时购房者自己出资15%，即22.5万元，剩余15%首付款向第三方公司贷款，这部分首付贷款接下来每三个月还2.7万元，到房屋交付前全部还清。为了避免购房者拿到贷款后跑路，届时银行卡需要临时扣押在售楼处，直到首付款支付完成。

　　上述方式可能会使购房者留下贷款记录，从而影响后续正常购房贷款，且贷款公司有较大风险。康桥未来公元给出了另外一种解决方式：由购房者父母、亲友出面贷款，随后将款项转给购房者。这种贷款同样由开发商做担保，会计入贷款人征信。虽然这项贷款购房者无须支付额外利息，但总房款的优惠会少两个点。

　　到现在，依然有开发商愿意为购房者垫资。星联望溪府项目销售称：“这个首付款相当于是我们开发商给你垫付的。我们开始才收你2万多，剩下的20多万都是我们垫付。”举例来说，一个三居室的房子交完2.6万元之后购房者就可以签约，后面3年内分6次支付完剩余的24万元首付款。

　　与星联望溪府同在南龙湖区的永丰乐城，也给出了这样的分期方式。其置业顾问介绍，首付款可以在3年内结清，一套108平方米的房子签约时初次付款也仅需5.3万元。

　　一位法律界人士提醒，房地产开发企业、房地产中介机构提供首付融资是被明令禁止的。而且首付分期意味着购房资金能力有问题，将来如果不能及时支付，会产生商品房纠纷。

　　郑州市住房保障局市场处很肯定地回复记者，不可以办首付分期。如果发现违规行为，可以向房管部门投诉或者举报，会依法查处。

　　永丰乐城的开发公司河南金湖建设实业有限公司回复记者：“国家不允许首付分期。”星联望溪府的开发商星联芒果集团品牌负责人同样向记者否认了首付分期行为，并表示会具体了解一下情况。

　　降价纠结

　　前述各式不惜代价的促销，与当地略显尴尬的市场处境有很大关系。

　　2020年9月，河南房地产商会会长闭门会在郑召开， 50多家开发商代表参与，建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国表示不带头降价，由此成立了“不降价联盟”。

　　2021年1月5日，郑州市出台的《关于加强土地出让管理工作的意见》中也提到，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。有业内人士透露，当实际售价低于备案价的8%时，系统将无法成功签约。这些政策也被解读为防止房价继续探底的举措。

　　这些现象的背景是，郑州的价格“跌势”已持续许久。国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，郑州新建商品房住宅从2020年9月到2020年12月持续处于环比下跌的状态，当年5月之后价格再未能超过前一年同期水平。二手房方面，在2020年一整年中则有11个月为环比下跌。

　　昌建翡翠苑开售近两年后未能售罄，现已是现房出售。其置业顾问介绍，该项目所在片区均价从2018年的近1.5万元/平方米降到了现在1.2万元/平方米多一点。另有一位中介人员向记者坦言，2018年他在南龙湖片区以单价一万出头的价格买的一套新房，现在市场价只有8000多。

　　位于中原区的汇泉西悦城项目除了给出首付分期优惠外，另外可以赠送车位使用权，或者返还39999元。在其他项目的销售人员看来，这就是变相降价。事后记者致电采访汇泉西悦城，项目售楼处记下了记者电话，但未进行回复。记者多次拨打汇泉地产品牌负责人电话，但未能接通。

　　贝壳数据显示，2020年大郑州开盘推售套数同期减少45%至31925套。即使入市套数大幅减少，去化率依然比上年减少26个百分点至34%。与此同时，主城区商品住宅库存增长到1332万平方米，年去化周期达到14个月，是自2016年以来最长周期。

　　临近春节，郑州多个楼盘挂出了“返乡置业季”的醒目标语。据销售人员介绍，每年春节前后会是购房的一个重要节点，但今年则不同。到现在，返乡的人比往年少了很多。根据最新防疫要求，返乡人员需持7日内核酸检测阴性报告，且返乡后应居家健康监测14天，这意味着会有更多的务工者今年春节选择不返乡。

　　一位负责在售楼处接送客户的司机向记者吐槽，前两年给开发商开车每公里报酬是1.5元，现在每公里只有9毛钱，而且经常拖欠，“赚钱越来越难了”。

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责任编辑：李桐