这家产业园区运营商有何看点？|文化创意产业_新浪财经

原标题：这家产业园区运营商有何看点？

　　羊城晚报记者莫谨榕

　　9月17日，深交所创业板上市委员会召开2020年第26次上市委员会审议会议。会议结果显示，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首发符合发行条件、上市条件和信息披露要求。这也意味着，德必文化或将成为继今年4月登陆上交所的锦和商业之后，又一家拟在A股上市的以产业园区运营为主业的公司。

　　公司净利连续三年翻倍

　　资料显示，德必从2006年开始投资运营文化创意产业园区，其第一个创意产业集聚区徐汇创意阁在上海建成招商。此次拟IPO的上市主体上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司成立于2011年，是一家文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。

　　德必文化主要采用“承租运营”的经营模式，也有部分是参股运营和受托运营。简单来说，就是德必文化新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10—20年。园区运营项目公司负责文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。这一商业模式也被业内称为“二房东”模式。

　　目前，德必文化已在北京、上海、杭州、南京等城市，以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了40个文化创意产业园区。截至去年年末，德必文化投入运营的承租运营模式园区数量共39个，参股运营及受托运营项目6个，可供出租运营的物业面积约59.9万平方米。

　　从经营数据上看，德必文化上市前三年表现不俗。数据显示，2017年—2019年，德必文化分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元、9.10亿元，净利润分别为2185.84万元、5516.46万元和1.21亿元，净利润连年翻倍。不过，从营收结构上看，公司的主要收入来源还是高度依赖租赁收入。2017年—2019年，德必文化的三大类主营业务“租赁服务”“会员服务”和“其他服务”中，租赁服务的营收占比一直超过80%，是公司最主要收入来源。

　　二房东模式存产权风险

　　一直以来，产业园区运营类企业IPO案例在A股市场上较为少见。今年6月发布的《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》统计，截至去年年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。剔除在港股上市的产业园区企业，在A股上市的典型产业园区企业有16家，其中以产业园区运营为主业的典型上市公司主要是今年4月在上交所上市的锦和商业。此外，还有海泰发展、中新集团、上海临港等上市公司也以园区开发运营为主业。

　　值得一提的是，上述16家产业园区企业都是在沪深主板或中小板上市，尚无在创业板上市的这类企业。德必文化在创业板成功过会，也是园区运营企业闯关资本市场的一个突破。

　　一直以来，产业园区企业攻关A股市场进度缓慢，与其“二房东”身份带来产权风险、盈利模式单一、盈利能力下降、战略新兴业务收入占比不高等问题息息相关。

　　在上市委审议会议上，上市委对德必文化提出问询的主要问题就直指其运营业务的产权风险展开。

　　德必文化也在招股说明书上坦言，公司存在的经营风险包括“部分园区租赁房产未办理产证”“部分园区租赁房产存在权利限制的风险”“物业产权方或出租方违约风险”。由于德必文化承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书。根据德必文化透露，其承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约2.6万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为4.34%。

　　增值服务营收增长缓慢

　　解决“二房东”生意的尴尬和风险，关键在于园区运营企业摆脱盈利模式单一、高度依赖租赁收入的商业模式，向精细化服务、专业化运营转型。

　　《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》分析，总体来看，产业园区上市公司的运营服务类业务占营收比例较低。部分产业园区上市企业打着“区域产业生态建设者”“实体经济服务者”的品牌定位，但其业务构成中，80%以上的收入和盈利来源于房地产业务，存在盈利模式单一、自我造血功能较弱等问题。

　　德必文化显然也意识到了这一点。在介绍公司创新一栏，德必文化表示，公司打破原有单一的提供租赁服务模式，在为入驻文科创企业提供舒适办公环境的同时，为入驻企业提供专业化服务，通过开展社群活动的方式为文科创企业提供资源对接、资源共享、商务合作的平台。