烨星集团：利润率坐滑梯

2020年春节,新型冠状病毒感染的肺炎疫情席卷全国，社区物业在抗疫中扮演着重要的角色，物业板块也成为疫情下资本关注的焦点板块。疫情之下，1月31日，背靠鸿坤集团的烨星集团控股有限公司（以下简称“烨星集团”）第二次向港交所递交招股书。

烨星集团的主要运营附属公司是北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（下称“北京鸿坤”）。而北京鸿坤正是2003年在鸿坤集团旗下成立，公司最终实控人为鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪。

截至2019年8月31日，烨星集团在中国京津冀地区、湖北省、海南省及陕西省的八个城市提供物业管理服务，管理的总收益建筑面积约485.3万平方米，包括21项住宅物业（总共超过39000个单位）及15项非住宅物业。

在疫情高发的湖北省，烨星集团于2017年开始进入。烨星集团子公司北京鸿坤在湖北设有“北京鸿坤宜昌分公司”并有全资子公司“宜昌中翔”，烨星集团旗下目前管理着湖北省宜昌市国宾一号项目。

  员工成本大增拖累净利率下降

  目前，烨星集团主要提供物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务这三种业务。与大多数物业一样，烨星集团以物业管理服务为主，基础物业管理服务收入占营收结构在60%左右。

2016年至2018年公司实现的收益分别约为1.165亿元、1.916亿元、2.512亿元，年复合年增长率约为46.8%。截至2019年8月31日前8个月，公司实现收益约1.754亿元。

值得注意的是，在较为难涨的物业管理费用上，公司的平均物业管理费从2016年的每月每平方米约2.1元涨至2018年的每月每平方米约3.1元，高于中指院显示的百强物业平均物业费2.3元。伴随着公司的规模扩大和平均物业管理费增加，公司的毛利率也突破新高。2016年、2017年、2018年烨星集团整体毛利率分别约为32.7%、35.4%、32.5%，截至2019年8月31日前8个月，毛利率达37.6%，居于行业高位。

尽管收益增长较快，但公司的净利率却不断下降。于2016年、2017年及2018年12月31日、2019年8月31日，烨星集团的纯利率分别为15.1%、18.6%、14.8%、11.8%。据招股书，员工成本的大幅增加导致公司行政开支与销售开支的大幅增加，从而导致公司的净利率降低。

严重依赖母公司，增值服务占比减少

扩大物业管理面积、提高增值服务是公司业绩可持续增长的关键。

烨星集团于2016年、2017年及2018年12月31日及2019年8月31日的总收益建筑面积分别约为2.9百万平方米、3.7百万平方米、4.6百万平方米及4.9百万平方米。

管理面积不断增长的背后，烨星集团主要依赖母集团鸿坤集团，公司物业管理服务收益主要来自管理鸿坤集团开发的物业。于2016年、2017年及2018年12月31日，公司管理的鸿坤集团开发的物业总收益建筑面积分别约为287.3万平方米、374.6万平方米、453.5万平方米、481.1万平方米，分别占烨星集团的总收益建筑面积的100.0%、100.0%、约99.1%、99.1%。

  但值得注意的是，公司的增值业务收益占总收益比例不断减少。2016年至2018年，烨星集团来自增值服务的收益分别约为人民币98.54万元、170.38万元、193.89万元，占公司总收益约8.5%、8.9%、7.7%。截至2019年8月31日前8个月，公司来自物业管理服务的收益约为115.32万元，占公司总收益约6.6%。

从长远发展来看，公司增值服务占比下降，未来想象空间还是集中在依靠母集团实现的规模扩张。

资产负债率偏高

在负债率方面，2016年至2018年公司的资产负债率分别约为76.34%、76.16%、66.35%，截至2019年8月31日前8个月，公司资产负债率达69.84%。资产负债率的大幅降低，但烨星集团资产负债率仍高于行业平均水平。

值得关注的是，2018年公司的负债率大幅下降近10个百分点。主要因公司2018年非贸易性质应收关连方的款项大幅增值，从2017年的0.59亿元增长至2018年的1.35亿元。

但于2019年8月31日，公司的负债率有所上涨。据招股书，烨星集团于2019年8月31日与北京合润资产管理有限公司（同系附属公司的最终控股公司）达成抵销协议。将公司应付同系附属公司的非贸易款项（计入应付关连方款项内）2055.4万元透过抵销于2019年8月31日应收同系附属公司款项1.27亿元的方式结清。烨星集团的非贸易性质应付关连方款项于2016年、2017年及2018年12月31日、2019年8月31日及2019年12月31日（即就本债务声明而言的最近期实际可行日期）约2066.5万元、1590.7万元、1858.8万元、91.2万元及0。

当前，物业公司背靠地产母集团虽具优势，但随着市场集中度越来越高，对于的物业公司挑战越来越大。为扩大公司在中国的市场覆盖范围，烨星集团扩张计划的其中一部分是策略性收购地方物业管理公司。据招股书，在2021年之前公司拟涵盖至少五个城市，来增加市场份额。就地理位置而言，烨星集团的主要目标是进入人口密度及消费能力较高的地区，例如：上海、太原市、佛山市、郑州市及无锡市。

此次，烨星集团IPO募资一部分将用于扩大公司在中国的地理据点及营运规模。