物业上市潮下 新大正“领头”A股非住宅物业股

12月3日，重庆新大正物业集团股份有限公司（002968.SZ）在深交所中小板挂牌交易，由此成为近年来“物业上市潮”下的A股IPO第二家物业服务股。

新大正有着21年的发展历史，主营业务包括公共物业、学校物业、园区物业、商业物业、住宅物业五大业态的物业管理，近年来更是揽获了多个干线机场、知名高校的“大单”，营业区域也从重庆快速拓展至全国，年物业收入接近 9 亿元。

近两三年来，总计约有10余家地产企业旗下的第一方物业公司在A股、港股上市，并以较好地估值表现获得市场青睐，各方也看好物业市场未来巨大的发展潜力。但与此同时，目前上市物业公司主要聚焦承接母公司开发的住宅物业和并购整合第三方住宅物业，有着2000-3000亿规模的非住宅物业市场的特性和潜力还远未被市场所认识和发掘。

这一背景下，作为一家典型的第三方非住宅物业企业，新大正成功登陆A股，或将成为资本和市场对非住宅物业板块进一步完成“价值发现”的序曲。

聚焦公共物业 垂直领域优势突出

新大正公司前身成立于 1998 年，较早开展了独立市场化运营，是重庆地区第一批独立第三方物业企业。公司成立之初主要从事商业物业项目的管理，随后逐步在重庆地区承接了各类公共、学校、园区及住宅物业，形成了较有影响力的品牌效应，并成为了重庆地区高校物业及商务楼宇类型的服务标准主要起草者。

经过近年来的快速发展和拓展，目前新大正物业签约物业面积逾6700万平方米，业务遍及重庆、湖北、陕西、江苏、北京、福建等地，服务项目约300个。现已形成学校物业、航空物业、办公物业、公共物业和商住物业五大综合产品，同时公司还下设设施管理、保安服务、餐饮服务、清洁服务等专业化子公司。

相比普通民众熟知的住宅物业服务，公共物业服务是一个更为垂直、专业的领域，有着更高的单价以及行业进入壁垒，其项目承接也有着较强的示范和带动效应。

从新大正披露的情况看，在公司的大本营重庆，其在政府机关物业、学校、机场等领域物业服务占据着明显的优势地位。招股书数据显示，重庆地区合计65所高校，新大正在管其中的19所，占比29%，而其中公立高校39所，新大正在管其中的16所，占比41%；在重庆38个区、县、自治县中，发行人承接了其中11个行政区域（主要集中在城市核心区域）的政府机关物业项目；自2017年起，新大正还承接了重庆江北国际机场、重庆轨道交通等重大物业管理项目。

“发行人的优势业态在重庆地区拥有很高的市场占有率，从而积累了项目管理经验并打响了企业品牌，使得发行人近年来在重庆以外地区承接了诸多高校、公建、航空类业态的物业项目”，新大正在招股书中表示。

在业内人士看来，在新大正承接的重庆江北机场、北京大兴机场、重庆大学等项目有着极强的示范和带动效应，一方面对于提升公司自身管理水平有着很好的促进作用，另一方面也有助于公司未来在全国开拓类似项目。

业绩稳步成长 全国性布局初显

2016至2018年三个完整财年，新大正的业绩与利润保持连续增长，分别实现营业收入6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元；净利润分别为0.57亿元、0.71亿元和0.88亿元。2019年1月至9月，新大正营业收入为7.53亿元，同比增长15.67%；归母净利润为7766.79万元，同比增长26.92%。

从新大正的营收来源看，包括机场、政府机关、高等院校以及公租房等“大单”，构成了公司的稳定的营收基本盘。据披露，2018年，公司来自重庆机场集团、重庆大学等高校、以及重庆市公安局、重庆公租房管理局的营收从4000余万元至900万元不等，前十大客户占当期营收比例为17.54%。

新大正公司有关负责人表示，除少量专项保洁、保安项目外，公司绝大多数业务完全依靠市场化的招投标方式取得，这也是公共建筑行业的显著特点，公司以公开招投标方式获取的业务，其收入规模显著高于商务谈判方式。2019年上半年，公司这一。

“公司获得业务的流程和其他物业公司基本一样，通过公开渠道获得招投标信息，内部分析业务的成本、利润等情况，决定参与后通过第三方招标机构参与竞标”，前述新大正有关负责人说：“现在公共建筑的招投标也是非常公开透明的，很多项目甚至到评标头天晚上评审人才得到通知，业主方全程都不参与评标过程。”

值得注意的是，近年来新大正的业务已不单单局限于重庆和西南地区，开始快速向全国拓展。根据新大正披露营收数据统计，2016年公司在重庆地区营收约4.75亿元，占总营收约86%；2018年公司在重庆地区营收约6.51亿元，占总营收比例降至约80%，2019年上半年，公司在重庆地区营收占比进一步降至月77%。

在快速拓展全国业务的同时，新大正物业近年来在拓展新客户方面也有较好表现，由此支撑了公司业绩的快速成长。

与此同时，2018年以来新大正新签项目中主要是规模较大的综合物业项目。新大正有关负责人表示，公司自2018 年起更加注重发展质量，在兼顾项目数量的同时，将项目的单价、规模、盈利预期等作为目标项目的重要考量因素，提高了项目承接的门槛，“虽然新签项目的个数有所起伏，但是单个项目的规模逐年提升，新签项目的年合同收入总额也逐年上升。”。

市场仍有深挖空间

在不少物业行业资深人士看来，新大正的上市，将有助于市场进一步理解非住宅物业或公共物业的内在特质，也有利于推动行业内的优质企业实现进一步的发展。

在住宅物业领域，企业管理规模和营收的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆盖社区的不断被接管所驱动。但在非住宅物业管理领域，企业管理面积的增长更多地来源于对现有存量物业服务项目的整合，简而言之，优势企业的“做大做强”将加速行业的整合、发展。

天风证券相关研报分析指出，相对住宅物业而言，现阶段非住宅物管领域竞争格局总体上尚未明确，非住宅物业对管理效率和科技赋能的高要求决定了其更高的进入壁垒，此外，不同业态之间参与者和竞争态势各不相同。非住宅项目的核心竞争力还包括品牌效应、优秀的服务质量、优秀的销售团队等因素。

该研报还认为，后勤社会化改革将持续释放非住宅物业服务的行业空间，“我国开始后勤社会化改革已超过20年，目前仍处于半社会化阶段。机构后勤项目的释放是一个长期的过程，但随着越来越多的机构通过后勤社会化受益，这个过程正在加快。”。

也正是在这一背景下，新大正提出将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下，将未来战略定位于城市公共物业领域，并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标，搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”，并制定向“智慧运营”转型的完整路径，这无疑是公司应对行业发展趋势的重要一步。

从新大正募资项目的投向看，着眼于物业“智慧运营”的企业信息化建设也是公司目前主要聚焦的方向之一。根据相关计划，新大正将对公司层面的管理实现企业管理信息化，完成系统总体部署；完成公司基础物业管理的技术升级，实现物业管理智能化；此外还将实施具体的基于BIM的FM运营建设项目。

新大正有关负责人表示，成功上市是公司发展过程中的一个重要契机，未来新大正将通过加大市场开发投入，继续调整产品结构，重点发展与战略定位匹配的城市公共建筑与设施的基础物业管理，快速实现全国化并扩大基础物业管理规模。