粤港澳大湾区楼市市场广阔 打破城市边界为核心发展思路

　　粤港澳大湾区楼市市场广阔 打破城市边界为核心发展思路

　　2月18日，粤港澳大湾区规划正式出炉，这片坐落于中国华南的世界级城市群迎来全世界的注目。

　　如今八个月时间已过，粤港澳大湾区建设如火如荼。一大批具有核心竞争力的企业不断涌现，全国各地人口加速汇聚，各城市重要基建工程陆续开工……种种迹象显示，粤港澳大湾区正成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。

　　在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中并未直接提及楼市，但区域经济、产业、人口的发展终将反映在房地产市场上。

　　在“房住不炒”的基调下，大湾区房地产市场规模有多大？核心城市房价上涨带来的住房压力如何解决？ 在贝壳研究院10月18日发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中，一个真实的粤港澳楼市正徐徐展开。

　　房地产需求空间巨大

　　一般而言，房地产市场的增量潜力取决于两部分需求:第一，城市中无房群体的规模;第二,基于区域的经济活力以及产业吸引力而流入的人口所带来的住房需求规模。

　　白皮书显示，当前大湾区住房自有率较低，潜在的住房缺口较大，近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%，其次是东莞，为35.7%。距离全国平均水平存在较大差距。

　　除此之外，大湾区居民的居住面积也亟待改善。其中，香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平还有一定差距。

　　随着大湾区建设的持续推进，产业升级转型提速，市场经济活力增强，大湾区近几年民企500强数量的增速加快，2012年有21家，2018年增至60家，其中包括了华为、比亚迪等高端制造业企业，带动了大量的就业和人口的增长。而珠三角也成为人口增长最快的区域，从2010年的每平方公里1026人上升至2016年的1094人。在粤港澳大湾区众多城市中，广州、深圳作为核心城市的人口吸引力最强，深圳人口增长率达到4.06%，这也使得潜在购房者的数量有所保证。

　　除此之外，大湾区产业结构升级对应的人口素质收入将显著提升，这也意味着大湾区常住人口的财富价值呈直线上涨趋势，而他们对住宅品质和居住环境配套的要求也会更多元，一个新的细分市场应运而生。

　　“中国房地产市场已经从数量扩张进入品质提升和结构调整的新时代，”贝壳找房高级副总裁李文杰在10月18日贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛上指出，粤港澳大湾区具有重要战略地位，其整体规划为区域地理空间重塑带来新机遇。

　　白皮书显示，湾区内有近三分之二的购房者原籍为非粤籍，近三年大湾区平均每年增加150万人口。根据联合国预测，未来湾区城市人口增量将逾1000万。其中广州增加338万人，深圳增加263万人，佛山、东莞增加100万人左右。

　　越来越多的人口则积蓄着巨量的购房需求。根据白皮书数据，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿。其中新房约1.5万亿、二手房约2.2万亿。

　　“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在论坛上指出，大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

　　这体现在粤港澳大湾区房地产交易数据上，根据白皮书，2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿元，占据湾区市场份额预计提升至65%。

　　寻求破局之道

　　在粤港澳湾区内，大多数人口都向核心城市汇集。其中，广州、深圳作为核心城市吸引力最强，从近三年常住人口的增长来看，深圳、广州分别增长165万和140万。不断涌入的新增人口使得核心城市住房有效供给不足。由此带来的多米诺骨牌效应也在逐渐显示，供需失衡下，房价上涨过高，其中深圳、香港两城房价收入比分别为30和21，对于中低收入群体影响较大。在此背景之下，首次置业者不得不使用金融杠杆，我国大部分居民近年居民杠杆使用情况都在快速上升，居民整体杠杆率（居民贷款余额）超过50%。

　　非核心城市面临经济下行、人口流出的问题，肇庆、东莞、江门、惠州近两年的常住人口复合增速均在1%以下，肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万人。

　　针对目前大湾区核心城市目前存在的供给不足，白皮书强调，未来大湾区核心城市应重新平衡市场与保障的关系。

　　具体而言，在增量供给受限的情况下，需要通过存量住房的盘活流通实现资源的优化的配置。例如，应该盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准，床位产品仍游离在市场灰色地带。

　　除此之外，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房。鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品。

　　从制度层面来看，应建立政府与市场相结合的住房保障方式，扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。

　　出于人口、经济、产业规划等方面因素考虑，粤港澳大湾区的一体化发展被认为是中国房地产市场最重要的发展机遇之一，而如何打破行政边界的束缚，形成区域一体化的供给、从而使“一小时生活圈” 成为可能显得尤为关键。

　　在许小乐看来，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道，目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要作出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

　　中国国际经济交流中心产业规划部部长、粤港澳大湾区战略研究课题组组长王福强建议，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，以最大程度地互补优势。

　　白皮书建议，应该基于市场配置资源进行分工，鼓励城市之间进行良性竞争，真正形成融合发展的观念。目前湾区内各区域、城市需区别定位经济发展优势，比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域，形成优势互补。

　　美好的设想需要时间兑现，作为改革开放前沿的粤港澳大湾区，如何建设高质量发展的住房道路，仍值得期待。

　　(文/蔡颖)

责任编辑：覃肄灵