招商物业中航善达重组获证监会受理 盈利能力待改善

　　招商物业与中航善达重组一事又有了新进展。

　　在收到国资委的批复后，日前，中航善达又收到了中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。

　　据披露，中国证监会依法对中航善达提交的《上市公司发行股份购买资产核准》行政许可申请材料进行了审查，认为该申请材料齐全，符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。

　　中航善达表示，本次发行股份购买资产事项尚需经中国证监会核准以及国家市场监督管理总局对本事项涉及的经营者集中申报审查通过后方可实施，尚存在不确定性。

　　自中航善达于9月20日发布该公告以来，截至9月24日收盘，其累计涨幅达9.92%。

　　增值率达578%

　　2019年4月，中航善达公告称，其第一大股东中航国际控股股份有限公司筹划将所持中航善达的全部股份1.49亿股通过协议转让的方式转让给招商蛇口；同时，中航善达拟通过发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商地产持有的招商物业100%的股权。

　　8月23日，中航善达披露的重组报告草案显示，此次交易作价约29.9亿元。截至2019年3月31日，招商物业资产净额约为4.41亿元，评估增值达25.49亿元，增值率为578.02%。

　　同时，中航善达与招商蛇口、深圳招商地产还签订了附生效条件的《补偿协议》，对本次重组业绩承诺及补偿方式进行了规定。

　　具体来看，招商蛇口与深圳招商地产承诺，如本次交易于2019年度实施完毕，则招商物业2019年度、2020年度及2021年度净利润分别为不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元；如本次交易于2020年度实施完毕，则招商物业在业绩承诺期2020年度至2022年度间，净利润分别为不低于1.89亿元、2.15亿元、2.35亿元。

　　9月初，招商蛇口公告称，其已完成股份购买以及过户，持有中航善达22.35%股份，成为后者第一大股东。

　　值得一提的是，在中航善达与招商物业的重组事项完成后，招商蛇口除了上述直接持有的中航善达的股份外，还将通过深圳招商地产持有中航善达3933.8464万股股份，合计持有中航善达5.42亿股股份，占其届时已发行股份总数的51.16%，成为中航善达的控股股东。

　　9月10日，中航善达公告称，其与招商物业的重组事宜已获得国务院国资委的批准，同时其强调，本次交易构成关联交易及重大资产重组，但不构成重组上市。

　　毛利率水平处于低位

　　自彩生活2014年登陆资本市场以来，多家物业管理公司先后上市，但由于A股限制条件诸多，截至目前，A股市场上仅有南都物业与中航善达两个标的。因此，作为A股物业服务板块的稀缺标的，招商物业与中航善达的合并被市场看好。

　　二者联手后，物管行业也将增加一个龙头企业。以2018年末数据计，绿城服务营业收入为67.1亿元，位于各上市物管公司之首；中信建投证券研报数据显示，截至2018年末，中航善达及招商物业合计达66.38亿元。

　　据中航善达披露，截至2019年6月末，招商物业已进军48座城市，运营548个项目，管理面积7292万平方米；而中航物业管理项目613个，管理面积7634万平方米。二者合并后在管面积将达到1.49亿平方米。同期，招商物业营业收入达到16.13亿元，中航善达物业服务业务收入为19.96亿元，合计达36.09亿元；而绿城服务的在管面积为1.84亿平方米，物业服务业务营收规模为24.53亿元。

　　不过，截至目前，两家公司现阶段的毛利率都不算理想。

　　中信建投证券研报信息显示，截至2018年末，招商物业的净利润率为4.97%，而同期雅生活服务、彩生活、碧桂园服务、绿城服务的净利润率分别为23.7%、13.4%、19.7%、7.2%。

　　在中信建投证券分析师江宇辉看来，虽然当前招商物业的归母净利润率显著低于行业平均水平，但“大部分物业公司之前从属于母公司房地产开发企业，剥离后作为独立实体，业务更加规范，权责更加清晰。分拆上市后，作为房地产全价值链综合服务商，招商物业从地产开发下属的成本中心转为独立经营的利润中心，利润率水平存在一定提升空间，行业中枢处于8%-15%的水平。”

　　事实上，中航善达的盈利能力也稍显落后。

　　截至2019年6月末，中航善达的物业服务业务实现营业收入19.96亿元，同比增长21.19%，占总营业收入的77.36%。不过，由于房地产开发业务的持续萎缩，中航善达整体营业收入同比减少7.66%，归属上市公司股东的净利润同比减少32.61%。

　　值得注意的是，报告期内，中航善达物业服务业务的毛利率为10.13%，较2018年末的9.8%有所上升，但同比则微降0.06个百分点。同时，东北证券研报显示，2019年上半年，中航善达物业服务业务实现归母净利率5.16%。

　　另据中信建投证券研报，以2018年末净利润率计，中航善达净利润率为4.41%，在与招商物业合并之后，二者净利润率仅为4.66%，亟待提高。

　　（国际金融报记者 郑娜）

责任编辑：陈悠然 SF104