“房企第一美股”遭标普下调评级：86亿短债压顶 6600万美元项目遇阻

年销售额难过200亿元大关。

“美股第一上市房企”鑫苑置地，2019年日确实不好过。

近日，标普全球评级将鑫苑地产控股有限公司（简称 鑫苑地产）的长期主体信用评级从“B”下调至“B－”，将该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B－”下调至“CCC+”。

标普认为，鑫苑地产在2019年末和2020年将有一次性偿还的债务到期，而公司手头的非限制性现金余额相对较少，这将使公司面临再融资风险。公司未来12-24个月内到期债务比重非常高。

财经评论员严跃进对时间财经表示，企业一般都很关心评级，毕竟评级对企业融资影响很大，若评级较低或被下调都会实质性影响公司发债和兑付等。尤其是目前房企融资受到严格管控，企业更要注意。

鑫苑地产注册于国外，所在鑫苑集团1997年成立于河南郑州，与建业地产、盛润置业，正商地产并称为河南四大龙头房企。据美通社介绍，鑫苑地产2007年在美国纽交所上市。鑫苑地产成为第一家也是唯一在美国纽交所上市的中国房地产开发企业。

旗下核心资产为鑫苑（中国）置业有限公司（简称 鑫苑置业）。截至2019年年中，鑫苑置地总资产602亿元，年销售额一直未超过200亿元，公司主要项目布局在河南和江苏。在中国房地产协会与中国房地产测评中心于2019年3月发布的《2019中国房地产开发企业500强测评》中，公司位列第65名；在克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，公司位列流量金额排名第82名、权益金额排名第76名。

严跃进称，有房企第一美股等称号的鑫苑置业过去在行业中地位很高，很近几年在城市投资和企业融资等方面，都弱于行业一般水平，很多房企在崛起尤其是河南房企的快速发展，给鑫苑置业造成了很大的压力。

截至9月18日收盘，鑫苑置业股价4.23美元／股。要知道公司2007年上市当天股价为16.8美元／股，熬了12年，公司股价下降75%。时间财经邮件、电话联系鑫苑置业及其母公司，截至发稿前未收到回复。

现金只够覆盖一半短债

标普报告显示，截至2019年6月，鑫苑地产的短期债务规模从2018年6月的123亿元下降至86亿元，短期债务在总债务中的占比也由52%大幅下降至35%。但是，标普预测公司80%以上的债务将在2021年6月前到期，其中2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元。

截至2019年6月，鑫苑地产的非限制性现金余额也从2018年6月的77亿元降至46亿元，仅够偿付短期债务86亿元的一半。

标普认为，尽管鑫苑地产计划加快合约销售，但其预计周期性推盘销售和不均衡的销售时间分布难以缓解公司的流动性承压的困局。毕竟，公司2019年上半年公司仅实现销售额73亿元，仅完成全年销售目标的约30%。此外，公司一些项目的开发进展受到了监管限制和执行延期的拖累。

鑫苑置地2019年评级报告显示，截至2018年底，公司大部分在售项目去化率良好，少量项目去化速度较慢，其中荥阳名家项目、昆山鑫宇嘉苑、成都鑫苑城项目和天津汤泉世家项目均去化较慢。

改评级报告还表明，鑫苑置地资产负债率连续增长，2016年至2018年负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%。截至2018年底，公司债务规模为188.44亿元，较年初增长17.13%，债务规模增长较快。

鑫苑置地的负债中，短期债务占22.45%，长期债务占77.55%，债务结构较为合理。但是即便在考虑回售的情况下，鑫苑置业2019年4月至12月到期的债务合计44.04亿元，2020年到期的债务合计50.90亿元，2021年及以后到期的债券合计105.39亿元。总体看，公司在2020年至2021年面临一定集中偿付压力。

还须考虑的是，长期融资的渠道目前这政策也监管趋严。从央行、银保监会到国家发改委，都密集加强对房地产金融的风险把控。尤其是7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查，约束房地产贷款额度。最近4个月，房地产企业的资金情况不断恶化。

58安居客房产研究院首席分析师张波公开表示，从房企融资的大背景来看，针对房企侧强化严监管的态势8月保持不变，无论是信托、海外债还是ABS、开发贷都保持从严态势，房企融资持续承压。

显然，曾因拥有较强海外融资通道的鑫苑置业曾被诸多房企羡慕，但近两年境外融资渠道不断收窄，其融资优势随之渐失。今年4月，鑫苑置业发行2亿2.5年期美元债，定价高达14.2%。据乐居财经的《2019房企融资利率榜》，截止到7月16日，房企海外债平均利率约9%，可见鑫苑置地海外债的利息成本远高于同期业内平均水平。

标普认为，鑫苑地产恐难以将债务平均加权到期期限延长到两年以上。截至2019年6月30日，鑫苑地产的境内债券（主要为长期债券）占全部债务的比率从2018年的20%下降至10%以下。在公司债务中占比约为20%-25%的信托贷款，也将面临新增发行和展期方面更加严格的监管要求。

鑫苑地产或将在2019年下半年和2020年重启拿地行动。这或将对公司的现金水平带来更大压力。因公司土储的地域集中度较高，约40%都位于河南省省会郑州市，因此其或将补充土地以保持销售增速。

海内外困局

在2007年赴美上市之前，鑫苑置业一直盘踞在河南市场，赴美上市之后，公司制定了“做大国内，布局海外”的发展战略，重点布局国内一二线重要城市，以及北美、欧洲和亚太市场。2008年鑫苑置业将总部从河南郑州迁到北京，开始其扩张之旅。

从2010年开始，中国曾放宽对外投资的限制，鼓励企业“走出去”。在纽约做“第一个吃螃蟹”的中国开发商鑫苑置地胃口不小。2012年，鑫苑置业在海外落下第一枚棋子，以740万美元收购内华达州雷诺市雷鸣谷项目。同年，鑫苑置业独立买下布鲁克林区威廉斯堡街区一块方圆两英亩的废墟，将其改造成拥有216个单元的高档公寓楼，彼时，该项目被誉为首个中国大陆企业独资项目，成为当时纽约地产界最轰动的新闻。

2016年，鑫苑置业在炙手可热的“地狱厨房”圈地规划曼哈顿哈德逊花园项目，又斥资6600万美元收购了纽约法拉盛地标性的历史建筑凯斯剧院，计划建成16层高的商住两用塔楼。

不巧的是，在海外投资并购如火如荼之时，国家发改委、商务部、央行等部门于2016年12月联合定调，高度关注海外非理性投资倾向，防范风险。2017年出台的《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等业务划入“限制类境外投资”。

2017年底，有美国媒体报道称，鑫苑置业正在着手解散其在纽约的运营团队。鑫苑2018年年报披露，截至2018年12月31日，鑫苑地产在美国只剩下布鲁克林OOSTEN、曼哈顿10大道项目和纽约法拉盛凯斯剧院三个项目，据蓝鲸财经报道，目前管理权交给了纽约华商跨富地产。

除了美国的项目，公司的海外项目还分布英国伦敦、马来西亚等地。2018年8月，马来西亚总理突然宣布不对外国人出售“森林城市”，不会给来这里居住的人发放签证，导致碧桂园的策划你是森林项目备受争议。鑫苑置地曾在2014年购买了马六甲省克朗邦海滩，欲填海打造海上花园项目，目前也进展缓慢。

国内方面，2013年，高调宣布“组织再造、战略重构”的董事长张勇聘请前万达副总裁王信琦担任CEO，打造一支全新的职业经理人团队。王信琦任职三年未使鑫苑置地实现规模跨越，2016年王信琦离职，万达旧将张立洲接棒后也未有较大突破2019年6月再次离职。

2016年，鑫苑置业提出了科技化转型2018年确定“科技创新＋金融创新＋战略驱动”路径，开始进入到无人机、VR、区块链、生物科技、人工智能等领域。然而，随着转型的推进，公司业绩开始弱化。在2018年中期，鑫苑置业季度业绩首次出现亏损，亏损额1734.3万美元。2018年鑫苑置业合约销售额同比下降8.2%至22.645亿美元；建筑面积销售额同比下降22.2%至106.68万平方米。公司每股净资产腰斩，从2017年的15.32元减少至8.15元。

亿翰智库研究中心主任张化东曾公开表示，目前市场上主要是大型开发商在做转型，此类企业具备一定的转型基础。但对于小的开发商而言，多元化转型相对困难。（北京时间财经 陈世爱）