乐伽公寓宣布破产 承认“高进低出”运营模式存缺陷

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　　原标题：乐伽公寓宣布破产 承认“高进低出”运营模式存缺陷

　　来源：长江商报

　　长江商报消息 ●长江商报记者 张璐 江楚雅

　　频繁爆出欠租事件的乐伽公寓确认倒闭。

　　8月7日晚间，长租公寓运营品牌“乐伽公寓”通过其微信公众号发布公告称，确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　在公告中，乐伽公寓承认公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险，还表示，“为化解矛盾纠纷，在8日起会同市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业，与房屋租赁合同尚未到期的房东、房客进行调解；我司将主动与南京地区已登记客户联系预约，原则上按照租期时间划分。”

　　近期，乐伽公寓“停摆”事件愈演愈烈，一边是租客吐槽交了租金，却面临被房东赶出门的窘境。另一边是房东反映收不到房租。出事以来，租客和房东通过各种方式试图找到乐伽公寓的负责人，但并没有收到明确而满意的答复。7月23日上午，杭州乐伽公寓召开发布会，正式回应：乐伽公寓绝不会跑路。但是仅仅过去17天，租住乐伽公寓的租客及房东等来的消息却是“公司已停止经营”。

　　长江商报记者通过电话、客服、微信等多种方式联系乐伽公寓运营方想就公司内部存在的问题进行采访，但截至发稿前，未获得反馈。

　　无法偿还客户欠款

　　今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似暴雷”“分公司人去楼空”“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。有媒体报道，从7月18日开始，不少租客、房东纷纷到乐伽公寓南京总部讨要说法，但公司相关负责人始终避而不见。

　　8月7日晚间，长租公寓运营品牌“乐伽公寓”突然通过其微信公众号发布公告称，确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　此前，乐伽公寓管理层对公司出现的问题一直未公开表态，也未能给出恰当的解决方案，且自救方案也以失败告终。原本一同设法维权的房东与租客也因此矛盾激化，甚至出现有些房东强迫租客赶紧退租的情况。

　　有租客在网上爆料称，“乐伽公寓出租房子的时候，采用的半年付或者是年付，受害的租客基本上都损失了上万元资金，一大部分都是两三万，有人据说交了20万，最高的是交了40多万房租，现在没有下落。”

　　据了解，乐伽公寓的运营主体是南京乐伽商业管理有限公司。工商资料显示，该公司成立于2016年5月30日，公司总部位于江苏省南京市。是一家房屋租赁管理增值服务和维护的民营企业。公司注册资本100万元，大股东及法定代表人姜千持股80%。

　　乐伽公寓宣传简介显示，乐伽公寓自成立以来发展迅速，不到三年时间，已经遍布七大城市。高峰时期，其在南京、杭州、苏州、成都、重庆、合肥、西安、昆山等8个城市均有布局。

　　不过，查询乐伽公寓官网，官网上目前仅保留南京、杭州、苏州三个城市的租赁房源。

　　乐伽表示，为化解因公司停止运营带来的矛盾纠纷，将在8日起会同市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业，与房屋租赁合同尚未到期的房东、房客进行调解；我司将主动与南京地区已登记客户联系预约，原则上按照租期时间划分。

　　对于目前房东与租客之间的矛盾，湖北朋来律师事务所主任刘源波在接受长江商报记者采访时说道，“出现这个情况，房东和租客都不情愿，但都应该按照合同办事，不能强占房屋，也不能强退房屋，否则有可能要承担侵权责任，对于各自的损失应该向乐伽公寓另行主张权利。”

　　另外，刘源波指出，乐伽公寓的资金有去向不明的嫌疑，房东和租客可以抽逃出资罪或诈骗罪向公安机关报案，但最终乐伽公寓是否涉嫌抽逃出资罪或诈骗罪则需要等待公安机关的调查。

　　“高进低出”经营模式藏风险

　　从业主手中收购房源，再向租客转租出去。长租公寓的模式虽然简单，但这几年俨然已成为创业风口。

　　长江商报记者留意到，与其他长租公寓创业者不同的是，乐伽公寓的创始人姜千非常低调，没有出席过行业活动或接受过采访，就连在公司宣布停止运营时，也未露面。

　　同样神秘的还有乐伽公寓的经营方式和内部管理。有许多房东与租客告诉记者，乐伽公寓作为“二房东”，从业主手中收购的租赁房源价格往往高于其出租给租客的房源价格。“高进低出”的模式让大多数房东与租客大呼不解。

　　据了解，与其他正规、成熟的长租公寓不同的是，南京乐伽以高于市场价拿房，其与房东约定的支付方式是一季度支付一次，而与租客则是半年付或者年付，如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客图便宜，便选择半年租甚至一年租，在此模式下，此前在多个城市扩张。

　　但实际上，这一模式非常依赖相当高的周转率，一旦房子租不出去，手头的资金链就断了，支付不起房东的租金，暗藏极大的风险。

　　乐伽公寓在公告中承认，公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停现状。

　　除了商业模式说不清之外，乐伽公寓的内控管理也有问题。综合房东租客们的信息，乐伽有不少业务员从公司租下房子，再转租给租客，赚取差价。有的租客合同上写1100元/月，实际上缴付1300元/月。据不完全统计，乐伽存在25%的亏损率。

　　有业内人士称，对于这种经营模式，推断乐伽公寓通过时间差，可能以“按年收租、按季还租”的方式形成了颇为庞大、比较隐秘资金池。再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多利润回报。

　　不过，因为乐伽公寓一直没有公开回应，有关部门的调查也还未公开结果。

　　事实上，从杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业，再到如今的南京乐伽公寓，不少自称长租公寓模式的租房服务提供商先后因租金贷、现金流、“高进低出”等原因而阵亡。据不完全统计，从2018年1月至今，已有近20家长租公寓的资金链出现断裂。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时说道，“后续建议积极关注长租公寓企业的金融风险，适当在保证金、准备金等方面落实新的政策。类似考虑有三点意义。第一、类似资金发挥了防火墙的作用，这有助于对租客形成保险作用。第二、类似资金能够约束企业盲目扩大，进而有成本的概念。第三、类似制度也利好后续对长租公寓资金面的监控，这是企业稳健运营的保障。”

责任编辑：蒋晓桐