空置税又进一步：整治炒房香港率先放大招 内地跟吗

　　来源：券商中国

　　香港空置税又近一步！

　　自去年6月香港特区政府提出征收一手房空置税后，日前，香港特区政府又表示，计划4月份提交立法会讨论一手房空置税法案。

　　虽然空置税还未正式征收，但是已经对楼市已起到一定的威慑作用，香港楼市去年6月后逐步进入下行通道，楼价指数连续5个月下跌，不过，最近房价指数又有所回升。

　　如果空置税法案4月提交立法会讨论，意味着距离真正落地征收就不远了。

　　空置税的征收对香港楼市影响有多大？对内地楼市又有何借鉴意义？

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，香港的空置税主要针对开发商“捂盘惜售”行为，对市场影响更多体现在震慑作用，但对内地房地产市场来说有一定的借鉴作用，后续如果能把空置房转变为租赁住房，有助于降低房屋空置和发展租赁市场。

　　空置税法案4月提交立法会讨论

　　据香港经济日报消息，香港特区政府已经大致完成空置税草拟法案，准备下月提交立法会讨论。

　　去年6月底，香港特区政府就房屋政策召开新闻发布会，宣布了6项房屋政策新措施，希望达到三个目标：

　　一是令资助出售房屋更加可以负担；

　　二是增加资助房屋的供应，并加强支援过渡性房屋供应；

　　三是促进一手私人住宅单位尽早推向市场。

　　六项新措施包括修订资助出售房屋的定价政策、邀请市区重建局将位于马头围道的非合作发展项目改作“港人首次置业”先导项目、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目、向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，以及修改地政总署“预售楼花同意方案”以改善销售手法。针对部分一手住宅额外收空置税就是6项措施之一。

　　据香港特区政府介绍，近年，香港已落成楼宇但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，由2013年3月底的约4000个增加至2018年3月底的约9000个。

　　香港特区行政长官林郑月娥当时表示，在今天房屋供应如此短缺、置业诉求如此高涨的情况下，很难理解为什么还会有这么多房屋单位空置。政府需要推出措施，向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，所以需要修订《差饷条例》。

　　根据修订要求，获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅单位，如果空置6个月以上并未作居住或出租用途，将被征收“额外差饷”，金额为该住宅单位的应课差饷租值的两倍，即200%，大约相等于楼价的5%。特区政府计划在2018至2019立法年度向立法会提交相关条例修订草案，获通过并刊宪后生效。

　　“差饷”是香港对地税的说法，简单来说，空置税征收的对象是空置一年及以上的一手房。征收时会对这套房屋的租金做一个评估，空置税为年租金的200%。香港政府有专门的房租评估机构，即差饷物业估价署。

　　香港财政司司长陈茂波还表示，现在不是对二手房征收空置税的合适时机，因为二手房空置率很低。他同时指出，空置税的目的并不是政府为了增加税收，而是让更多住宅单位有效送达市场。

　　业内人士也认为，该项措施能够加快开发商推售货尾单位，以促进更多项目供应入市。

　　香港楼价连跌5个月后略有反弹

　　多个“辣招”出台之后，尽管空置税尚未开始征收，但其震慑作用已经发挥作用，一些客户暂停了买房计划，香港楼市开始逐渐降温。

　　香港差饷物业估价署发布的住宅楼价数据显示，2018年8月香港私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.08%，为自2016年3月以来首次下跌，此后该指数更是一路下跌。

　　美联物业的报告也指出，6月底香港推出的楼市调控政策及全球贸易战升温对楼市的影响，已反映在8月的楼市数据当中。8月香港整体物业（包括一手住宅、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量合共为6688宗，较7月的8466宗下跌21%。其中，二手住宅注册量为3437宗，环比下跌约23.4%，并创下近11个月以来的新低。

　　随后，市场有声音称香港楼市进入下行周期。不过，香港金融管理局总裁陈德霖在去年12月表示，目前尚不能完全确认楼市进入下行通道，市场应该综合当地经济发展和外部环境变化，再用一些时间进行观察。

　　业内人士认为，香港要出台的空置税主要针对的是一手新房，主要打击的是发展商的“捂盘惜售”的行为，这也迫使发展商加快卖楼。有香港媒体报道称，有开发商为提高吸引力，采取了低开方式开售新盘；更有开发商为了规避一手房空置税，推出“新房先住后付”政策。

　　不过，今年以来，香港楼市出现回升趋势。香港差饷物业估价署的最新数据显示，2019年1月，香港私人住宅售价指数为359.5，环比2018年12月的359.2略有反弹。而2018年从1月的358.4一路升至7月的394.8后，该指数经历了连续5个月的下跌，至2018年12月跌至359.2。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升也指出，2019年3月11日发布的数据显示，港九市区楼价齐升3周，是近7年首次出现，上一次出现是2012年3月份。新春前一周，港岛CCL_Mass及九龙CCL_Mass展开齐升，3周分别累升1.20%及2.78%。是继新界东连升4周後，楼市另一个回升的强烈讯号。

　　香港开征空置税对内地有借鉴意义

　　对于香港开征空置税的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受券商中国记者采访时表示，香港目前大致完成了草拟法案，到4月份会提交立法会讨论，主要是针对空置6个月以上、未作居住或出租用途的一手房进行征收，税率相当于楼价的5%，属于比较严厉的税收规定，体现了香港对房地产市场管控的导向。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟则对券商中国记者表示，香港的空置税并不是针对购房者，主要是针对开发商，是避免开发商捂盘，打击开发商投机。但由于香港楼市一直有类似持有环节的税费存在，对市场的影响并不大。

　　但香港空置税的征收对内地来说有一定的借鉴作用。张大伟说，目前内地的房地产税主要是调节购房者持有税费与交易税费，而且房地产税还在立法准备阶段。房地产税即使出台了也不一定能够影响市场，房地产市场要健康平稳，核心还是包括房地产税在内的一系列长效机制的落地。

　　严跃进也认为，香港空置税政策对内地市场有积极影响。目前内地房地产税的征收也进入到立法和讨论的阶段，尤其是2019年预计会加快推进的进程和节奏。而且借鉴香港的做法，实际上后续内地也需要关注此类空置率的问题。当然在城市结构上看，空置率高的区域，往往是大城市的远郊区和各类三四线城市，后续可以积极把化解空置率和发展租赁市场等进行挂钩，把空置房转变为租赁住房，有助于降低房屋空置和发展租赁市场。

　　此前，西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心的报告指出，中国住房空置率为21.5%，仅低于西班牙和意大利，高过全球多数国家。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。因此建议对空置住房直接征收空置税来降低空置率，提高住房使用效率。此外，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。

　　值得注意的是，从各国空置税实践经验看，空置税是建立在房产税基础上的，而刚刚闭幕的两会传出的最新信息显示，目前有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正稳步推进。

　　（券商中国）

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责任编辑：张海营