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图片来源：海洛创意

2019年，房地产企业迎来一波发债潮，大有“井喷”之势，包括碧桂园、中国恒大、融创中国、正荣地产、禹洲地产、世茂房地产等数十家房企密集发债。

受国内融资政策限制，海外美元债券市场逐渐成为内地房地产企业筹资的常用渠道，绝大多数房企靠发行美元优先票据筹资，境外美元债市场也迎来了一股发行热潮。

而伴随着“旧债”还款日及付息日临近，多家内地房企开始扎堆启动发“新债”计划，这也意味着，2019年，债务压顶下，房企资金面继续承压。纵然融资成本居高不下，但“活下去”才是首要选择。

房企单月发债总额突破1000亿元

由于在2018年底房企融资环境有所回暖，1月房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，环比上升91.8%。

△近年来企业境内外发债情况（来源：克而瑞、企业公告）

境外债发行则占比最大为67.6%，发行规模为740.4亿元，环比增加了141.9%，其中，筹资金额最多的是中国恒大。

公告显示，中国恒大于1月25日分别增发2020年到期11亿美元的7%优先票据、2021年到期8.75亿美元的6.25%优先票据及2022年到期10.25亿美元的8.25%优先票据，合计融资金额高达30亿美元。

△1月房企发债总量TOP5（数据来源：克而瑞、企业公告）

除恒大外，融创中国融资14亿美元，平均票面利率为8.1%；碧桂园、禹洲地产、世茂房地产等3家地产商以10亿美元的发债规模紧随其后，票面利率从6.125%-8.625%不等，融资用途同样为“借新还旧”。

此外，华润置地公告称，公司已向香港联交所申请批准39亿美元中期票据计划上市，并在之后的12个月内以债务发行方式发行。

据Wind数据显示，截至到2月中旬，2019年以来房企境内外发债规模已达1546.45亿元（国内816.51亿元，海外729.94亿元），超过2018年同期规模。其中，已公告发行的地产债数量98只，计划发行规模816.51亿元，分别比去年增加108.51%、86.63%。

由此可见，相比去年2019年，内地房地产企业海外融资难度已有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。海外融资难度出现回暖，主要是由两个因素推动，一是外在的融资环境在逐步转好，另一个就是房企强烈的融资需求。

而从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，国家依然会维持对于房地产行业资金的严监管。

融资利率居高不下

2019年以来，房企虽然密集融资，但普遍成本较高，融资成本则依然处于高位。

据克而书数据统计，1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点；境外债融资成本维持高位，达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，使得整体的融资成本依然处于近几年的高位，企业融资压力仍在。

△1月房企融资发债情况（数据来源：克而瑞、同策研究院）

据同策研究院数据显示，1月房企发行了11笔中期票据，其中10笔是美元中期票据，合计37.5亿美元，折合人民币251.7亿元人民币，其中债务利率均在7.13%-9.125%之间。

华夏幸福5亿元债最高利率达8.2%、时代中国债最高利率达7.5%，而当代置业发行的境外优先票据，利率达到了15.5%。

加之，今年1月房企有21笔到期的境外发债相对集中且高达406.6亿元，境外债券和优先票据总额达到了约合229.1亿元人民币，占比过半。

其中金额最高的一笔是富力地产在2014年1月16日发行的10亿美元的境外优先票据。

△2019年1月部分企业发债到期情况（来源：克而瑞、企业公告）

而这批即将到期的债券，无论是选择回售还是延期，融资成本均面临上涨的情况。

这主要是因为，在融资难的背景下，企业内生性的现金流生产能力更加重要，而百强房企中1月份有35家销售额出现同比下降，房企为吸引投资者继续持有债券，只能主动上调利率以获融资。

国内发债遭中止

“移步”金融机构促融资

虽然房企融资规模持续走高，但也有部分房企的融资受到了限制。

据不完全统计，最近1个月，包括杭州滨江、宝龙、红星美凯龙在内的7单房企ABS被中止，部分企业则通过与金融机构获取融资。

其中，泰禾集团与建设银行签署了总额为100亿的融资协议。根据协议，建行福建分行将配合泰禾集团的发展战略和经营需要，协助其确定合理的融资规模、结构和融资方式，同时提供多产品、全方位的融资支持。

此前，泰禾曾在2018年10月和11月先后获得了上海银行和光大信托各200亿元的综合授信额度。去年12月30亿元住房租赁专项公司债券也获得了深交所的批准，可见泰禾的融资方式十分多元化。

多家房企国内发债遭中止的原因可能各有千秋，但金融机构对房企抛出的融资橄榄枝，无外乎是企业的规模以及良好的经营、融资环境。

眼下，房企的融资环境并未实质好转。

虽然央行的全面降准，给整体处于困境的房地产行业资金面带来了利好消息，但在房企融资渠道有限、融资难的局面仍然存在，整体行业的融资压力依然不小。

（本文来自于界面）