凯德罗臻毓：商业地产是一个基础设施

　　凯德罗臻毓：商业地产是一个基础设施

　　张雅楠

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　　2019-02-11

　　张雅楠

　　2018年底2019年初，凯德一改低调作风，大手笔收购不断。

　　2018年11月，凯德收购上海北外滩第一高双子塔，预计项目投资总额约200亿元；2019年1月，组成合资公司以27.52亿元收购上海浦发大厦70%面积；1月14日，又与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司所有股份，整合为亚洲最大的多元化房地产集团，资产管理总值将超过1160亿新元（约合5778.8亿元人民币）。

　　凶猛异常的凯德，对2019年的房地产市场有何判断呢？经济观察报采访了凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓。

　　经济观察报：现阶段，房地产的规模是不是到一个节点了？

　　罗臻毓：从需求角度看，是到了一定的点，即使有增长，速度和范围不会像以前那么大，蛋糕还会变大，但大的速度可能减慢。

　　从我们公司角度讲，没有必要追求量和规模，追求一定的成长稳定性和回报更重要，一直追求规模的话是个无底洞，到最后独尊是比较孤独的。

　　从整个行业来讲，不只要看住宅，还有其他领域，包括商业地产、工业房产、仓储等等。

　　我们看到，越来越多本地开发商往商业地产去了，要平衡他公司的着重力。资料显示上市的国内房地产公司有百分之八九十的业务都来自于住宅地产，他们会进入其他领域，住宅的百分比会随着时间的推移往下降，其他的往上增，这是寻求更平衡更稳健发展的部署。

　　经济观察报：大家都转来做商业地产，会不会导致这个领域风险变大？

　　罗臻毓：城市的经济要发展，我认为商业地产是一个基础设施，是刚需，但是它的内容到底是石头路还是泥路，随着时间的推移有不同的需求。

　　房地产尤其是商业地产的需求是衍生需求，没有人为了要商业地产而拥有商业地产，我们占据一个办公楼是为了经营一个企业，拥有一个商场是为了摆设产品让人家来买卖，如果把它当成基础设施的话，内容怎么去改变是接下来比较关键的一点，这是第一个重点。

　　第二个重点是，同一个领域里需不需要这么多商业地产，也会随着时间的推移而变化，如果要做到有一定的回报，你就要跑在前面几位。

　　经济观察报：2018年至今，凯德卖出买进的动作比较频繁和大手笔，很多人都说凯德在抄底，你觉得有这样一个底吗？

　　罗臻毓：这一年印证了我们的战略部署，围绕着北京、上海、广州、成都、武汉五个核心城市群，尽量在一二线城市建立一定的规模。

　　卖出的20个商场，有一个在北京，其他大部分在三线城市，这些商场还很赚钱，我们从买进到卖出的回报率不错，对我们来讲，往前走能不能更好地增值，我们考虑到管理效率的问题，因为在那些城市里我们只有一个商场，也没有计划扩大投资，我并不比别的经营者能更有效率地管理物业，出于这个考虑，我们把资源调整到比较有规模的城市，我买进的（资产）在广州、重庆、上海，往一二线城市深耕是第一。

　　第二，人家还在质疑有没有将来的时候，我们敢走出这步，还是看好商业地产，这是资产买卖的理由。

　　至于抄底不抄底，我也很难讲，如果2019年再往下掉的话那就不叫抄底了，对我来讲，算是一个非常合理的价格。

　　我们测算过，商业地产我们是以现有保守的资产价值去测算，买过来还是有利可图的话，之后的增值就是增加了回报。

　　在市场比较好的时候别人都比我们更有信心，标地也好、抢购任何东西也好，我们没有那么容易得到想要的。现在可能是个机遇，也不能说是抄底，在合理的价格之间我觉得还是很好的收购。

　　经济观察报：凯德集团的创新业务在2019年会有哪些成果呈现？在资管的思路下，怎么看待创新业务的投入？

　　罗臻毓：数字化战略是我们一直在积极推进的重点，包括借助科技互联网工具提升运营效率和消费者体验两个层面。前不久，凯德的商业新物种“来探”首店在太阳宫的凯德MALL开业，代表着我们对未来十年购物中心零售模式的前瞻性思考。

　　创新肯定是需要投入的，但这种投入不能单纯地看作成本，眼光需要放长远一些，因为它关系到企业的长远发展，决定了企业能否在快速变化的市场环境和激烈的竞争下始终拥有核心竞争力，最终仍然会体现在业绩的提升。

　　当然，资管逻辑下必然关心回报率，所以前期一定是经过慎重思考，从自身业务和发展战略出发，基于专业经验和对行业趋势的预判，而不是拍脑门之举。

责任编辑：李锋