界面楼市上海

图片来源：海洛创意

2018年可以说是房企融资最艰难的一年，多个融资渠道被叫停，融资成本直线上升。临近年关，房企为筹钱还债可谓绞尽脑汁，施展十八般武艺，利用借壳、发行新股等方式赴港上市、赴外融资、ABS融资、信托融资……

关闭已久的融资闸门似乎也有了开启的迹象，2018年的最后一两个月，房企发债融资的动作愈发增多。其中，首创置业公开发行2018年公司债券；龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗分别为55亿和50亿的专项债券申请；绿地控股发行2.8亿美元定息债券；弘阳地产发行1.8亿美元的优先票据。

同时，包括保利、时代中国、华夏幸福、阳光城、绿城、富力等房企也都公布了融资计划。

据不完全统计，11月已有超过30家房地产公司发布了各类融资公告，包括发行公司债、中期票据、优先票据、中短期融资券、信托等方式，拟融资规模总计超过1100亿元。

据同策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合共计505.92亿元，环比上涨28.85%。

开发商面临3800亿偿债高峰

有统计显示，今年四季度以来，大量房企通过债市或票据市场融资。11月，房企纷纷通过债市或者票据融资，迎来年末的高峰。

而同时，从2018年四季度以来，房企信用债的到期兑付数量就开始增多，月均偿还量都保持在30只以上。

亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月—2019年10月，偿还规模约3800亿元。

据Wind统计数据显示，2018年12月，共有32只房地产企业信用债到期，偿还量266.25亿元，而去年同期是82.66亿元。

Wind数据显示，2018年，房企到期需要偿还的信用债规模为2095亿元、2019年为3765亿元，而2017年这个数字仅为736亿元，也就是说，2019年企业到期要偿还的信用债是2017年的近5倍。

其中，泰禾2019年到期的债券和中期票据有四只，总的发行规模为80亿元；富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券主要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规模是51.7亿元。

近14%利率融资为借旧换新

虽然近期房企的融资频率增加，但并不代表着融资的放松。

尤其在年末收紧阶段，银行、金融机构资金从紧，房企获取资金更加困难，值得注意的是，近期房企密集通过债市和票据市场融资解渴，融资利率持续上升，最高接近14%。

年底不少房企将融资用途直接描述为“债务再融资”“偿还债务”，兑付压力可见一斑。

梳理房企的融资方式可以发现，债权类融资方式为融资的主流。其中，在境内融资趋紧的情况下，不少上市房企转战海外融资，海外高息融资频现，且用途多数为借新还旧。

今年以来，仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

从近期发布的融资方案看，利率普遍较高，达到10%以上。例如，11月20日，时代中国发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。

龙头房企也不例外。11月19日中国恒大称，其间接全资附属公司也将发行10美元优先票据，利率为11%。同样，绿地集团的2.8亿美元票据的利率也达到了9.13%。

近期房企融资利率的水涨船高，最高年化利率接近14%，如此高的成本，如果回款不利，很容易给房企形成新的债务风险。

频频发新债为还旧债

只要能融到资，现阶段房企是各种融资渠道都尝试。在资金用途中，不少房企发新债专用于偿还旧债。借新还旧虽然是房企融资的常用操作手段，但是如此集中且专门用于偿还旧债，值得关注。

12月3日，富力地产2018年公司债券（第一期）发行，规模40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。

11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。

11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。

中国恒大，11月19日公告称，间接全资附属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。

11月13日，华夏幸福向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。

“借新还旧”不能解决根本问题

在房企债券兑付压力较大的时间段，房企通过借新还旧，用中长期债务置换掉短期债务，但，借新还旧的做法只能解决企业的燃眉之急，并不能解决房企资金压力的根本问题。

品牌房企施展财技全力以赴抵御“寒冬”的同时，对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆；但对于中小房企的日子却愈发艰难，债务兑付压力更大。

同时，债务兑付迎来高峰期，企业债务违约也随之增加。Wind统计数据显示，2014-2017年，基本无房企债券兑付违约，但是，2018年以来，已经有4只债券到期兑付出现违约，涉及到中弘股份、华业资本等。

其中，中弘股份因为深陷债务违约，已经被强制退市，截至11月30日，中弘股份累计逾期债务本息升至94.36亿元。

开发商最近这么密集地融资，在这几年还是比较少见的，背后反映资金需求缺口很大，一方面企业项目开发需要大量资金；另一方面，前期的债务到期，偿还也需要大量资金。

目前资金成本压力不断加大，是很多房企的共识。房企一方面在放缓拿地节奏和积极促销，另一方面也在积极寻找新的融资渠道，“双管齐下，渡过难关”。

（本文来自于界面）