宜昌政府领导为900名缺房公务员谋福 与开发商闹纠纷

　　湖北宜昌：公务员与开发商购房纠纷藏玄机

　　宜昌市点军区九百余名公务员因无法收房而与开发商产生纠纷。多宗诉讼，在历经宜昌市、区法院审理程序后，又数次被湖北省高院撤销原审判决发回重审——开发商，政府，公务员，他们是如何交织在一起的，究竟是怎样的一场纠纷？

　　文 《法人》记者 张凯华 伍洲奇

　　受湖北省宜昌市点军区委、区政府委托，房地产商李爱军积极参与开发“江南星城”项目。因土地价格、定价偏低、行政操控等诸多因素，“江南星城”项目资金链断裂后致无法交房。

　　最终，开发商和政府走上法庭对簿公堂；与此同时，作为购房者的点军区九百余名公务员因无法收房而与开发商产生纠纷。多宗诉讼，在历经宜昌市、区法院审理程序后，又数次被湖北省高院撤销原审判决发回重审。

　　开发商，政府，公务员，他们是如何交织在一起的，究竟是怎样的一场纠纷？

　　开发商受命开发楼盘

　　“如果我不是点军区原工商联副主席，我肯定不会来趟这趟浑水。”

　　2018年9月29日，房地产商李爱军在电话中点明了深陷纠纷的起因。湖北宇星置业发展有限公司（简称“宇星公司”）执行总经理余成竹递过来的名片上，醒目的印着李爱军的几个头衔：宇星公司董事长、宜昌市点军区工商联副主席。

　　湖北宜昌市区，被长江一分为二：江北为伍家岗区和西陵区，江南则为点军区。因为历史原因，江北经济繁荣、人口密集，是商贾聚集之地；江南则人烟稀少、环境优美，是居家不二之选，尤其是该区的房价远低于江北二区。

　　余成竹告诉记者：在他宇星公司参与之前，点军区的主要领导为了给本区缺房的公务员谋求住房福利，联系过多家房地产商。但因为利润等原因，前述房地产商先后拒绝了区领导的开发要求。随后，区领导将目光锁定本区的房地产商，作为本区工商联副主席，李爱军迫不得已“挺身而出”。

　　记者查询同时发现，为了将公务员住房福利落实到位，点军区成立了西边冲商品房项目建设工作领导小组，点文办（2012）61号文件明确时任区委常委、纪委书记伍安军任组长，区人大副主任王克信、点军区街办工委书记岳中键任副组长，十余名科、局长任小组成员的组织机构。

　　“一共开发1770套公务员住宅，每个平方的利润在100元左右，这是区领导给我的承诺，大致计算毛利润为2000多万元，扣除成本有些赚头”。2013年2月18日，点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组作为甲方，与乙方宇星公司签订框架协议，约定“甲方按建设住宅总面积每平方米付给乙方壹佰元开发利润，计入开发成本”。余成竹告诉记者，但宇星公司没想过会因此深陷泥坑不能自拔。

　　第一个大坑，就是地价。

　　余成竹称，当时区领导给宇星公司的承诺价格为“不高于每亩100万元”的土地价格，这个价格略高于当地每亩85万元的基础低地价，可以接受。但时至2013年3月14日土地挂牌拍卖当天，4家房地产公司突然介入拍卖，大幅抬高土地价格。

　　对此，区领导小组组长伍安军与李爱军专门在酒店开了个房间，以确保执行“书记、区长的电话指示”：不管多少钱一亩，一定要让宇星公司摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代。

　　经过多次竞价，宇星公司最终于当晚9点左右摘牌，但是价格为每亩194.29万元，总价为2.91亿元，为起拍价2.3倍，远高于区领导的承诺。

　　基于高企的地价，宇星公司马上面对第二个大坑：低廉的房价。

　　因为是公务员住宅小区，点军区领导给“江南星城”项目的指导价格，锁定价格为每平方米3500元。“这种指导价格是明着让我们亏，土地价格加税费，成本价就已经到了差不多每平米5000元，还不算资金成本和管理成本，有这样的政府指导价格吗？”余成竹如此向记者反问。

　　随后，经过反复研究，点军区领导最终给宇星公司的“折中处理”意见是：将1770套住房的指标降为950套，教师、医生等科教文卫系统人员被剔除，剩余的住房，宇星公司可以以市场价出售。

　　宇星公司于是将剩余的820套住宅，以每平米5500元的价格面向市场推广销售。这个价格，勉强能够弥补前期远低于市场价格销售的损失。“但这个时候，又有意想不到的事情发生了。”余成竹告诉记者。

　　意想不到的事情，是位于点军区“江南星城”项目的对面，某大型地产商楼盘打出了每平方米4500元的价格。“打出广告进行销售的时候，该地产商刚刚摘牌拿地，却已经严重违反法律法规进行预售，点军区政府视而不见；更重要的是，他们的地价仅仅为每亩76万余元，低于基础地价近10万元一亩，他们是怎么做到的？”

　　更让李余成竹惊叹的是，不少有“江南星城”项目指标的公务员，迅速倒手以5至10万元的价格将指标转让。宇星公司打出的每平米5500元的价格，显然丧失了竞争力。时至今日，记者依然可以在网络上查询到转让指标的历史信息。

　　对于公务员获取低价房指标后转卖，北京大学廉政研究中心副主任庄德水认为“这明显是一种典型的福利腐败，普通老百姓没有资格拿到这种低价房，只有政府工作人员有这种特权，他们却拿来赚钱，这会严重扰乱市场经济，对普通老百姓也不公平。”

　　三记重拳，打断了“江南星城”项目的资金链，再加上借给点军区前期拆迁费1500余万元，宇星公司开始难以为继。

　　资金链断裂引发多宗诉讼

　　陷入困境的宇星公司，不得已向点军区委、区政府寻求救助，但无功而返。

　　迫不得已，李爱军与宇星公司发起了行政诉讼。宇星公司认为，点军区领导一方面要求宇星公司无论多高价都要拿下土地，另一方面却要求宇星公司以远低于市场价的价格向公务员出售商品房，这些行为属于滥用职权、侵犯宇星公司经营自主权的行为。因此，点军区政府应当为自己的违法行为承担不利后果，赔偿宇星公司的开发利润、多付土地款及相应的各项损失。

　　2016年1月8日，宇星公司根据上述意见向宜昌市中级人民法院提起行政诉讼。2016年1月25日，宜昌市中级人民法院作出裁定，对原告的行政诉讼不予立案。

　　2016年1月29日，宇星公司不服宜昌市中级人民法院的裁定，向湖北省高级人民法院提出上诉。2016年3月21日，湖北省高级人民法院作出裁定：撤销宜昌市中级人民法院的裁定，指令宜昌市中级人民法院予以立案。

　　2016年9月14日，宜昌市中级人民法院立案后很快作出（2016）鄂05行初35号行政判决：驳回宇星公司的诉讼请求。2016年9月29日，宇星公司不服一审判决，又一次向湖北省高级人民法院提起上诉。2017年6月28日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂行终786号行政裁定：撤销宜昌市中级人民法院（2016）鄂05行初35号行政判决，发回宜昌市中级人民法院重审。

　　2017年9月20日，宜昌市中级人民法院开庭审理了宇星公司诉点军区政府行政诉讼案。2018年1月24日，宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05行初70号判决书，判决确认被告宜昌市点军区政府成立点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组的行为违法。

　　宇星公司与点军区政府均对此结果不满，双双提起上诉。目前，湖北省高级人民法院根据双方选定的鉴定机构，对项目的实际开发成本与市场评估价进行鉴定。

　　宇星公司认为，如果点军区政府的行政行为违法，那么点军区指令宇星公司与点军区公务员的购房合同，依法应当归于无效或根据市场价格另行商定处理。于是，宇星公司提起行政诉讼请求判决购房合同无效。与此同时，因为长时间未能收房，业主已抢先向法院起诉宇星公司请求交房并赔偿损失。

　　于是，开发商与业主之间的民事诉讼，也陷入旷日持久的拉锯战。

　　2017年7月，业主刘某等21人向宜昌市点军区法院起诉宇星公司，要求确认合同有效、交付住房并支付违约金，点军区法院立案后提请宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，2017年7月18日，宜昌市中级人民法院指定葛洲坝法院审理该案。

　　2017年12月29日，葛洲坝法院作出（2017）鄂0592民初450号民事判决书，判决原告购房合同有效、宇星公司向原告交付住房并办理权证及向原告支付违约金。随后，对一审判决不满的宇星公司，向宜昌市中级人民法院提起上诉。2018年8月30日，宜昌市中级人民法院判决驳回宇星公司的上诉，维持原判。

　　2018年9月8日，宇星公司向湖北省高级人民法院提交了《民事再审申请书》，认为应当以行政诉讼案件的结果为依据，宜昌市中级人民法院抢先判决21名公务员购房纠纷的结果违法，而且会激化矛盾。

　　同时，为了防范不利结果进一步扩大，宇星公司决定依据宜昌市中级人民法院的行政判决，向法院起诉公务员购房合同无效。在21名公务员起诉宇星公司后不久，2017年11月10日，宇星公司据上述请求起诉至点军区人民法院。11月17日，点军区人民法院认为宇星公司的行为构成重复起诉，裁定不予受理。

　　随后，宇星公司对一审裁定不服遂提起上诉。2017年12月28日，宜昌市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。

　　对此结果不满的宇星公司申请再审，2018年3月21日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民再77号《民事裁定书》，认为两级法院不予受理违法，撤销原裁定并指令葛洲坝法院立案审理。但余成竹称，葛洲坝法院未开庭即驳回宇星公司的诉讼请求。

　　余成竹并称，在宇星公司根据行政判决起诉公务员购房无效时，点军区有领导指示政府法制办主任短信通知21名公务员之外的其他数百名公务员，到葛洲坝法院起诉宇星公司，诉请宇星公司交付住房并支付违约金，为了节约成本笼络人心，政府出面协调免交诉讼费及免交保全宇星公司财产的费用，致使宇星公司7000余万元资产被冻结。

　　纠纷背后的四大追问

　　基于滥用职权，点军区领导为缺房公务员谋福利的好心，始料未及地结出了一颗恶果，并引发了一系列诉讼。时任点军区委、区政府的主要领导，因购房而陷入利益之争并因担心追究责任，无人愿意面对媒体。

　　2018年9月30日，记者拨打了新任点军区区委书记宋涛的电话，宋涛短信回复记者，“您好！此事在法律诉讼中。”宜昌市中级人民法院主管副院长张士勇在电话中告诉记者：目前没有接受记者采访的计划，暂时不接受采访。葛洲坝法院院长赖平哲则称自己在开车，随后对记者的采访请求未予回复。

　　但是，与案件实体审理无关的诸多问题，却依然让人难解。

　　一、点军区领导的初衷是为了解决本区缺房公务员的困难，为何宇星公司统计发现近200名公务员获取购房指标后进行转卖？这个数据是否真实可靠？对于此类“获取腐败福利并严重扰乱市场秩序的行为”，点军区委、区政府如何看待与处理？

　　二、对于同样位于点军区的某大型商业楼盘，为何可以低于基础地价拿地？没有摘牌就开始动工？没有动工就开始预售？宜昌市点军区如何看待预处理这些涉嫌严重违法违规的问题？

　　三、对于宇星公司反映的“点军区法院本院三名法官交叉审理与自己有利益关系的案件，并作出对自己有利的判决”，点军区法院领导如何看待与处理？

　　四、对于宇星公司反映的“点军区有领导指示21名公务员之外的其他数百名公务员，到葛洲坝法院起诉宇星公司，请求宇星公司交付住房并支付违约金，为了节约成本笼络人心，政府出面协调免交诉讼费及免交保全宇星公司财产的费用"的情况是否属实？点军区委、区政府如何看待与处理？

　　记者联系多位相关领导希望采访与案件审理无关的涉嫌违法违规的行为，以及与案件实体无关的程序涉嫌违法问题，均被上述领导婉拒。

　　对于因湖北省宜昌市点军区公务员购房引发的一系列纠纷，北京柏安律媒商学院执行院长、北京市大安律师事务所合伙人朱树明律师认为：如果上述情况属实，政府与公务员利用职务之便谋取福利，个别公务员甚至转卖指标获取五万到十万元的利益，理应受到纪检部门查处；同时，“三名法官交叉审理与自己有利益关系的案件，并作出对自己有利的判决”，属于违反程序法规定的行为，当事人可以就此进行申诉和控告；政府出面协调免交保全宇星公司财产的费用，这种行为应当不被法院所允许，《诉讼费用交纳办法》对此有明确规定；宇星公司反映另一个大型商业楼盘涉嫌违法并不被查处的问题，属于另一个法律问题，建议宇星公司另行投诉和控告。对于宇星公司反映政府其他失信行为，"总之，国家要加强法治建设和诚信建设，首先应当是政府守法和守信”。朱树明如是评价。

责任编辑：陈永乐