解析楼市“退房”现象：调控政策已致楼市“质变”

　　解析楼市“退房”现象

　　本报记者 张敏 北京报道

　　导读

　　自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。且进入2018年后，调控频率有增无减。据中原地产统计，截至10月初，年内累计房地产调控次数更是接近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高。

　　始于今年年中的楼市降价退房现象，如今有逐渐扩大之势。

　　今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。这一案例开启了本轮降价“维权”的先河。

　　此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价，购房者的“维权”行为不断出现。

　　在以往的每一轮楼市下跌周期中，降价“维权”现象都不少见。这其中 固然有前期价格上涨过快等个案因素，但同时也反映出楼市调控的抑制作用已经起到实质性效果。

　　“不好的苗头”

　　“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。”中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型。

　　从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁。

　　按照业内的观点，这三个年份均为房地产市场的“小年”，在监管层出台楼市调控政策之后，市场出现下行。为保证现金流，开发商祭出各种价格优惠策略，部分项目会直接降价。

　　对于此轮出现的降价现象，兰德咨询总裁宋延庆认为，已经传递出一些“苗头”。

　　从区域上看，北京、上海的房价出现松动，甚至北京的限竞房都不好卖了，一二线城市外溢市场和城市圈内小城市的房价也在下跌，比如香河。

　　从企业表现上看，TOP3房企中，恒大在时隔几年后又打出“无理由退房”的口号；碧桂园在部分城市已经出现降价。此外，中介渠道的带客效果不明显，很多企业开始着手拿出最后的两招：发动员工和老业主。

　　宋延庆认为，这几个征兆几乎就是降价潮来临前的“晴雨表”。

　　有房企人士向21世纪经济报道表示，“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企，直接降价通常会引发类似的维权纠纷。

　　“如果不得已要进行调整时，最先选择是‘降配’。”该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失。

　　在“降配”的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格、赠送装修、家电等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。首次开盘的项目则可以选择低开（低价开盘），或价格优惠策略等，这样不会引发业主“维权”。近期的价格优惠策略，大多发生在首次开盘的项目中。

　　该人士表示，选择直接降价，通常意味着项目已经“别无选择”，这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法。

　　两大调控措施起效

　　降价现象的出现，虽然有前期房价上涨过快、“限价令”等直接因素，但分析人士认为，综合来看，是长期楼市调控带来的“质变”效果。

　　自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。且进入2018年后，调控频率有增无减。据中原地产统计，截至10月初，年内累计房地产调控次数更是接近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，与以往相比，本轮调控还有两个显著特征。一是调控深度不断下沉，在很多城市，差别化调控政策已经下沉到区、县一级。

　　二是执行层面不断强化，政策效果得以延续。今年6月，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中。

　　他表示，这两个特征使得本轮楼市调控的效果明显好于以往。在部分城市，市场预期已经出现逆转。

　　比如，由于对投资投机需求的抑制作用明显，且短期内市场供应大幅增加，北京楼市出现短期的供大于求现象。其直接效果在于，今年以来，北京的多个“限竞房”项目出现区域性滞销。

　　“北京市场的需求总量是不变的，但在长期的调控之后，市场已经变得较为理性。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道表示，购房者的预期稳定，不担心房价会暴涨，因此也不再有恐慌性购房的行为。

　　西安某房企人士向记者道出其谨慎心态，“什么时候拿证？以什么价格拿证？都要慎重考量。因为你不光要考虑当期项目卖得怎么样，还要给下一期预留空间，另外还要符合各种限价要求。”该人士说，以往市场好的时候，并不需要考虑那么多，但现在市场预期已经变了。（编辑：黄锴）

责任编辑：张国帅