大眼楼管“千亿上新”系列：

　　2020房企销售年榜：千亿房企增至43家 万科被恒大超越成老三

　　千亿上新|龙光集团增速下滑 加码城市更新寻增长点

　　千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大

　　千亿上新|合景泰富销售权益比降至62% 建筑成本持续缩减

　　千亿上新|时代中国9成销售来自广东 清远大量土储去化缓慢

　　排名下滑|蓝光发展勉强守住千亿 连踩两条红线高息债顽疾待解

　　排名下滑|远洋集团千亿之后增长熄火 土地成本攀升业绩难释放

　　千亿上新|中骏集团权益比低压缩盈利 靠商业勾地深度下沉三四线

　　千亿上新| 禹洲集团销售权益比64% 2020H1新增土储地价占售价8成

　　千亿上新|佳兆业深耕粤港澳大湾区 利润空间减少

　　千亿上新|华发股份华东区域土储紧张 融资成本下降却踩两条红线

　　出品：大眼楼管

　　作者：小飞鼠

　　年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

　　2020年首进千亿，保持两位数增速。佳兆业积极践行“ 地产+城市更新+产业”三驾马车驱动的战略，聚焦地产同时多元化发展。2020年佳兆业首次进入千亿行列，总合约销售约为1068.96亿元，总合约建筑面积约为616.46万平方米，分别较2019年同期增加21.3%和32.8%。公司从百万级别到千万级别用了五年，保持了较高的增速，2018年以前增速在50%以上，2019年和2020年增速减半，但依然有20%以上增速。

　　深耕粤港澳大湾区，利润空间减少。近年来，公司深耕粤港澳大湾区，合约销售额中来自大湾区的销售贡献接近60%。2020年上半年，公司新增23幅地块，应占计容建筑面积约280万平方米，土地收购权益代价约222.08亿元，新增土地中大湾区占比74%。

　　截至2020年6月30日，公司在全国48个城市共有195个房地产项目，土地储备2680万平方米，其中大湾区占比52.2%。大湾区城市中，深圳和广州作为重点城市，土地储备占大湾区市场的41.1%。以2020年全年的销售额计算，公司土地储备可供开发4-5年，土储水平相对充裕。

　　2018年、2019年和2020年1-6月，公司新增土地的平均成本分别为4750元/平方米、6609元/平方米和7896元/平方米，同期的合约销售平均售价为16048元/平方米、18261元/平方米和17004元/平方米。虽然都保持了上升态势，但是新增土地平均成本占同期平均售价的比例分别为29.6%、36.19%和46.44%，公司的未来利润空间有所减少。

　　城市更新业务供给低价土地，期内多个项目取得进展。佳兆业是深耕大湾区旧改市场的龙头企业，公司在旧改市场上的耕耘提供了低成本的土地来源。按照2020年上半年新增土地权益代价来计，通过旧改供应的土地占整体的土地供应的约23.9%。

　　2020年多个旧改项目取得进展，包括深圳盐田区的佳兆业城市广场获得上半年深圳市成交量冠军。大湾区的其他城市中，广州未来城及惠州东江新城分别问鼎当地销冠，此外包括上海佳兆业8号、南京佳兆业悦峰在内的多个长三角地区项目，也取得片区前五名的销售排名。目前，公司仍有面积庞大的旧改项目尚未纳入公司土地储备，这些项目绝大部分位于深圳、广州等核心大湾区城市。

　　踩中两条红线，降负债压力大。“三道红线”政策的推出限制了房企有息负债的增长。而城市更新项目开发周期长，资金使用效率低，所以对公司的财务情况提出了较高的要求。截至2020年6月30日，公司的扣除预收账款后的资产负债率为74.61%，净资产负债率为141.28%，现金短债比为1.06。公司踩两条红线处于“橙色档”，按照规定有息负债规模年增速不得超过5%。

　　佳兆业集团首席财务官兼高级副总裁吴建新表示：合理控制负债、优化债务结构、提升利润率，保持发展与债务之间的动态财务平衡一直是我们重要的工作方向。“我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构。未来，集团将进一步提质增效，强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力，有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”