大眼楼管“千亿上新”系列：

　　2020房企销售年榜：千亿房企增至43家 万科被恒大超越成老三

　　千亿上新|龙光集团增速下滑 加码城市更新寻增长点

　　千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大

　　千亿上新|合景泰富销售权益比降至62% 建筑成本持续缩减

　　千亿上新|时代中国9成销售来自广东 清远大量土储去化缓慢

　　排名下滑|蓝光发展勉强守住千亿 连踩两条红线高息债顽疾待解

　　排名下滑|远洋集团千亿之后增长熄火 土地成本攀升业绩难释放

　　千亿上新|中骏集团权益比低压缩盈利 靠商业勾地深度下沉三四线

　　千亿上新| 禹洲集团销售权益比64% 2020H1新增土储地价占售价8成

　　千亿上新|佳兆业深耕粤港澳大湾区 利润空间减少

　　千亿上新|华发股份华东区域土储紧张 融资成本下降却踩两条红线

　　出品：大眼楼管

　　作者：小飞鼠

　　年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

　　值得注意的是，13家房企虽然今年仍在千亿之列，但排名发生下滑，其中蓝光发展排名下降5名至38名。

　　加码华东华中地区 千亿之后何去何从

　　蓝光发展成立于1990年，发源于成都地区，2012年，蓝光全国化进程提速，先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等城市。公司于2015年借壳迪康药业登陆A股，旗下的蓝光嘉宝服务于2019年在港交所主板挂牌上市，构筑了“A+H”双资本平台。公司基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式，高度聚焦住宅地产开发，高度聚焦现代服务业。

　　借助资本市场力量，公司加大了土地储备，通过招拍挂、股权收购、项目合作开发等多元化方式储备土地，为公司千亿之路提供了基础。

　　蓝光发展的签约金额从2015年上市时的183亿元增长到2019年的千亿级别仅用了4年，但千亿之后却后劲不足。

　　根据克而瑞数据，蓝光发展2020年全口径销售金额为1036.3亿元，排名为38位。然而2019年就已经出现增长疲态，2020年销售仅同比增长2.06%，大幅跑输同规模房企。

　　成都是蓝光发展的大本营，2002年公司首次参加成都市土地拍卖，首拍地块位于青羊区长顺下街和八宝街交叉口，总用地面积约7.75亩，以及位于青羊区西大街、长顺大街交叉口的2号地块。早年公司深耕成都地区，随后开启全国化进程，公司加大了华东和华中地区的投入，这两个区域的增长是公司进入千亿行列的关键，2019年两地区合计销售额为48.21亿元，占比47.39%，与此同时，成都地区的销售额在萎缩，从2018年的最高峰287.48亿元，下降到2019年的189.26亿元，2020年上半年进一步下降到65.95亿元。

　　从新增土地可以看出华东和华中地区也是未来的重点布局区域，2020年上半年，公司进一步加大投资力度，新增项目36个，总建筑面积约588.52万平方米，其中76%分布于华东和华中地区，投销比1.4。城市能级方面，公司不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。

　　此外，公司的下属物业服务蓝光嘉宝服务2020上半年在管面积达89.9百万平方米，合约面积也增长至140.7百万平方米。

　　2018年、2019年和2020年1-9月，公司的销售毛利率为27.75%、28.33%和24.2%，盈利能力有所下滑。

　　连踩两条红线 高息债顽疾待解

　　快速扩张下，蓝光发展负债水平持续增长，2017-2019年及2020年1-6月，公司负债总额分别为761.96亿元、1237.88亿元、1627.7亿元和1843.2亿元，其中有息负债余额分别为349.81亿元、564.82亿元、609.04亿元和753.99亿元；有息负债占负债总额的比重分别为45.91%、45.63%、37.42%和40.91%。截至2020年6月末，公司在1年以内到期的有息债务规模共计355.41亿元，占有息债务总额的比例共计47.14%，未来债务集中到期存在一定风险。

　　“三道红线”政策的推出限制了房企有息负债的增长，不少房企将降负债作为了重要目标。公司的扣除预收账款后的资产负债率为70.58%；净资产负债率为97.64%；现金短债比为0.81，踩中两条红线。根据“三道红线”触线情况不同，分为“红、橙、黄、绿”四挡，公司处于“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%。

　　对有息负债增长的限制无疑牵制住了蓝光的扩张步伐，之后将面临负债和规模的权衡。值得一提的是，除了负债规模高企之外，融资成本高已经成为公司的顽疾。

　　2021年1月11日，蓝光发展全资子公司HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外发行3亿美元、期限为364天的无抵押固定利率债券，利率8.85%，并于2021年1月12日在新加坡证券交易所上市交易。

　　2020年发行了三笔美元债。2020年3月5日，HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外发行2亿美元、期限364天的无抵押固定利率债券，利率为9%；2020年6月4日，HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外发行2.5亿美元、期限为2年的无抵押固定利率债券，利率为11%；2020年12月9日，HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外发行3亿美元、期限为2.25年的无抵押固定利率债券，利率为10.5%。

　　目前，蓝光存量的境内债券票面利率在7%/年左右，高于行业平均水平，连续的高息发债将会吞噬利润。2016-2019年，公司的财务费用率分别为1.57%、1.7%、1.89%、1.94%，连续增长，2020年上半年以为利息收入增加下降到1.14%。