出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　12月20日，中骏集团官微消息称，截至2020年12月20日，公司销售额突破1000亿元，首次进入千亿阵营。

　　1996年从福建起家，作为闽系房企的一员，中骏的发展速度并不突出，直到2013年才突破100亿元规模，地产黄金十年的风口，公司没能很好的把握。截至今年6月末，中骏的净负债率为68.95%，处于业内合理水平。但是中骏集团权益比较低，当大量项目不并表时，真实的负债情况会失真很多。同时，规模的持续增长没有带来成正比的盈利，净利润增速连续放缓至3%多。而一体两翼战略下，中骏对商业地产的持续投资，沉淀了不少现金流。近两年，中骏多通过长租公寓、购物中心的方式勾地，以降低一定的土地成本，但不少项目都位于三四线及低能级二线，不管是购物中心还是住宅都存在一定的风险。

　　首次突破千亿

　　2017年，黄朝阳曾提出2020年过千亿的目标，但在年初由于疫情原因，公司将销售目标缩至930亿元。但最终，中骏还是达成了1000亿的销售目标。

　　数据显示，2013年中骏集团突破100亿，2016年以62.07%的同比增速突破200亿元，此后在2017年-2019年，公司的销售额增速分别为41.28%、54.82%和56.61%，得益于体量尚小，在近两年行业整体增速放缓背景下，中骏的销售增速较为亮眼，2020年预计增速将放缓至25%左右。

　　而规模的突飞猛进，主要归功于合作开发规模的扩大。克而瑞数据显示，2017年，中骏集团的销售权益比例为87.41%，而2018年-2019年，依次下降为77.31%、54.09%，今年1-11月，为65.63%，存在大规模的合作开发项目。

　　截至2020年6月底，中骏集团的土地储备约3303万平方米，其中集团应占面积2006万平方米，权益比例60.73%，预计短期内权益比难以大幅提升。从城市能级来看，公司的投资集中在二线和三四线，截至6月末，所占土地储备成本分别达68.5%、22.6%，一线城市仅8.9%。

　　近几年中骏的土地投资策略发生了明显迁移，由一线及核心二线城市向二线城市及三四线倾斜，2015年-2016年，公司在一线城市的土地储备均在55%左右。数据显示，2015年，公司的新增土地成本为7383.95元/平方米，占当期销售均价的63%，利润空间几乎所剩无几，2016年这一比例依然高达51%。之后随着投资策略的转变，地价/售价在2017年降至29%，但之后又连续三年上升，今年上半年已达到40%。

　　规模带不来利润

　　在牺牲权益比式扩张及地价的不断上涨之下，中骏集团的盈利能力没能随规模获得稳步增长。2016年-2019年，公司的归母净利润增速持续下降，去年仅为3.69%，扣非后归母净利转为负增长，增速-11.17%。

　　Wind数据显示，从2017年起，公司的ROE持续下滑，2019年为21.23%，较2017年的27.22%下滑了6个百分点。

　　在财务方面，中骏集团的净负债率一直都在100%的红线以下，截至今年6月末，为68.95%，处于业内相对合理水平。但这或与公司的权益比例较低有不小的关系，权益比例越低，出表的项目越多，公司的财务透明度就越低，可以通过将负债较高的项目出表来“调节”负债率。

　　同时，虽然中骏集团整体负债率不高，但短债占比较高，2020年上半年，在455.08亿元有息债务中，短期负债207.2亿元，占比高达45.53%。而当期公司的现金及现金等价物为207.38亿元，现金刚刚覆盖短期负债，存在一定的现金压力。

　　对于房地产企业来说，现金为王，福晟、泰禾的接连因资金链断裂而引发了一连串债务危机。事实无时不在告诫大家，现金安全才可以说是真正的“安全”。

　　而中骏集团的现金流并不好看，2010年-2019年的10年中，中骏有8年时间经营现金流净流出，只有两年净流入，2020年上半年，还大幅净流出了40.55亿元。

　　除了经营现金流外，公司的投资活动现金流更加糟糕，10年从来没有净流入过，2017年-2019年，持续大幅净流出80.78亿元、86.63亿元和64.53亿元，今年上半年也有24.21亿元净流出。持续的投资物业大额支出对现金流造成了不小的影响。

　　

　　商业地产持续加码

　　2019年，中骏正式确立 “一体两翼”发展模式，以地产开发为主体，新零售购物中心和长租公寓为两翼。不止是住宅销售规模的渴求，在商业地产上，中骏同样有着不小的目标。黄朝阳称，中骏商业预计在2025年布局全国100个购物中心，运营面积1000 万方，发展会员1500万，实现租金收入超45亿元。

　　而2019年，中骏集团的租金收入为2.85亿元，也就是说，要达到2025年45亿元+的收入目标，这七年的复合增长率要达到58%以上。

　　中骏集团开始快速推进百城计划，商业拿地一点不含糊。今年上半年，公司新增10个项目，其中纯商业地块1宗，商住地块5宗。2019年，全年新拿地46块，其中商住及商业地块30宗，大部分为商住地块。依赖购物中心、长租公寓的勾地，也有利于公司降低土地成本。

　　但不得不提的是，根据目前公司的土地储备能级来看，一线城市不到10%，二三四线扎堆，其中从近两年新增的商业地块来看，高能级二线城市也并不多。

　　毫无疑问，年轻人是主要的消费群体，随着不少一二线城市的抢人大战，未来的人口流动有很大的不确定性。现实中，一些上客率较高的知名连锁品牌商在三四线城市的入驻是非常谨慎的，三四线城市购物中心品牌招商不是一件易事。

　　况且，目前二三线城市中，早已布局了不少新城吾悦广场、万达商场等购物中心。中骏未来的100座购物中心，不仅要面临三四线消费需求的风险，同行的竞争也会较为激烈。