大眼楼管“千亿上新”系列：

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　　千亿上新|时代中国9成销售来自广东 清远大量土储去化缓慢

　　排名下滑|蓝光发展勉强守住千亿 连踩两条红线高息债顽疾待解

　　排名下滑|远洋集团千亿之后增长熄火 土地成本攀升业绩难释放

　　千亿上新|中骏集团权益比低压缩盈利 靠商业勾地深度下沉三四线

　　千亿上新| 禹洲集团销售权益比64% 2020H1新增土储地价占售价8成

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　　千亿上新|华发股份华东区域土储紧张 融资成本下降却踩两条红线

　　出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

　　2020年，时代中国以1003.81亿元销售额首次进入千亿阵营，销售规模排位43家千亿企业最后一名，但以增速来看，可以排到第9名。公司疫后销售增长强劲，下半年的销售额约为上半年的2倍多。从2016年的293.28亿元，到2020年的1003.81亿元，时代中国期间的复合增长率为36.02%，千亿进程相对来说并不算快。

　　时代中国目前的销售区域依然相对单一。中报数据显示，时代中国90%销售额都集中在广东地区。其中广州、佛山、珠海是销售主力地区，近几年珠海相对前两者增长较慢，销售占比逐渐下降，上半年三地销售额合计占比62.37%。而2016年-2019年，该占比分别为86.7%、76%、77.5%和66.7%。中报数据显示，除了上述三地外，其他地区销售额占比均在10%以下。

　　土储目前依然集中在广东，扩张缓慢。中报数据显示，时代中国目前的土地储备面积合计约2179.54万平方米，其中。同时，公司也在积极走出广东，成都、武汉、杭州等地目前均有布局，但土储占比均仅在1%左右。布局的相对局限，在一定程度上会制约规模快速扩张。

　　清远大量土储去化缓慢，投资的错配或大幅降低资金效率。值得注意的是，时代中国一直以来都大力布局清远，2013年，公司在全国6个城市拥有816.56万平方米土地储备，其中清远的土地储备便有288.82万平方米，占比35.37%，之后在2014年-2019年及2020年上半年，清远地区的土地占比也一直高达36.81%、32.1%、27.3%、33.3%、32%、23%和23.8%。

　　从2015年粤港澳大湾区概念出炉，到2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉，清远最终没有被划入湾区发展。而清远当地经济发展水平落后，人均GDP落后于全国平均水平，早前投资人的入局，也大多带有清远或许可以搭上大湾区发展“顺风车”的心理期冀。2019年时，岑钊雄曾表示对清远未纳入规划并不担心，他认为，“广州以北，无法绕开清远，清远还是很有潜力的。”

　　然而事实上，时代中国在清远地区的去化非常慢。数据显示，自2017年以来，公司在清远的土储面积便一直在500万平米以上，期间一直在增长，直到2019年才出现了下降。但近五年，公司在清远的销售面积/土储面积一直都在10%以下，清远销售额占比在4%-6%之间，与20%以上的土储面积占比差距较大。

　　旧改项目加速落地，单年可贡献数百亿货值。随着越来越多全国性房企的入局，粤港澳大湾区“狼多肉少”是现状也是未来，城市更新在近几年成为时代中国补充土储的重要手段。2020年上半年，公司的城市更新项目由2019年底的120个增至150个，潜在建筑面积5200万平方米。公司2019年成功转化了10个旧改项目，2020年6月份转化了4个，据岑钊雄透露透露，2020年全年预计也可以转化10个，总货值700多亿。整体来看，公司的旧改业务稳步落地中，对货值形成强有力的补充。

　　上半年，时代中国在佛山、长沙、东莞三地拿地，拿地成本分别为8203.92万平方米、5184.50万平方米和7909.97万平方米，而当期公司在三地的销售均价分别为13436元/平方米，12653元/平方米和18367元/平方米，三地的拿地成本/售价分别为61.06%、40.97%和43.07%，佛山作为公司主力地区之一，项目利润空间却并不大。若不能在强势地区获取更多的溢价，那么快速外拓对进一步提升盈利水平较为重要。

　　而从盈利指标来看，近两年，时代中国的毛利率、净利率分别约在30%、14%左右，变动不大，2019年ROE增至近29%。