出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　1月15日早间，上坤地产发布了其上市后的第一份融资公告，将发行于2022年到期的1.85亿美元12.75%优先票据。而这距离其2020年11月17日上市刚过去不足两个月。12.75%的发债利率远超行业平均水平，虽然资本市场的信用需要积累，但与同年上市的房企发行的第一笔美元债相比，这一利率水平依然较高。并且近几年对信托贷款的依赖使得公司的融资成本持续走高，截至2020年4月底，加权平均融资成本已达10.3%，这大幅加重了公司的负担。在业务层面，近年公司的销售增速、结转速度均大幅放缓。

　　首笔美元债利率较高 12.75%暂居年内第二高

　　2020年，共有7家内地房企成功赴港IPO，汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股以及大唐集团。

　　汇景控股1月16日上市，8月3日发布第一笔融资计划，1.1亿美元2021年到期的美元债，利率12.5%。

　　港龙中国7月15日上市，11月26日发行了上市后的第一笔融资，1.5亿美元2021年到期的13.5%的美元债。

　　金辉控股10月29日上市，但目前暂未发行美元债，但其上市前在2020年1月和6月发行了两笔美元债，分别为3亿美元10.50%、2.5亿美元8.8%。

　　祥生控股11月18日上市，目前暂未发债，2020年1月曾发行一笔1.5亿美元利率12.5%的1年期美元债。

　　而12月上市的大唐集团和领地控股也还未发债。

　　与2020年新上市房企的第一次发债利率对比，上坤地产此次12.75%的发债利率仅次于港龙中国的13.5%，处在行业高位。并且，距离其上市才过去2个月，融资频率较快。

　　平均融资成本持续走高 信托贷款占比高

　　融资成本是一家房企综合实力的侧面反映。规模、财务等“实力”欠佳，银行授信不宽裕、低息银行贷款不够用的情况下，房企就需要依赖信托融资。

　　截至2017年-2019年及2020年4月底，上坤地产的加权平均融资成本分别为7.4%、9.3%、9.4%和10.3%，远超行业平均水平，并且呈持续走高态势。

　　上坤地产的信托贷款占比较高。招股书显示，截至2020年8月31日，公司未偿还的银行贷款和其他贷款（信托贷款等）分别为11.64亿元、35.97亿元，信托贷款约是银行贷款的3.09倍。也就是说，其他贷款约占当期有息负债的75.55%，即使放在信托贷款占比较高的房地产业内来看，这一占比依然较高。而在过往的2017年-2019年，公司每一年的信托贷款余额都要高于银行借款余额，2017年前者高达后者的3.56倍。

　　信托贷款利率太高了。招股书显示，在上坤地产列举出的截至2020年4月30日及8月31未偿还的31笔其他贷款中，利率区间在9%-18%，而9%-10%的仅有3笔，大部分在10%以上。

　　而长期、高代价、大规模的信托借款显然给上坤地产带来了沉重的负担。

　　2017年-2019年，上坤地产的银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元，分别占当期净利润的726%、418.06%和347.27%。同期，公司的净利率分别为2.88%、9.83%和8.98%，处于行业较低水平。

　　销售额大幅降速 高管层动荡

　　上坤地产是一家年轻房企。2010年，朱静从建业地产出走创业，在上海创立了上坤地产，业务主要集中在长三角地区。只不过，如今地产行业的黄金发展期已经过去，融资收紧的大环境，对于尚处于扩张期的小型房企非常不利。

　　上坤地产的业务目前仍然集中在长三角地区，尤其是上海。截至2020年7月末，公司的土储合计412.93万平方米，公司应占建面300万平方米，其中长三角经济区占比70.2%，上海、杭州、宁波最多，在12%-15%之间。其余在珠三角经济区有所突破。按照2019年销售面积 156万平方米的去化水平来看，公司目前的土储水平不算充足，仍有较大的拿地需求。

　　克而瑞数据显示，2017年-2019年，上坤地产的全口径销售额分别为51.5亿元、229.5亿元和271.8亿元，销售增速大幅放缓至18%。同时，公司的结转速度也有所下降，2017年-2019年上坤地产结转面积分别为4.29万平方米、14.41万平方米和20.02万平方米。业务表现不佳，上市不足两个月便面临核心高管的出走。

　　上坤集团副总裁、主管营销工作的佟文艳已提出辞职，据传将于春节前后正式离职。佟文艳于2018年11月加入上坤地产，在公司上市前8个月被任命为副总裁，负责品牌、销售、营销管理及客户关系。她曾先后在绿地、旭辉等知名房企担任要职，是上坤地产的核心人物之一。