大眼楼管“千亿上新”系列：

　　2020房企销售年榜：千亿房企增至43家 万科被恒大超越成老三

　　千亿上新|龙光集团增速下滑 加码城市更新寻增长点

　　千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大

　　千亿上新|合景泰富销售权益比降至62% 建筑成本持续缩减

　　千亿上新|时代中国9成销售来自广东 清远大量土储去化缓慢

　　排名下滑|蓝光发展勉强守住千亿 连踩两条红线高息债顽疾待解

　　排名下滑|远洋集团千亿之后增长熄火 土地成本攀升业绩难释放

　　千亿上新|中骏集团权益比低压缩盈利 靠商业勾地深度下沉三四线

　　千亿上新| 禹洲集团销售权益比64% 2020H1新增土储地价占售价8成

　　千亿上新|佳兆业深耕粤港澳大湾区 利润空间减少

　　千亿上新|华发股份华东区域土储紧张 融资成本下降却踩两条红线

　　出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

　　2020年首进千亿，销售权益比降至62%。2020年1-12月，合景泰富实现合约销售金额1036.08亿元，同比增长20.32%，在现43家千亿房企中排名第39，从2020年的增速来看，也不算高，只排到16名，较2018年-2019年的72.2%、31.46%大幅放缓。同时，值得注意的是，公司近两年合作开发规模扩大，克而瑞数据显示，2018年-2020年，公司的销售权益比分别为82.09%、64.48%和62.39%。

　　深耕粤港澳、长三角，约9成销售额来自一二线城市。合景泰富成立于1995年，是一家老牌粤系房企，目前大湾区的9城2区中，公司已覆盖8城1区，长三角则以杭州、上海、苏州为中心进入17城，其余在以北京、天津为中心的环渤海区域，以成都、重庆、南宁为核心的西南区域也有少许布局。2019年年报数据显示，来自长三角、粤港澳大湾区等销售金额占比分别为43%、30%，而按城市等级来看，89%来自一二线城市。

　　近年新增项目70%以上为合作开发，目前土储权益比约66%。为了快速扩大规模，合景泰富近两年权益比大幅让步， 新增项目中70%以上都是合作开发。截至2020年6月末， 合景泰富权益土地储备1636万平方米，总建面2475万平方米，土储权益比例66.1%，依然较低，目前土储可满足公司约3年左右发展需求，相对不算充裕。2019年和2020年上半年，公司新增土储建筑面积分别为374万平方米和111万平方米，均低于当期491.9万平方米、220万平方米的销售面积，土储水平有缩减。

　　城市更新转化速度较慢。2019年，合景泰富在广州有超20个城市更新项目，2020上半年，在广州、佛山及深圳的城市更新项目总量升至32个，预计总可售货值6100亿元。截至2020上半年，广州有3个项目启动拆迁，1个成功转化。公司预计2021年可以开始实现销售，总体来说，当前转化较慢。虽然预期6100亿元的可售货值比较可观，但旧改项目占用资金大，签约、拆迁等环节繁杂，在时间上存在较大的不确定性。

　　盈利指标表现优秀，ROE稳定在30%以上。而从盈利来看，wind数据显示，合景泰富近几年的毛利率虽有波动，但整体均在30%以上，销售净利率基本也在30%-40%左右。在近几年房地产行业ROE集体承压的情况下，2019年，合景泰富的ROE由此前的14.31%大幅上升至30.37%，表现突出。一般来说，不少重仓一二线的房企近几年都面临着地价上升和限价政策带来的双重挤压，盈利指标下降在所难免，对于9成左右销售集中在一二线城市的合景泰富来说，成本控制或许已到极致。

　　建筑成本持续下降，拿地和建筑成本约占售价的44%。公司近五年的销售均价均在16000元/平方米以上，最高的一年为2019年17504.98元/平方米。而2018年-2019年及2020年上半年，（拿地成本+建筑成本）/销售均价为58%、44%和44%，虽然2020年上半年的销售均价发生了下滑，土地成本也由2019年的3102元/平米升至3852元/平米，但建筑成本却由2019年的4626元/平米大幅降至3447元/平米，相对于核心重仓粤港澳大湾区的房企来说，这一建筑成本相对偏低。