大眼楼管“千亿上新”系列：

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　　千亿上新|合景泰富销售权益比降至62% 建筑成本持续缩减

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　　排名下滑|蓝光发展勉强守住千亿 连踩两条红线高息债顽疾待解

　　排名下滑|远洋集团千亿之后增长熄火 土地成本攀升业绩难释放

　　千亿上新|中骏集团权益比低压缩盈利 靠商业勾地深度下沉三四线

　　千亿上新| 禹洲集团销售权益比64% 2020H1新增土储地价占售价8成

　　千亿上新|佳兆业深耕粤港澳大湾区 利润空间减少

　　千亿上新|华发股份华东区域土储紧张 融资成本下降却踩两条红线

　　出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

　　1月7日，禹洲集团发布了其12月未经审核营运数据。2020年1-12月，公司实现合约销售额1049.67亿元，同比增长39.74%，完成全年目标105%，销售额在43家千亿房企中可以排到第37，增速在43家千亿房企中则可以排到第5位的高位，增长强劲。2018年开始行业整体增速放缓后，公司的年增速依然保持在30%以上，表现良好。

　　低权益比快速扩张，长三角区域销售占比6成左右。禹洲集团1994年成立于厦门，2004年左右开始全国化道路，并于2016年将总部迁至上海。目前，公司在长三角、海西、环渤海、大湾区、西南及华中地区均有布局。其中，长三角、海西和环渤海是主要销售来源，2020年6月末的销售占比分别为58.38%、6.5%、20.73%，而2019年三个区域的销售占比分别为65.47%、26.46%和6.65%，长三角区域的销售比较稳定。值得注意的是，虽然公司近两年规模稳步增长，但合作开发项目较多，克而瑞数据显示，2019年公司的销售权益比为59.58%， 2020年小幅上升至63.71%，依然较低。

　　继续加大二线城市投资，布局分散，土地成本上升较快。截至2020年6月末，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积为2024万平方米，167个项目分布在六大都市圈的37个城市，足够满足公司三到四年的发展需求，土储水平相对合理。并且土储虽然均分布在高潜力经济圈，长三角占比达到45.2%，环渤海和海西经济区分别有21.5%、16.3%。但公司的圈内布局较为分散，存量土储占比最高的是合肥，土地占比最高达11.6%，其余除了南京和苏州在6%左右外，包括上海、杭州等确定性更高、溢价更高的城市土地占比均不到5%。

　　2020年上半年公司新增11幅地块，总建面136.92万平米，全部位于二线城市，苏州、无锡、绍兴三地新增土储占比合计69.8%，进一步深化、平衡长三角区域布局。而持续的高溢价积极纳储也令公司项目风险激增，2020上半年，禹洲集团的新增土地的楼面价为12945元/平方米，较2019年的10023元/平方米，增长了29.15%。2020年上半年，公司的销售均价16421元/平方米， 2020上半年新增土地的地价已经占到了售价的近8成，这些项目除去建筑成本，利润所剩无几。

　　据悉，2020年6月，禹洲集团在深圳南山区设立总部，未来将开启长三角与大湾区的双区域战略，未来或会加码大湾区投资。

　　毛利率持续下降，资产周转率降至上市以来最低。纵观禹洲集团的千亿之路，合作开发是主要手段，盈利势必无法与规模同步，而在运营层面，公司的周转水平也在下滑。在公司持续深耕长三角区域的战略下，地价在近两年快速上升，进一步压缩项目利润空间。近两年公司毛利率持续下滑，2020年上半年仅23.39%，比照公司7成左右资产在一二线城市的布局来看，这一毛利水平较为一般。同时，公司的周转水平也有所下滑，wind数据显示，2019年其资产周转率降至0.18倍，系上市以来的最低水平。