“千亿”一步之遥，佳兆业深圳旧改货值惊人

“佳兆业再挨过这一两年，以后就是星辰大海”。业绩披露前，有投资者在网上发表显露期待的评价。

在3月的最后一天，佳兆业(01638.HK)集团加入线上业绩发布会阵营，主席兼执行董事郭英成携佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆、首席财务官刘富强等管理层以电话连线形式出席。

事实上，刚过去的2019年对于佳兆业意义非凡。不仅是正式成立的20周年，也是上市的10周年，佳兆业销售规模更是离千亿几乎“一步之遥”。

根据财告显示，2019年佳兆业总合约销售额约为881.2亿元，同比增加25.8%；营业收入480.2亿元，同比增长24%；净利润41.6亿元，同比增长26.4%；毛利率不变仍为28.8%。

值得注意的是，在佳兆业所实现的累计合约销售金额中，旧改项目销售占整体的38%，大湾区市场则贡献了60.87%的销售额，基本上是功不可没的销售“主力”。

｜湾区旧改“护城河”

一直以来，“大湾区”与“旧改”是佳兆业撕不下的标签，也是最重要的“生存法则”。

特别是对于以旧改起家的佳兆业而言，在大湾区深耕多年的经历，促使其能不断地通过优质的旧改项目，来获取自身销售规模的提升。

如报告显示，佳兆业目前储备面积近2700万平方米的土地，接近80%土储位于一线及重点二线城市，其中大湾区土储面积就占比约51%，并以深圳、广州为主。而在合计近5300亿元土储货值中，大湾区整体货值占比近66%，深圳整体货值占比一半。

“粮仓”充足且值钱。2019年佳兆业旧改项目占地面积同比增长33%，达到近4000万平方米。其中，深圳与广州分别占比约27%、36%。全年新拓展项目19个，旧改项目总个数达147个，对应货值约2.5万亿元。

在此前，佳兆业曾计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。对此，2019年，佳兆业成功转化8个旧改项目，可售货值近350亿元 。此外，佳兆业也表示，在这8个项目中，有6个项目为深圳项目，分别位于福田、龙华、龙岗、宝安及光明。

进一步布局深圳大本营，实现旧改在深圳各行政区的全面落地。据行政总裁兼执行董事麦帆透露，未来1-2年佳兆业还将预计转化的深圳旧改，对应可售面积120万平方米，货值近600亿元；到未来3-5年更有近19个深圳、广州、东莞的旧改可以供地，货值高达4700亿元。

不难看出，旧改是佳兆业运营及竞争优势之一。未来全力押宝大湾区，捍卫“旧改王”地位，很大程度上将成为佳兆业未来真正的“护城河”。

｜负债连降，核心指标改善

在近几年融资收紧、大环境不稳定的背景下，佳兆业也正在努力改善财务状况。

自2015年爆发美元债务违约危机，并经历陆续两年的存亡考验，佳兆业的净资产负债率高位便常年是热门话题。回溯2015—2018年财报，佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%。其中，2017年，佳兆业净负债率曾被纳入统计的23家内房企中排名第一位。

因此，早在2018年的业绩发布会上，主席兼执行董事郭英成便直言，“希望在2019年将净负债率降到200%以下”。

最终，2019年佳兆业的净负债率为144%，整体上较2018年度下降了92个百分点，虽然完成了下降的目标，但依然高于行业平均水平。对比同期相似规模房企中，龙光净负债率为67.4%、奥园为74.9%、雅居乐为82.8%。

在此次佳兆业管理层谈及债务相关问题时表示，未来佳兆业进一步优化融资结构调整，严控负债，并向行业看齐，争取2020年的净负债率能够降至120％以下。若按照近几年下降的趋势，这个目标还是有望达成。

或许扩拓融资渠道和积极债务管理有所回应，佳兆业的融资成本也在降低。据首席财务官刘富强透露，从价格方面来讲，佳兆业2018年的融资成本大概在7%的水平，5年期已经做到了6%甚至5%的水平。

“融资成本的下降，也是2020年佳兆业的目标。”刘富强进一步表示。因此，谈及2020年的融资计划，佳兆业表示仍旧遵循哪里便宜就在哪里融资的逻辑。在融资年限上，也会尽快往长线方面努力。

融资渠道方面，2019年全年境内ABS渠道获批超过110亿元，已发行5笔合计26亿元，票面利率介乎5.4%-7.5%；在境外银行贷款上，佳兆业获取的首个香港住宅项目已获14亿港元贷款。

在其他核心指标中，佳兆业也有了一定的改善。以毛利率为例，2015年—2019年间，佳兆业最低位毛利率为3.1%，如今已基本稳定于30%左右。近三年则分别为27.2%、28.7%、28.8%，基本上趋于稳定回升态势。

据悉，2019年佳兆业拥有人应占年度溢利45.94亿元，同比增加67.1%，每股基本盈利75.6分，同比增长66.9%，董事会建议派付末期股息每股10港仙。

对于投资者重视的分红派息情况，佳兆业管理层表示，近两年开始，每年派息都会保持一定比例。但在疫情影响下，2020年会在股东和公司发展上做出平衡，如果经济形势明朗，且公司发展平稳，也会有加大派息比例的可能。

｜疫情影响明显，但日后预期明朗

疫情对于业绩还是有明显影响，但正在逐步回归正轨。佳兆业管理层透露，1-3月佳兆业销售受到影响，权益销售额在120亿元左右，较去年同期下降约15%。在经过线上的销售和多方面的改良以后，总体上较为可控。

“目前售楼处开放率90%以上，现金流相对安全，回款率在80%左右，销售端在逐步恢复。”管理层进一步表示。

数据显示，截至2019年12月31日，佳兆业现金及银行存款账面值约为369.8亿元，较2018年的229.2亿元，增加61.3%；同时，负债净额与资产总值比率为29.6%，较去年同期的下降7.9个百分点。

在疫情对房地产整体预期上，郭英成坦言，“今年房地产方面的影响，一般会延到第三季度，如果行业能挺过第一、第二季度的话，未来经济形势回暖，第三季度会遇到阳光，房地产还是中国的刚需。”

值得注意的是，在2017年佳兆业便确立三年冲刺千亿的目标，如今也正在稳健延续。

“2020年的佳兆业的销售目标为1000亿元，基本上与去年保持同水平，只是略有增长。疫情过后，佳兆业也将更加努力，不会轻易改变这个业绩目标。”佳兆业管理层表示。

文 | 涂梦莹