“投资REITs有十六字，是全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维，原因在于：
一、全面撒网：基础设施基金份额认购价格通过网下投资者询价的方式确认，前期面向公众投资者发行的规模小，分散投资风险；
二、重点持有：公募REITs基金内在特质存在差距，基金对应的基础设施项目有不同的内在价值、规模、期限、上市安排等，根据投资者风险承受能力和自身投资需求选择相匹配产品，鼓励投资者中长期持有，避免频繁交易；
三、固收替代：产品以发售价格计算的基础设施项目价值及预期收益测算（预计收益测算不代表本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺），根据发行的REITs基金公开披露的文件显示，近两年预计收益率适中；
四、权益思维：基金可以在二级市场交易，有折溢价、涨跌幅，类似股票交易。”
“公募REITs的推出，承载着国家盘活存量重资产，为经济增长注入新动能的历史使命。
目前REITs认购火爆，是意料之中的事情。为什么大家喜欢这个产品，本质上在于风险收益特征非常明确，而且量少，百分之六七十给战略配售，只有10%不到给公众投资者，就造成市场看上去热闹，‘供不应求’。”
“这次REITs是按封闭式方式运作，而且封闭期更长，从20年的到99年的都有。第二是底层资产不同，REITs的底层资产是单一资产，对应的项目有工业园区、房地产、水污染治理等各种实体经济项目。”
“公募REITs有强制分红机制，是封闭式基金运作的方式，《基金法》里提及基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次，这也让它的收益风险相对更稳健。”
“风险来自四个方面：
第一是国际市场的风险，比如2018年贸易摩擦，对市场所有标的都有影响。
第二是国内政策方面的风险，比如这段时间的教育类股票。
第三是REITs背后实体经济项目的风险，比如产业园区里进驻企业有多少、效益如何、对应的行业本身发展如何，都是风险。
第四是产品上市后二级市场的交易价格波动风险。
想了解更详细的风险，可以看询价公告，每个产品的询价公告前面有10多页用来专门介绍新项目可能遭遇的风险。
REITs基金属于新生产品，基金研究建议从第一手的基金公告和最新公布的基础设施项目的上市公告入手，市面上一些软件里信息未必完整，不建议去查阅，看第一手信息可以走在市场前面，提高对这类产品投资的效率”
近日，百嘉基金董事、拟任副总经理王群航，对话知名财经博主、利得基金南方分公司副总经理陈硕@金女神说理财，针对“公募REITs认购火爆，透露什么信号”话题展开观点分享。
新浪财经整理了王群航的观点，分享给大家。查看视频
王群航开场表示不谦虚地说，在中国自己研究基金时间很长了，从1993年就开始出研究基金的文章了。
另外自己的研究成果自我感觉比较丰富。发表的相关文章估计有600万字，写过12本书，都是一类出版社出版的，比如中信出版社、五大出版社比如经济日报出版社等等。今年还有一本书，叫《投资基金必读》，大概下个月能和大家见面。
他表示公募REITs的推出，承载着国家盘活存量重资产，为经济增长注入新动能的历史使命。目前REITs认购火爆，是意料之中的事情。为什么大家喜欢这个产品，本质上在于风险收益特征非常明确，而且量少，百分之六七十给战略配售，只有10%不到给公众投资者，就造成市场看上去热闹，供不应求。
关于公募REITs和以往公募基金有什么区别，他表示都是基金，这次REITs是按封闭式方式运作，而且封闭期更长，从20年的到99年的都有。第二是底层资产不同，REITs的底层资产是单一资产，对应的项目有工业园区、房地产、水污染治理等各种实体经济项目。
他说道公募REITs有强制分红，是封闭式基金运作的方式，《基金法》里提及基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次，这也让它的收益风险相对更稳健。
关于风险，他表示风险来自四个方面：
第一是国际市场的风险，比如2018年贸易摩擦，对市场所有标的都有影响；
第二是国内政策方面的风险，比如这段时间的教育类股票；
第三是REITs背后实体经济项目的风险，比如产业园区里进驻企业有多少、效益如何、对应的行业本身发展如何，都是风险；
第四是产品上市后二级市场的交易价格波动风险。
想了解更详细的风险，可以看产品的询价公告，每个产品的询价公告前面有10多页用来专门介绍新项目可能遭遇的风险。
关于产品底层资产的到期问题，他首先表示这个产品持续期从20年到99年，长时间内有非常多不确定，不需要考虑长时间后的结果。与其考虑未来，不如看看现在的底层资产的信息披露。
关于什么时候卖的问题，他表示这就牵涉到产品的估值。这个产品在询价公告里、份额发售公告里、招募说明书里都有一条重要信息，是以往所有基金都没有的，是产品估值定价的重要关注点，就是以发售价格计算的基础设施项目价值及预期收益测算。
2021年的收益9个产品平均值是6.29%，2022年是6.12%，总体略微向下，2023年的不知道。9个产品里有5个预期收益是超4%的，最高的达到11.17%。那预期收益测算高的产品，理论上二级市场价格预计相对会更好。
除了收益率，还要看底层资产，特许经营权的收益相对更高，在6%~12%。产权类的收益低一些，是4~5%。
讲到海外REITs，他说国内和海外的在项目构成产品结构等方面存在差异，所以表现出的风险收益特征也不同，有三个方面：
第一是美国REITs和股票的正相关性比较高，收益波动水平高于股票，作为基础设施项目的股权投资，这种特性决定了REITs有更强的股性，在中国可能是弱相关。
第二是美国的REITs与股票和债券的风险对冲效果不佳，股市大跌，REITs也有很高的跌幅，债券跌了REITs也跌，这让投资者达不到预期。同时美国REITs与股票和债券间有较高的尾部相关性，所以对冲效果不佳，这是配置方面的效果。
第三是把REITs作为独立资产加入资产配置模型，尽管会有一定的收益提升，但会承受更大的波动和回撤。用REITs替代部分股票，可以在维持夏普比例和卡玛比例基本不变的情况下，小幅提升年化收益。不同国家的市场不同，仅作为参考。
在我们国家，他认为投资REITs有十六字，是全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维，原因在于：
一、全面撒网：基础设施基金份额认购价格通过网下投资者询价的方式确认，前期面向公众投资者发行的规模小，分散投资风险；
二、重点持有：公募REITs基金内在特质存在差距，基金对应的基础设施项目有不同的内在价值、规模、期限、上市安排等，根据投资者风险承受能力和自身投资需求选择相匹配产品，鼓励投资者中长期持有，避免频繁交易；
三、固收替代：产品以发售价格计算的基础设施项目价值及预期收益测算（预计收益测算不代表本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺），根据发行的REITs基金公开披露的文件显示，近两年预计收益率适中；
四、权益思维：基金可以在二级市场交易，有折溢价、涨跌幅，类似股票交易。
关于REITs这个全新品种，他建议投资者观察研究可以几个方面入手：
一是看项目的具体情况；
二是看REITs的总规模；
三是看公众投资者的认购规模；
四是REITs的存续期，这影响产品的折价率，关于折价，回归1998年开始的公募市场的封闭式基金，当时因为大家的认识加上政策的扶持，基金有溢价，溢价率能达到100%。后来大家有了新的认知，到2005年折价率就到了50%。所以二级市场价格波动是有风险的；
五是看份额上市期限及规模；
六是看收益率测算；
七是看认购价格；
八是模拟净值；
九是成交情况。
REITs基金属于新生产品，基金研究建议从第一手的基金公告和最新公布的基础设施项目的上市公告入手，市面上一些软件里信息未必完整，不建议去查阅，看第一手信息可以走在市场前面，提高对这类产品投资的效率。
综上所述，大家还需加强对REITs基金的学习和风险的了解，详细了解基金的法律文件，根据自身风险承受能力和需求进行投资，选择跟自己风险承受能力相匹配的产品。
责任编辑：常靖蕾
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