睿思书院x中信出版墨菲丨REITs的另类模式：商业信托基金与合订证券

来源：REITs行业研究

在某些情况下，发行人设立商业信托基金来运营活跃的资产管理业务，从而获得费用收入。

与此同时，他们还设立另一只独立的REIT以同时持有能产生租金收入的房地产资产，这种运作模式就是合订证券，是为了将可产生被动收益的证券(REITs)和可产生主动收益的商业信托基金联系在一起。

《新加坡房地产市场的变革与创新》

薛义华、程天富、余熙明 著

中信出版集团

出版日期：2019年5月

点击本文底部“阅读原文”可购买本书

2004年，新加坡金管局推出商业信托模式，该模式是一种将受托人和资产管理者的角色合二为一的投资工具，这个合二为一的角色被称为信托管理人。

信托管理人代替商业信托基金的股东持有和经营商业企业，并帮助其从中获取收益。至于信托责任，则完全由信托管理人承担。

商业信托基金的股东虽然能获得稳定的股息收入，却没有任何经营控制权或股东权利。

信托管理人由专业人士担纲，他们需要向一个主要由独立董事组成的委员会做出汇报。截至2015年，新加坡共有24只注册商业信托基金，其中有13只不但具有类似于REITs的信托结构，而且还持有海外的收益性房地产。

在某些情况下，发行人设立商业信托基金来运营活跃的资产管理业务，从而获得费用收入。

与此同时，他们还设立另一只独立的REIT以同时持有能产生租金收入的房地产资产，这种运作模式就是合订证券，是为了将可产生被动收益的证券(REITs)和可产生主动收益的商业信托基金联系在一起。

在合订式结构中，这两种证券被绑定在一起，被视为单个证券。合订证券交易的方式与普通股票无异，但会以单一交易名称进行交易。

截至2014年6月，在新加坡证券交易所上市的合订证券共有6只，其中有5只与REITs相关。

CDLH-Trust于2006年7月19日在新加坡证券交易所主板上市，它是第一只与商业信托基金合订的REIT。

该合订证券的双方，一方是拥有14家酒店和两个度假村的CDLH-REIT，另一方则是CDLHBT，是一家经营酒店和度假村业务的管理公司。

作为责任实体，CDLH-Trust既是所有资产的合法拥有者，又是这只商业信托基金的决策机构。它同时扮演着受托人和资产管理者的双重角色。

CDLH-Trust—合订证券模式

城市发展酒店服务信托是《集体投资计划准则》指导下的第一只与商业信托绑定在一起的酒店类REITs，于2006年7月19日在新加坡证券交易所主板成功上市，这是巩固新加坡作为亚洲REITs市场中心的重要一步。

城市发展通过其酒店业务公司，即在伦敦证券交易所上市的国际酒店集团———M&C，在新加坡设立了第一只酒店类REITs，名为CDLH-REIT，旨在投资和持有酒店及相关用途物业的多元化组合。

CDLH-REIT与上市时就已处于休眠状态的CDLHBT合订成为CDLH-Trust。

在主租赁协议到期或者收购新酒店的情况下，倘若CDLH-REIT无法为其投资组合中任何一处物业找到并任命主承租人，CDLHBT将会接手并担任“最终主承租人”(the master lessee of the resort)。CDLHBT可以从事酒店及与之相关的开发、收购及投资活动。

与此不同的是，根据《房地产基金指南》的相关规定，CDLH-REIT却不能参与上述活动。

CDLH-Trust通过IPO，以每股0.83新元的价格共公开发行了4.25亿股的合订证券，占总发行证券数量的60.9%，其余39.1%数量为2.73亿股的合订证券，则由其发起人及旗下子公司认购。CDLH-REIT和CDLHBT必须以单一合订证券的形式———CDLH Trust在证券交易所交易。

这只合订证券在2006和2007年的年化收益率预计分别为6.37%和6.69%。CDLH-REIT的初始投资组合包括乌节大酒店、国敦河畔大酒店(Grand Copthorne Water front Hotel)、M酒店(M Hotel)和国敦统一酒店(Copthorne King’s Hotel)，它们均位于新加坡。

在CDLH-REITIPO当天，其投资组合共有超过1900间客房。此外，乌节大酒店购物商场(Orchard Hotel Shopping Arcade)也被算作其投资组合的一部分。

截至2018年6月30日，CDLHREIT一共拥有15家酒店、两个度假村和一家购物中心，合计5002间客房，这些产业分布在7个国家，即新加坡、澳大利亚、新西兰、日本、马尔代夫、英国和德国。

CDLH-Trust的基金结构中，发起人M&C的子公司千禧国敦房地产投资信托基金管理有限公司(M&C REIT Management Limited)及千禧国敦商业信托基金管理有限公司被分别任命为CDLH-REIT和CDLHBT的指定信托管理人，按照其所管理资产总值的0.25%收取年度基本管理费用，按照CDLH-REIT净资产收入的5%收取年度效绩表现费用。

对于那些以CDLH-REIT的名义进行的资产收购和资产转让，信托管理人都会按照交易价格征收1%和0.5%的费用。

◎中国REITs产业教育领军者睿思书院

RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域第一传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。

REITs行业研究精准覆盖中国REITs及不动产金融市场从业、投资及研究学习等相关人员，深度感知中国REITs发展进程和市场动态变化、深刻理解中国REITs传播受众最真实最实际信息需求，领航长效持续的中国REITs市场全覆盖跟踪研究和高精准市场调研、领先实践中国REITs投资者教育。

REITs行业研究

  专业、专注、务实合作

REITs行业研究是中国REITs第一传播平台，致力担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。

我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。    

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。