“大V底”?紫金陈割肉地产股后,地产ETF(159707)触底反弹了22%!谈谈本轮地产上涨逻辑的变化

“大V底”?紫金陈割肉地产股后,地产ETF(159707)触底反弹了22%!谈谈本轮地产上涨逻辑的变化
2024年05月17日 10:59 市场资讯

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  来源超级巴飞特

  紫金陈,一个被写作耽误的股神,最近因倒在地产反弹的黎明前上热搜了……

  老巴看了下他的帖子,他在411日割肉万科A,图片显示,紫金陈在万科18/股的时候分别在两个账户里买入,亏损近60%清仓,合计亏了91.3万元。424日清仓了华侨城巨亏近200万。

  不过,就在515日,他发帖表示,自己亏几百万后,行业就见底了……字里行间,看出不少悔恨之意

  从行情来看,确实如此,地产股近期涨势迅猛。老巴就拿他清仓华侨城时间点作参考点,以地产ETF159707)为例,该ETF424日下探至底部,截至到516日,地产ETF159707已经反弹近22%这个基金里面都是龙头地产,比较符合他的择股风格,大盘价值。

  再看看具体的成份股表现,424日至515日,滨江集团领先反弹超58%,这个也在意料之中,毕竟杭州是这波楼市政策优化的领头羊,包括全面放开限购,以及率先试点收储去库存的模式。招商蛇口、万科A保利发展地产三强反弹幅度也在20%以上保利发展市值重回千亿,万科A、招商蛇口市值也回到了900亿元上方。

  来源:Wind,统计区间2024.4.24-2024.5.16

  本轮地产上涨的主要逻辑是啥呢?复盘历史来看,政策宽松阶段的地产行情一般分为两个阶段:第一个阶段,政策转向宽松,地产基本面仍持续探底,行情主要受政策放松驱动;第二个阶段,政策维持宽松,地产基本面有所改善,两者共同催化地产股继续上涨。

  很显然,目前还是政策驱动的上涨行情。现在的政策有哪些主要的变化呢?

  一是高层定调的变化:高层的思路已经由三大工程转向去库存,这是政策端主动调节供需,是房价企稳的开端,也是基本面出现拐点的重要举措。

  二是楼市政策的大跨步放松:限购方面,全国除了北京、上海、广州、深圳、天津、海南等6地全面放开了限购,各地抓紧住房以旧换新,目前已有超30个城市自发出台相关政策;还有降低房贷利率、优化公积金贷款等各式政策。

  除此之外,还有最近被热议的收储政策!老巴初步帮大家拆解下:

  地方政府的收入主要来自三个方面:自身预算内的税收、土地出让金和上级政府的拨款。随着分税制改革,地方政府的主要收入来源转变为房地产相关的营业税和土地出让金。地方政府的运营周转取决于地产开发商是否持续购买土地。

  对政府而言,一手房和二手房市场是相关的。由于购房力量下降,人们更倾向于购买二手房,导致新房市场供大于求。一些地级市的新房库存过剩,销售周期长达数年,供给过剩的情况加剧了市场不平衡。

  收储政策旨在通过银行贷款帮助地方政府收购卖不动的新房,以促使开发商快速回笼资金。该政策解决了开发商短期现金流问题,但需求端问题仍未得到解决。通过政府收购新房,减少市场供给,提高开发商信心,有望促进市场好转。

  总体而言,收储政策是供给侧政策,有助于恢复市场信心,但需求端问题仍需进一步关注。

  这波地产行情,很多人可能会反驳我只是因为超跌反弹。在老巴看来,超跌只是其中的一个因素,很大程度上还是预期的改变,这是一个长期向好的趋势。永远不要低估国家的决心……

  如果跟我一样同样看好地产板块,老巴建议关注龙头地产,为什么呢?

  1、在行业供给侧出清过程中,资产流动性越高的房企安全垫更厚,更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来。

  2、龙头地产一般具有高分红高股息的特征,这样的房企更能给予市场信心,头部国企2023年的分红率都在30%以上,A股头部房企股息率在3.5%以上。

  基金方面,可以重点关注地产ETF159707,它的持仓股都是龙头地产,保利发展、招商蛇口、万科A是前三大权重股,合计占比都超44%了,央国企含量超级高。最近日均成交额均在接近7000万元,完全满足日常交易需求了。

  风险提示:任何在本文出现的信息(包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等)均只作为参考,投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另,本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议,亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。

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责任编辑:杨赐

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