“大V底”？紫金陈割肉地产股后，地产ETF（159707）触底反弹了22%！谈谈本轮地产上涨逻辑的变化

　　来源：超级巴飞特

　　紫金陈，一个被写作耽误的股神，最近因倒在地产反弹的黎明前上热搜了……

　　老巴看了下他的帖子，他在4月11日割肉万科A，图片显示，紫金陈在万科18元/股的时候分别在两个账户里买入，亏损近60%清仓，合计亏了91.3万元。4月24日清仓了华侨城，巨亏近200万。

　　不过，就在5月15日，他发帖表示，自己亏几百万后，行业就见底了……字里行间，看出不少悔恨之意

　　从行情来看，确实如此，地产股近期涨势迅猛。老巴就拿他清仓华侨城时间点作参考点，以地产ETF（159707）为例，该ETF4月24日下探至底部，截至到5月16日，地产ETF（159707）已经反弹近22%！这个基金里面都是龙头地产，比较符合他的择股风格，大盘价值。

　　再看看具体的成份股表现，4月24日至5月15日，滨江集团领先反弹超58%，这个也在意料之中，毕竟杭州是这波楼市政策优化的领头羊，包括全面放开限购，以及率先试点收储去库存的模式。招商蛇口、万科A、保利发展地产三强反弹幅度也在20%以上，保利发展市值重回千亿，万科A、招商蛇口市值也回到了900亿元上方。

　　来源：Wind，统计区间2024.4.24-2024.5.16。

　　本轮地产上涨的主要逻辑是啥呢？复盘历史来看，政策宽松阶段的地产行情一般分为两个阶段：第一个阶段，政策转向宽松，地产基本面仍持续探底，行情主要受政策放松驱动；第二个阶段，政策维持宽松，地产基本面有所改善，两者共同催化地产股继续上涨。

　　很显然，目前还是政策驱动的上涨行情。现在的政策有哪些主要的变化呢？

　　一是高层定调的变化：高层的思路已经由“三大工程”转向“去库存”，这是政策端主动调节供需，是房价企稳的开端，也是基本面出现拐点的重要举措。

　　二是楼市政策的大跨步放松：限购方面，全国除了北京、上海、广州、深圳、天津、海南等6地全面放开了限购，各地抓紧住房“以旧换新”，目前已有超30个城市自发出台相关政策；还有降低房贷利率、优化公积金贷款等各式政策。

　　除此之外，还有最近被热议的收储政策！老巴初步帮大家拆解下：

　　地方政府的收入主要来自三个方面：自身预算内的税收、土地出让金和上级政府的拨款。随着分税制改革，地方政府的主要收入来源转变为房地产相关的营业税和土地出让金。地方政府的运营周转取决于地产开发商是否持续购买土地。

　　对政府而言，一手房和二手房市场是相关的。由于购房力量下降，人们更倾向于购买二手房，导致新房市场供大于求。一些地级市的新房库存过剩，销售周期长达数年，供给过剩的情况加剧了市场不平衡。

　　“收储”政策旨在通过银行贷款帮助地方政府收购卖不动的新房，以促使开发商快速回笼资金。该政策解决了开发商短期现金流问题，但需求端问题仍未得到解决。通过政府收购新房，减少市场供给，提高开发商信心，有望促进市场好转。

　　总体而言，“收储”政策是供给侧政策，有助于恢复市场信心，但需求端问题仍需进一步关注。

　　这波地产行情，很多人可能会反驳我只是因为超跌反弹。在老巴看来，超跌只是其中的一个因素，很大程度上还是预期的改变，这是一个长期向好的趋势。永远不要低估国家的决心……

　　如果跟我一样同样看好地产板块，老巴建议关注龙头地产，为什么呢？

　　1、在行业供给侧出清过程中，资产流动性越高的房企安全垫更厚，更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来。

　　2、龙头地产一般具有高分红高股息的特征，这样的房企更能给予市场信心，头部央国企2023年的分红率都在30%以上，A股头部房企股息率在3.5%以上。

　　基金方面，可以重点关注地产ETF（159707），它的持仓股都是龙头地产，保利发展、招商蛇口、万科A是前三大权重股，合计占比都超44%了，央国企含量超级高。最近日均成交额均在接近7000万元，完全满足日常交易需求了。

　　风险提示：任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。

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责任编辑：杨赐