地产债月报 | 中央政治局会议明确定调促进房地产市场止跌回稳_新浪财经

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摘要

9月地产债发行规模季节性回落，主要系国企发行规模出现明显下降，带动整体净融资额再次由正转负；民企受到期规模显著下降影响，净融资额年内首次转正。9月受信用债发行利率整体上行影响，地产债发行利率持续走高。

受楼市持续低迷等因素影响，行业利差延续上行趋势，其中国企利差与行业利差走势趋同，民企利差月内无显著变化；9月地产债交易活跃度持续下降，二级市场价格异动频次环比显著减少。

9月共计发行6只境外地产债，合计发行规模为6.77亿美元，净融资缺口较上月有所收窄，为24.17亿美元。

9月无新增境内外债券违约或展期主体。

近期，房地产政策出现较大幅度调整。9月24日央行宣布包括“存量房贷利率下调约0.5个百分点”“统一房贷最低首付比例”“保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%”在内的多项房地产支持政策。9月26日中央政治局会议首次明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这是2021年下半年房地产市场转入调整阶段以来，中央对房地产工作做出的最新部署。随后，本次会议中提及的“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”等政策均在国庆节前有所推进。我们认为，近期发布的一系列房地产支持政策对于推动房地产市场止跌回稳均具有积极意义。接下来，还需密切关注房地产市场政策变化对楼市的影响，如楼市实现止跌回稳将对房企信用风险缓和产生重要影响，房地产行业将迎来重要的转折点。

报告正文如下

一

9月地产债发行规模季节性下降，但较去年同期仍有所增长。9月共计18家房企发行地产债27只，合计发行规模为210.12亿元，发债企业数量、发行债券数量和规模同比分别增长80.0%、68.8%和27.4%，存在一定低基数影响；环比来看，发债企业数量、发行债券数量和规模分别下降33.3%、34.2%和46.1%，或与补半年报效应有关。净融资方面，受发行量偏低影响，当月净融资额由正转负，为-13.67亿元。

国企发行规模降幅明显，净融资额重回负值区间。9月国企发行规模为174.6亿元，同比增长24.7%，但环比大幅下降51.5%，到期规模同比、环比均下降8.4%左右至191.8亿元，受发行量显著下降影响，净融资额再次由正转负，为-17.3亿元，前值为150.6亿元；民企方面，当月共计3家民企发行4只地产债，发债企业包括美的置业、上海仁杰滨河园和滨江集团，合计发行规模为35.6亿元，同比、环比分别增长42.2%和21.3%，到期规模为32.0亿元，同比、环比分别下降77.8%和54.7%，净融资额年内首次回正至3.6亿元。

受信用债发行利率整体上行影响，9月地产债发行利率持续走高。9月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行10只，加权平均利率为2.67%，较前值上行18bp，主要受信用债发行利率整体上行影响。

二

受楼市持续低迷等因素影响，行业利差延续上行趋势。具体看，9月行业利差持续走扩，月末收至90.62bp，月内合计上行幅度为10.56bp；国企利差与行业利差走势趋同，月内由63.33bp上行7.28bp至70.61bp；民企利差月内无显著变化，月初为3252.05bp，月末为3258.13bp。

9月，地产债二级市场交易活跃度持续下降。当月地产债成交只数和成交额分别为748只和907.17亿元，债券成交数量和成交总额环比分别下降0.4%和17.8%。

9月地产债价格异动频次环比显著下降，上涨和下跌频次持平。9月，债券单日价格偏离幅度超10%的频次为64次，较上月减少52次，涉及11家房企、22只债券。具体看，单日价格跌幅超过10%的频次为32次，上月为56次；跌幅超过30%的频次为15次，涉及4家主体，分别为上海宝龙实业、深圳龙光、泰禾集团和融创集团；月内单日价格涨幅超10%的频次32次，涨幅超30%的频次为20次，涉及4家房企，分别为融创集团、阳光城集团、远洋集团和深圳龙光。

三

9月共计发行6只境外地产债，合计发行规模为6.77亿美元，净融资缺口较上月有所收窄，为24.17亿美元。

9月共计发行6只境外地产债，发行规模为6.77亿美元，发债主体包括绿景中国、衢州信安、太古地产和恒隆地产；当月到期规模为30.94亿美元，净融资缺口为24.17亿美元,前值为37.69亿美元。

四

9月无新增境内外债券违约或展期主体。

9月新增1只境内债违约债券，涉及债券余额为12.49亿元，涉及主体为华夏幸福，为前期已违约主体；境外债方面，无新增违约或展期债券。

近期，房地产政策出现较大幅度调整。9月24日央行宣布多项房地产支持政策，包括“存量房贷利率下调约0.5个百分点”“统一房贷最低首付比例”“保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%”“延长两项房地产金融政策文件的期限到2026年”“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地”等。

9月26日，中央政治局会议首次明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这是2021年下半年房地产市场转入调整阶段以来，中央对房地产工作做出的最新部署。随后，本次会议中提及的“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”等政策均在国庆节前有所推进。关于限购政策，9月29日上海、广州和深圳三个一线城市均已宣布限购政策进一步放宽，其中广州已实现全市范围内限购政策的取消。关于存量房贷利率，央行9月29日发布公告要求“完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。”此外，央行宣布“为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外）。”

我们认为，近期发布的一系列房地产支持政策对于推动房地产市场止跌回稳均具有积极意义。接下来，还需密切关注房地产市场政策变化对楼市的影响，如楼市实现止跌回稳将对房企信用风险缓和产生重要影响，房地产行业将迎来重要的转折点。

注：

[1] 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。

[2] 特此说明：9月利差数据统计期间为9月1日-27日，另本月对利差数据库进行了微调，中位数较前值存在一定变化。此外，俊发集团债券因剩余期限小于半年，月中之后没有利差数据，为保持数据在月内的可比性，我们在计算9月利差数据时剔除了俊发集团。

[3] 本报告中二级市场交易数据和价格异动数据的统计期间均为9月1日-29日。

[4] 图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。

[5] 本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。

本文作者 | 研究发展部唐晓琳

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