浦山讲坛线上开讲 钟伟详述疫情之下楼市何去何从

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　　浦山讲坛：钟伟谈新冠疫情对中国楼市的八点影响

　　3月1日上午，由上海浦山新金融发展基金会主办的在线公益讲座“浦山讲坛”第四期开讲。中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟就“新冠疫情对中国楼市的八点影响”这一主题展开分享。

　　新冠病毒来势汹汹，医学机理的分析尚不明确，其对经济的影响更是充满了不确定性。不少研究者希望通过与“非典”时期的比较来寻找此次疫情影响的可能答案，但钟伟认为，无论是从疫情规模还是从经济体量、城市化率以及经济周期等维度来看，新冠疫情对经济的冲击都与十七年前的“非典”存在明显的不可比性。概括来说，“新冠疫情之后，我们不太具备非典之后经济持续强势向上的内外部环境和条件。”

　　钟伟提醒，当前，中国居于全球供应链和制造业的中枢地位，疫情或将促使一些经济体和企业重新审视其与中国经济关联的稳健性，进而引发国际布局的调整。而一些国内企业可能不仅将调整国际布局，也将调整其国内布局，使产业和就业进一步向地方政府治理能力较强的区域集聚，“这在多大程度上加剧中国东南沿海和其他区域增长失衡，还有待观察。”

　　和很多人当前对于房地产的担心不同，钟伟认为，房地产属典型的内需驱动型的不可贸易部门，因此受冲击相对较小。值得注意的是，房地产头部企业的公司架构，有可能加速形成销售、自持、物管、投资和科技等模块化分拆建构之势。

　　钟伟重点分析了新冠疫情对中国楼市的八点影响，包括：

　　第一，涉房政策并无实质变动。房住不炒和长效机制仍是主基调，但保持既有政策大框架不变的背景下，楼市落地政策可能中性偏松，大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。

　　第二，2020楼市下半年可能偏暖，原因在于疫情对工序冲击的不对称——疫情逐渐消退之后，人们的购房需求仍将大致维持正常。但多重因素抑制了供给。不同于2018和2019年的量跌价升，2020年的销售金额将略减。新冠肺炎疫情后的楼市不太会复制非典后的走势，因为非典之后的房价飙升，与其说是非典所致，不如说是土地招拍挂政策起了作用。

　　第三，老旧小区改造应成决战全面小康的重要抓手。数据显示，目前全国有城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。这些小区改造所需资金规模上万亿，若按业主、社区、基层政府以及各方共同统筹推进，难度相当大，仍然需要自上而下的政策动员和资源配给，同时适当引入市场化操作。

　　第四，是区域布局的再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免，同样地，未来楼市重要的区域市场也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对健康、民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象，核心区超高容积率综合体有所退潮，绿色和健康住宅升温难免，同时，第二居所概念也将得到普及。这使得大都市建成区面积加速扩张，而东南沿海二三线城市更受关注。

　　第五，商办物业REITS升温。疫情不仅使商办物业几乎停摆，其实也是线上消费和街区商业的强行普及，更对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战，有些国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都对自持商办的回报率有抑制。加之开发企业对激进财务和销售策略的收敛，都有可能迫使商办物业的REITS，尤其是过户型REITS的热情有所升温。

　　第六，物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决最后一公里的街区商业重要性上升，大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业所受的青睐。

　　第七，康养医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前，如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题，此次疫情凸显了50岁以上，尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。

　　第八，应考虑适当放宽住房改善型需求的信贷制约。经过多年持续的房地产调控，目前住房炒作风气已基本消退，改善型需求成为主力军，这意味着二次或多次置业的群体，比首次置业的群体更庞大、更理性也更需要一些金融杠杆的支持。

责任编辑：赵子牛