理财师丁远：解读LPR改革背景下的房贷新规

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工商银行 丁远

　　观点正文：

　　8月17日，央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。新的LPR报价方式于8月20日起正式施行，各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。

　　8月20日，贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革后的首次报价诞生：1年期LPR报价4.25%，5年期LPR为4.85%。

　　对于大多数的普通投资者和老百姓而言，LPR可能有些陌生。LPR是贷款基础利率的简称，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，行内其他贷款利率可在LPR基础上加减点生成。由于目前我国贷款利率具体定价同时受存贷款基准利率及市场利率影响，因此 “利率双轨”的问题一直存在。“利率双轨”制约了市场利率向实体经济的传导，使实体经济无法充分感受市场利率的下行。在此背景下，推进贷款利率并轨对利率市场化改革有重要意义。因此，本次央行改革公告及LPR利率的下调均可被视为贷款利率并轨的重要标志性事件，为贷款利率的进一步下行打开空间。

　　那么LPR新规对于大家最关心的个人房贷又会造成什么影响呢？下面我会从两方面来为大家做一个直观的解读：

　　一方面是新规下的房贷利率运行机制。8月25日晚，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，即房贷利率=LPR利率+加点。可以看出，新规下央行依然给了商业银行自主调整的空间，可“加点形成”，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，在合同期限内固定不变。央行同时明确，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协定利率重定价周期，最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　另一方面是新规下的房贷利率走势。在即将到来的房贷LPR时代下，老百姓关心的个人房贷利率是否会下行呢，就这一问题，央行相关负责人曾明确回应，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，由此可见，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但目前来看最后出来的贷款利率水平还是会保持基本稳定。以最近公布北京地区的加点规则为例。首套房方面，首套房贷利率=LPR+55个基点，每个基点是0.01%，即4.85%+0.55%=5.40%；二套房贷利率=LPR+105个基点，即4.85%+1.05%=5.90%。首套房贷当前为基准基准上浮10%（即5.39%），新规则下涨到5.40%，以贷款金额100万，贷款年限25年为例，每月还款金额增加5.94元。二套房贷方面，当前二套房贷款利率普遍较基准利率上浮20%（即5.88%），新规则后上浮至5.90%，同样以贷款金额100万，贷款年限25年为例，每月还款金额12.16元。由这次定的加点可以看出，微涨0.01%，也传递了目前不想降房贷利率刺激楼市的信号。

　　综上所述，对于咱们老百姓来说，目前不用太纠结于房贷利率。区别主要在未来，如果是降息周期，那新规则下随着LPR利率下浮，就能享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。而随着LPR新规逐渐步入正轨，我相信时间也会给我们答案。

责任编辑：钟艳蓉