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12月20日，中经联盟第12届年会在北京举行。论坛上，中经联盟第12任主席、当代置业执行董事兼总裁张鹏以《开发塑形 科技成势——房企的三生三势》为题，做了演讲。
“‘三生’是指生机、生长、生生不息，‘三势’是指形势、姿势、任势。”张鹏说。
张鹏介绍，所谓“生机”，是要继续深入拥抱行业、回归产品、回归客户体验、回归精益化管理。
“今年很多物业企业去香港资本市场拥抱资本，可能很多人认为资本看好物业的现金流、可持续发展，但实际上物业的本质是服务、运营，是以客户为体验最直接的感知，物业做不好意味着你的产品做不好”。张鹏说。
而“生长”，张鹏认为是突破和创新。
“这几年各家企业八仙过海、各显神通，尤其今年很多地产公司都在寻求数字化转型变革。当然，数字化不仅仅是企业的经营管理和房地产全生命周期的开发过程，可能还需要在其他方面发力，比如说地产开发的全过程，以及围绕客户体验运营的全过程。数字化做得还不够充分，需要继续研究、落地，形成新的商业模式。”
至于“生生不息”，张鹏表示，“首先还得活下来，不应该是‘进去的想出来、出来的想进去’，而应该是‘进去的出不来，外面的进不去’。”
而对于“三势”，张鹏同样给出了自己的解读。
第一、形势。
“形是百尺，势是千尺。我们总说形是近景，势是远景，实际上中国房地产的形势已经非常清晰，就看我们能不能把握住。中国今年是唯一的经济正增长的经济体，据世界货币基金组织预测，今年以后，未来中国经济的GDP仍然会保持4%至6%的增长。”张鹏认为，“中国将出现百年未有之大变局：工业化、信息化、城镇化、科技创新，没有一点不跟房地产息息相关。这样大的形势下我们能采取什么行动，很值得思考”。
聚焦地产的形势将会如何？张鹏提了一个关键词：城镇化。
“目前我国常住人口的城镇化率是60%多一点，户籍人口的城镇化率是44%，西方的发达经济体城镇化率是75%至80%。如果每年增长一个百分点，那就会有12亿平方米的增量，15万亿平方米的增量。所以作为房地产企业来讲，一定要在增量中寻找存量机会，但一定不能放弃增量。”张鹏认为，这是第一个城镇化的形势和机遇。
同时，张鹏认为农村人口大量流向城镇城市，低能级的都市圈向中能级城市圈涌现，中能级的都市圈向高能级的都市圈汇集，这是第二个城镇化形势。
“城市更新是都市城镇化的一次正向调整，这是城镇化的第三个形势。今年2月份，我们做了一次不满意的调研，其中40%讲我们住的老旧小区怎么更新及物业更新需求。所以，综合整治、有机更新，都蕴含着巨大的机遇”。张鹏说。
第二、姿势。
面对这样的形势，地产企业应该积极采取哪些措施？张鹏说了“三大能力”，即要具有抗风险能力、全产业能力和大运营能力。
关于抗风险能力，张鹏表示，“我们认为2021年企业的可持续增长率首先就是利润率，如果可持续发展没有利润回款，没有利润规模，最后倒闭是可想而知的。”
关于全产业能力，张鹏介绍，“地产行业趋向于多元化发展。我们围绕着同心多元化，同心是指地产、土地、空间以自己的资源禀赋，形成新的商业模式。”
关于大运营能力，张鹏认为，“地产开发无非是找钱，找地，经营和合作，第一阶段是土地红利，第二阶段是金融红利，未来还会有管理红利，尤其精细化管理的红利，其中的核心之一就是进行成本优化。”
第三、任势。
“行业、企业、事业都要任势。行业要把握形势，创造势能为我所用，过去我们是地产、房产，现在很多房企都打开边界做了很多新尝试”，张鹏表示，“企业要任势，把握规模和IP的平衡；事业要任势，地产圈要越来越多的引入异业的组织人才，同时把自己的激励机制，跟投机制做进一步升级，跟企业捆绑在一起”。
张鹏指出，“我们要用产品和服务的硬功夫，创新和突破的苦功夫，管理和运营的笨功夫，以‘三生三势’来迎接2021年。”
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责任编辑：王蒙
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