毛跃晖:发展公募基金 让投资者享受不动产增值的收益

高和资本董事总经理毛跃晖

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。高和资本董事总经理毛跃晖出席并演讲。

　　谈到金融创新的发展，毛跃晖称我们需要解决的几个问题：

　　一是优化战略，提高战略融资的效率，提高融资成本。二是脱离对于主体的信仰依赖，更加的重视资产本身，让资产证券化回归本原。三是扩股本，大力发展私募基金，权益型类REITs。第四个是拓公募，一方面使我们的中小投资人能够享受不动产增值的收益，不再一味的去炒房；另一方面使机构投资人能够有一个退出通道，形成投资闭环。

　　以下为演讲实录：

　　毛跃晖：谢谢各位来宾。刚才成总是金融视角下的房产转型，我是城市更新背景下的金融创新，我们俩是遥遥相望，最后我们的投资策略都聚焦在了城市更新上，刚才成总也提到过。

　　站在改革开放40周年定义未来，我觉得需要回首一下改革开放40周年。1978年，当时的城市化应该是17.92%，到今天现在我们的平均城市化率是58.5&，涨了40%，40年涨了40%。全国现在江苏、浙江、辽宁三个省，城市化率已经突破了70%，看现在平均的城市化率，应该还有10年的快速增长的时间。同时我们也看到，在北京、上海这样的核心城市，比如说上海，现在城市化率是89.6%，已经接近90%，接近饱和。北京是86%，在这种一线城市，我们也看到城市的一个发展路径。我们已经有城市可以居身世界重点城市或者说是十大城市之一，已经被外资机构，一些保险，一些基金，作为大的资产配置的必选。

　　今年上半年，上海总共完成大宗交易680亿，其中60亿是由外资完成的。为什么外资这么看好这块市场？我们先有这么一个大的基数。关于这个存量的商业价值，现在没有一个特别准确的统计数据，有人说是200万亿人民币，有人说是40万亿美金，我们取一个相对保守的，之前跟评估机构沟通过程中，一个相对保守的数字，50万亿人民币，这个货值肯定是有的。去年大宗交易2400亿，可能有朋友说，这还不如恒大50%呢，恒大一年的销售额1880亿。但是大家看到，2400亿主要集中在了京沪两地，集中度是非常高的。随着城市化的进程，随着城市服务进入到稳步发展期，这个交易量是以基数的方式扩大。还有一点，这个存量会反复交易，不像住房。另一方面，我们大量的商业物业，其实已经进入到了一个相对时间比较长的了，特别是核心区域的，普遍超过15年。比如说人民广场，北京的是王府井的长安广场，1997年，到现在基本上都接近20年。

　　从交易的类型来看，我们做了一个对比，城市更新类的，也就是主动管理型的投资，在市场交易的占比是逐年增高。另一方面，我们有这么一个庞大的市场，另一方面就是投资逻辑，在国外已经被反复认证。前五大的基金都是以增值性、期货性为主。城市更新不仅仅是建筑的提升，更主要的是内容运营的方式改变。

　　如果我们开一家粤菜馆，不可能请四川的厨子，带来的结果就是我们在未来的五年，可能会看到一轮非常波澜壮阔资产重组的过程，就是资产转移的过程。在这个过程中，经营权和所有权可能会进一步分离。我们这里说的主体。这块的强主体和弱主体强调的是再融资能力。能够促成这种迁徙过程，需要至少三个条件。一个是周期性调整，如果是一个顺周期，大家都在放杠杆，那是比谁杠杆放的大，周转速度快。这样才更挣钱。潮水过去，谁的资产质量真正的好，才能看的出来。特别是我觉得《资管新规》，就是4月27日《资管新规》出台之后，有相当一部分通过高杠杆持有资产。第二就是股本，第三个是证券化。

　　国外是什么样的呢？我们的定义未来，我们怎么看我们未来的金融创新的发展？从国外现成的市场情况我们可以看到，这里的开发商相对狭义，国内的开发商功能更为强大。在一个市场，美国的城市化率已经达到80%的情况下，开发商市值的份额就下降了。取而代之的，一个是PRE地产基金，还有一个就是我们说的广义证券化，一个是CMBS，大概占整个规模的20%左右。在国内这块，债性融资主要靠银行贷款，在美国还是通过直接的资本市场来提高融资效率。RELIs，也是我们千呼万唤的一个方向，也是非常大的一个体量，共同支撑起股本的市场。

　　反观我们现在国内，对标美国，我们需要解决的几个问题，也是我们在这两年创新过程中遇到的困难，需要重点突破的，一个是优化战略，提高战略融资的效率，提高融资成本。第二个脱主体，不是不看主体，而是脱离对于主体的信仰依赖。更加的重视资产本身，让资产证券化回归本原。第三个是扩股本，大力发展私募基金，权益型类REITs，权益性类REITs起到了非常好的作用。第四个是拓公募，一方面使我们的中小投资人能够享受不动产增值的收益，不再一味的去炒房。另一方面使机构投资人能够有一个退出通道，形成投资闭环。

　　公募REITs这个渠道不是水到渠成的，需要我们努力去推进，这是一个渐进的过程，但是到现在没有实质性障碍。我们跟很多的开发商朋友，很多投资人沟通过程中。大家说，我们现在还没有真正的公募REITs，我理解他说的是制度，但是制度只是一个起点。在建立这个市场，还需要多维度的去努力去建立基础。我认为所有的瓶颈都已经取得了突破，不存在实质性的障碍。监管制度据现在人民银行和证监会都有相应的版本在推进，单就制度来说，还是非常乐观的。还有另外几个问题需要大家重视，比如说成熟的资产管理人。我觉得可以近距离给我们一个考察和学习的案例，让我们了解资产管理人在整个REITs过程中的重要作用。还有一个就是投资人，我们在很多全行类REITs的发行和路演过程中，投资人也在逐渐成熟，特别是权益投资人。《资管新规》出台后，投资群体、机构投资人在逐步形成。

　　公募REITs形成后，我们认为对于商业不动产的运营会形成一个非常好的完整闭环也就是轻资产运营能力，通过我们的市盈利上市，取得一个好的对价。重资产扩充，通过私募资金，快速扩充。刚才说的都是理论，实际这个路能不能走通呢？我觉得我们还是有些实践，跟大家做一下汇报。

　　高和是以城市更新、投资逻辑，股权投资领域，现在形成的是一体三翼，一体就是重资产，光是把重资产买过来，这块不能实现价值提升，我们需要装上新的内容，股权创投，实现价值的快速提升。到目前为止，形成了并购基金、证券化和股权、私募资金三个板块相互联动。长租公寓，结合公募REITs的推进，应该是公募REITs实践的重要一步。

　　总结一下就是三个观点，成总说公募资产可能会走到大的调整期。可能不会某一年就直接从增量调整到存量，这是慢慢调整的过程，各个开发商也在关注存量，特别是商业存量不动产的经营，整个模式面临着调整。商业不动产和原来的住房逻辑是完全不同的，现金流是不一样的，退出路径是不一样的，进而解决了我们带来的问题。利用周期，让好的商业股本到有运营能力的人手里，提升价值。第三个是发展公募REITs，实现一个退出。特别是证券化，经历了2014年启航的类REITs，到后面债性的工具。现在到去年，长租是一个应运而生的阶段，今年到明年，我们觉得是一个非常大的突破。如果说定义未来，不是说谁来定义未来，而是在座的我们大家一起携手，共同推动商业地产金融市场的进步发展，未来已来，谢谢各位！

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

责任编辑：谢长杉