成斌：今天的房地产开发要放在城市群里

乾立基金总裁成斌

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。乾立基金总裁成斌出席并演讲。

　　成斌认为，今天的房地产开发要放在城市群里面。十三五规划指出重点要打造19个城市群，重点是打造京津冀、长三角和珠三角的城市群。其中有6个城市群是可以往城市运营方向发展。这6个城市群占取全国人口47%，但是创造了全国60%以上的GDP，这是后期布局的方向。

　　以下为演讲实录：

　　成斌：尊敬的冯会长，各位嘉宾，大家下午好！

　　在过去的两年时间里面，面对房地产行业，我们经常讲转型两个字。从住宅转向长租公寓，从增量转向存量。我今天主要从房地产的金融视角和大家分享一下房地产企业、房地产基金的转型之路。

　　大家都在讲房地产金融进入了一个新的时代，什么在变呢？其实我们所面临的宏观环境，整体上纷繁复杂。大家都在想，最近中美贸易战带来的对于未来经济的不确定性，另外对于我们整个房地产行业的宏观调控，整个政策上来讲总体上没有发生变化。这些限对于我们很多投资者来讲，影响非常大，特别是对于整个房地产住宅二手房成交影响是比较大的。我们都知道，在即将过去的2018年，我们这两年房价增长的非常之快，包括厦门、苏州、合肥，还有其他几个城市，其实进入到10月份以来，房价二手房的成交相对有些低迷，成交的价格也在逐步下降。有些城市、有些区域已经进入到了2016年的房价时代。

　　同时，还有一个比较大的环境是在金融领域的，是去杠杆。大家都知道，由于去杠杆的驱动，对我们房地产的压力还是很大。我们可以看到，在过去的18个月，从2017年1月份开始到2018年上个月，40家房企的融资进入到一个非常历史的低谷。宏观环境发生很大变化，我们房地产格局也发生很大变化。

　　我跟大家分享一个数据，在过去10个月里面，2018年1-10月，我们前10家房企的销售总额占到全部房企的多少比例呢？41.7%。我再举另外一个数据，2018年，前100强房企的市场占有率是多少？47.7%，这是前10跟前100的比较，数字已经非常接近了。我们也可以看到，市场的分化，市场的头部效应已经越来越强，所以对我们的很多房企面临越来越多的挑战。所以对于我们中小房企来讲，面临的挑战非常大。同时，金融监管格局没有变化。

　　我们都知道，对于房地产企业来讲，房地产企业所拥有的杠杆机会在哪里？所采用杠杆的方式无非三种，一种是金融机构的融资，一种是资本市场的融资，还有一种是预售款。私募资金对于预售款来讲，我们都知道不断在出台的，要取消商品房预售的各种消息，对房地产市场是风声鹤唳。经营监管的层面上讲，我们的格局还是非常非常的严峻。同时，我们在房地产企业投资的时候，已经把自己的投资布局、投资方向做一些变化。我们关注的是一线二线三线城市，现在我们的重点已经不会去割裂的看某一个城市的发展，而是考虑整个城市群的发展，后面我会跟大家做一些分享。

　　现在大的变化就是，逐步转到增量市场一线城市，对于我们很多房地产企业来讲是比较大的挑战。我们在做开放的时候，重点掌握的是快销售、快开发，打造运营的能力。面对宏观环境的变化，面对市场格局的变化，对于我们私募资金而言怎么分配呢？重点还是两个方向。对于房地产开发投融资，由于监管的要求，我们越来越多转变，要求我们有什么样的变化呢？最重要的变化就是首先我们对于项目本身的实质的营业能力要有非常强大的判断能力。同时，项目投资完成之后，我们要有足够的能力对于工程、成本、财务、销售，有非常强的监管能力。

　　对于房地产开发而言是这样，对于我们的大宗商品，从资金供给方的角色变成主动管理机构的角色。在主动管理机构，作为基金管理人，要如何判断某个市场的项目，我们通过自己的主动管理能力，对于我们项目的改造，对于项目的招商运营，还有包括后续的物业管理，如何进行外部资源综合，这些会成为私募基金管理人在后面重点考量的方向。

　　我们为会讲这两个方向呢？这两个方向对于整个房地产是一个平滑过程，我们房地产开发投资战略，特别是进入到2017、2018年这个阶段的时候，房地产企业愿意开放自己的股权，资金也比较紧缺。同时，在经济上升过程中，我们可以进行租金提升。对于投资而言，我想再进行分享一下，对房地产开发而言，我们为什么要放在城市群里面。对于房地产开发而言，我们在过去强调哪几个指标？在这几个指标里面，在十三五规划里面，重点要打造19个城市群，重点是打造京津冀、长三角和珠三角的城市群。但是从现在来看，有6个城市群是可以往城市运营方向发展的。6个城市群有什么特征呢？占取全国人口47%，但是创造了全国60%以上的GDP。讲到这里，我们觉得很喜欢。为什么？这些指标反映出什么样的数字。地方14%，人多47%，钱多60%，所以是后期布局的方向。

　　高铁发展对于城市运营发展起到非常大的推动作用，特别是对城市群内部的人口流动。一个城市的单级发展，现在由于城市高铁群的发展，逐步推进变成是由一线城市单级发展向二线城市多级发展。在这个过程里面，进行投资的过程里面，我们这些城市群的0.5-2小时的交通圈，生活在苏州到上海上班不是问题。

　　刚才分享了对于开发投融资的方向，对于不动产并购策略来讲也是一样，不动产并购，尽管说我们面临比较复杂的市场环境，经济变化的环境，但是一线城市还是核心资产里面非常优质的资产机会。怎么来理解呢？我这里主要讲一线城市是指北京、上海、深圳。我们在进行一线城市投资的时候，我们重点考量什么？交易活跃度。2017年我们分享一个数字，全国的交易总额多少？两千多亿人民币。上海一千万人民币，北京500万人民币。在这个过程里面，我们可以看到，一线城市的核心商圈的物业有一个什么作用？有一个非常强的收益稳定跟抗争性风险作用。2018年年底到2019年年初的时候，我们可以看到，在上海、北京，非中央商务区在新的商务区涌现出一些地理位置比较优越，同时品质比较好，折价率比较高的物业。这些物业在2018年下半年和2019年的时候，也是非常好的投资机会。

　　讲到了我们对于物业的并购，同时也离不开我们另外的一个话题，存量资产的并购。我们在进行推进大宗商品的时候，我们会关注非常多的存量市场改造机会。特别是一线城市，现在其实很多的核心区域的存量改造机会已经越来越少，但是我们也可以看到，二线城市很多核心区域城市更新的机会、存量改造机会也已经涌现出来。我们一方面是通过重资产的方式并购资产，另一方面我们也会参与项目的改造，把轻资产的投入进行项目的改造。简单举个例子，我们在上海投资的一家企业所改造的项目，改造完成以后，经过一年的运营，整个租金收入已经增长了260%。真正带来的是这个资产本身带来了非常大的价值增值。

　　前面讲到了我们对于金融视角下面房地产基金怎么转型，我们也经常在提房地产企业转型，今天我在这里，因为在座有很多房地产企业的同仁，我今天主要从金融视角来考量，跟大家分享一下房地产企业的转型，以及可以借鉴的思路。我今天把美国这个模式和香港模式一放在这里，进行比较。并不是说美国模式和香港模式哪一个孰优孰劣，我是讲房地产企业的转型。

　　对于房地产企业来讲，美国模式里面更多是从金融视角做开发，金融视角做房地产开发的时候，有什么优势呢？其实金融模式下面做房地产开发，最大的优势是什么？是进行横向资源的整合，我们现在知道随着国内房地产产业的快速发展，我们很多专业的外国企业已经发展起来了，比如规划的、物业管理的、租赁的，这些专业资源已经在很多行业里面凸显出来。为什么我们有些时候会要采用金融的模式去做房地产的开发？不管是长租公寓开发，选择自己的投资方向，可以进行灵活转身。因为我们所在的开发模式里面，因为我们原来一直传承的是内部建立了非常多的核心能力，但是我们要进行转型的时候，我们发现自己在内部驱动的时候非常困难，一旦建立了非常强的销售能力的时候，你觉得要去做长租公寓运营的时候就遇到困难了，做办公运营的时候遇到困难了。这是什么样的过程呢？进行内生性改变的时候，金融可以进行横向贯通的时候，可以进行改变，但是内生性改变是比较困难的。

　　另外一个借鉴模式，也是用我们金融的视角，就是纵向一体化，我觉得对于我们国内的房地产企业来讲的话，其实内生性本身已经建立了非常强大的自身产业链深度的覆盖，因为我们对于投资开发设立工程等等能力已经非常强大。我们要用金融的逻辑、金融的视角、金融的方向把本身的核心能力拓展，什么拓展形式呢？现在我们很多房企投入还是重资产，如何我们在进行投资的时候，通过我们设立的基金，通过企业设立的基金，去完成我们整个产业链的连接，整个过程里面的话，如何进行设立基金，让我们的投资人进入到我们的基金里面来。通过我们投资5%股权，把能力进行外化。推进的过程里面，能够把过去的资金管理费、资产运营费用，还有包括在项目投资过程获得的资产收益。

　　在过去的一年里面，我们可以看到很多的房地产企业逐步建立了自己的私募基金管理公司。私募基金企业也在不断的做改变，原来我们一直是给我们的母公司做融资，我觉得这是我们以前做的事情，现在也不断的做改变。我们也逐步从原来的融资思维转向了更多的投资思维，我们可以作为房地产企业，我们也会主动的去找自己的投资标的，主动找自己的投资方向，房地产企业就逐步走向了自己的房地产经营化之路。谢谢大家！

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责任编辑：谢长杉