李刚：房地产领域资金流动减少 开发商面临资金压力

恒天财富股份副总裁、中岩投资总裁李刚

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。恒天财富股份副总裁、中岩投资总裁李刚出席并演讲。

　　其表示自2018年以来，房地产的融资领域发生了一些变化，发债的融资规模在下降，贷款定位的压缩，信托公司的压缩。李刚认为，目前地产行业可能会面临一个风险，资金的流动减少，可能会带来一些整体实力偏弱的房地产开发企业或者物业持有方面临的一个资金压力。

　　以下为演讲实录：

　　李刚：大家好，我是来自恒天财富的李刚，恒天财富是专门为高净值人员投资，专门做财富管理的独立第三方控股机构。我作为投资方，主要是负责旗下恒天投资这块，主要专注于股权证券，包括房地产基金。房地产基金这块，我们推出了一系列价值投资股权基金，主要是在于商业的投资，会跟地产运营商，包括房产基金进行一个深度的合作。

　　从资金端的角度来看，我们把投地产分为两类，第一类刚才几位专家，包括见面的朋友也提到了，直接购房的投资。第二类可能是金融市场和地产是离不开的。说一下直接投资的变化，从我们接触的客户，近一两年的变化，不少的高端人群在整个资产配置组合里面在减配直接持有的物业的比重。这个其实也能看到，不管是持有的，还是未来新增投资的，都在减少。投资地产，我们能看到，中国资产管理的行业，180万亿的规模，我们能看到占比比较大的是银行理财和信托的规模。我们可以看到银行，先抛开银行理财来说，因为除了表面之外，信托大部分的规模是跟地产和平台公司相关。

　　我们可以看到，2018年以来，房地产的融资，除了从发债的融资规模在下降，包括贷款定位的压缩，信托公司的压缩。我们可以看到，目前地产行业可能会面临的一个所谓的风险，资金的流动减少，可能会带来一些整体实力偏弱的房地产开发企业或者物业持有方，可能会面临的一个资金压力。

　　因为过往的发展，都是在快速的加杠杆的方式上发展。在2018、2019年，有一个逐渐形成的过程，这是我们认为可能会面临的一个风险。2019年，我们认为会有一个机会。随着整个房地产行业的发展，其实存量物业这块，一直不是被大家过多的关注。我们认为持有型物业，通过对持有型物业存量地产股权投资，这可能是未来的一个投资机会。在资金收存的前提下，现在有不少的物业持有方通过打折或者跌价，获得好的资产。我们的客户或者我们的资金端，资金的周期足够长的话，其实对于周期的波动是有一个很好的手段。

　　我们主要有三个方面跟相关行业合作。一个是常规的债权和股权融资，我们先谈一下恒天的观点。债券融资这块，核心两个观点，第一个是周转率，第二个是房价。周转率，很多房产企业做的比较极致了。第二个，房价过快上涨过快下跌都不大，一到两个债券融资，未来如果当周转率没办法再提高，高杠杆维持，其实债权投资的风险收益是成正比的。我们目前还是比较看好四年五年以上的股权投资。

　　第二个，恒天不光是高净值，我们过去参与的是包括租赁，还有ABS，我们主要参与的还是一些在银行基金之后的，成本也没有那么高。另外我们还会参与什么？我们对于债券，我们的证券基金有投过一些，但是投的更多的可能是公债，当下的节点，我们从风险的角度考虑到，这个公债的违约成本是最高的，我们会参与进来。

　　第三是内困的基金，我们跟地方的MC，包括开发商，我们共同在看一些好的资产，这些资产是在有机机构，出现流动性紧张的时候，不管是金融机构或者是MC，单独去做的话，可能吃不下这个项目，或者资金的属性没法吃进，我们会共同设立基金，参与进去，帮物业持有方，或者帮开发商或者地产运营商拿到一些好的资产。如果有兴趣，咱们可以一起交流。谢谢。

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责任编辑：谢长杉