上海交大陈杰：防范化解房地产风险要敢于进行政策工具组合创新|房地产_新浪财经

上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、中国城市治理研究院研究员陈杰

中房报记者苗野北京报道

一分部署，九分落实。

7月18日，二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，防范化解房地产风险和城乡融合发展被写入三中全会文件中，为接下来的政策指明方向。

关键时期，如何迈出关键一步？随后召开的中共中央新闻发布会回应了人们的关切，坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题。

下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。

“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。”7月19日，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神，中央财办副主任、中央农办主任韩文秀表示。当前，房地产市场还在深度调整，行业和企业面临的困难还很多，面对接下来房地产领域的进一步全面深化改革，无疑既要当改革促进派，又要当改革实干家。

上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、中国城市治理研究院研究员陈杰在接受中国房地产报记者采访时表示，本届三中全会为未来经济体制改革提供了方向性指引，全会强调化解房地产风险，意味着“稳市场”“去库存”政策将进一步落地落实。加快探索房地产发展新模式和构建“市场+保障”的住房供应新体系，就是在落实好统筹发展和安全的关系，而且要做到民生、发展和安全三者兼顾。

要敢于进行政策工具组合创新

中国房地产报：对二十届三中全会提出的落实好防范化解房地产风险你怎么理解？

陈杰：在我看来，防范化解房地产风险是国家总体安全体系的重要组成部分，房地产市场剧烈波动引发的一系列连锁反应，具有很大的不确定性，对经济稳定、金融安全、社会就业和人民福祉都会造成不可估量的破坏性冲击。因此，必须采取坚决有力的措施防范化解房地产风险，为经济社会持续稳定和健康发展提供充足保障。

防范化解房地产风险需要综合运用多种手段，包括货币信贷手段、财税手段、行政化的市场供应调节与市场需求调整手段等，相关手段的运用要因城施策、一城一策，注意时机和组合方式，并敢于进行政策工具及组合创新。

中国房地产报：当前，房地产领域的风险主要是什么？

陈杰：当前房地产行业面临的风险来源多元化，既有市场主体的风险，也有市场环境的风险；既有供给侧的风险，也有需求侧的风险，还有政策执行端的风险。

具体主要在两方面：一是房企流动性风险。大量房企的流动性风险仍然没有从根本上出清，很多房企目前勉强靠债务展期或债务重组等维持。同时不少房企自救意愿并不强烈，稍有举托不力，就很容易突变为房企成批债务违约乃至成批破产风险，进而造成楼盘交付风险和危及金融体系风险。

二是需求萎缩风险。居民收入能力下降或增长预期悲观、楼盘交付风险、房价预期过度悲观三重力共同推动的需求萎缩，造成房企销售不畅，加重资金不足风险，加剧房企流动性风险。这两头相互刺激，形成恶性循环。市场机构报告预测，如果市场销售仍保持当前状况，房企2025年偿债压力要高于2024年。

中国房地产报：如何有效化解这些风险？

陈杰：化解房地产行业风险，也是抓两头。

一头加快房企流动性风险出清。通过“项目白名单”机制将房企风险和项目风险做隔离，有条件进“白名单”的，应进全进，确保楼盘交付是防范房地产行业风险危及社会安全的根本要求。对出险房企根据不同情况进行分类处置。对于存在违规行为的，该破产就破产，该驱除替换管理层就驱除替换管理层；对于稳健合规经营，确实因为市场超预期下行而产生流动性风险的，按照市场化原则，进行企业并购或股权重组，或及时开展债务展期与重组，有条件的由当地政府进行土地资产和已建成但未售房源的回购，“以购代建”形成保障性住房房源。

另一头有力提振市场预期，助力购房需求充分释放。建议对首次购房家庭、青年夫妇家庭、多子女家庭给予更大力度的购房补助。如新加坡今年调整购买组屋政策，首次购房家庭可获得高达8万新币（约合人民币43万元）的公积金购房补助，年轻夫妇在申请时仅需2.5%的首付。加大住房“以旧换新”的支持力度，如针对主城区老旧小区业主集体签约将房源按评估价出售给地方国企，给予有力度的补助和过渡期租房补贴。支持房企对新房进行“保价”“降价退差价”，购买新房后，如果一年内该楼盘出现降价，早期购房人可享受房企给予差价返还，进而打消购房人“买涨不买跌”，担心“买了就跌”的观望心理。最后结合“项目白名单”机制，尽快加大现房销售比重。老百姓潜在购房需求仍然很大，对于无交付风险的现房，购房积极性很高。

城乡建设土地要实现市场融合和同权同等利用

中国房地产报：二十届三中全会提出城乡融合发展，促进城乡共同繁荣发展，对此怎么理解？

陈杰：城乡融合发展有利于减少城乡差别，促进社会公平正义，让城乡居民共同分享现代化发展成果，让社会更加和谐稳定。城乡融合发展也是改善城乡居民生活生产生态空间，提高城乡居民生活品质的重要保障。城乡融合发展，不仅意味着新要素新资源新市场的巨大扩展，也包括城乡公共服务公共基础设施均等化的内在要求，将为投资消费打开新空间，为经济发展注入更多活力，为高质量发展提供有力保障。

为此，城乡融合发展是中国式现代化的重要一环、题中之义。实现城乡融合发展，需要在规划、建设和治理方面实现全面融合，以规划融合引导建设融合和治理融合。

中国房地产报：目前城乡融合发展存在的主要问题是什么？

陈杰：目前城乡发展在劳动力、土地、资金、技术、管理等诸多要素还存在分割情况，规划统筹也远远没有到位，城乡之间的公共服务公共设施差距也十分巨大，产业融合发展刚刚起步，导致了城乡发展融合程度还比较低，妨碍了乡村振兴，也抑制了城市发展潜力的充分释放。

尤其突出表现在以下几个方面：

一是户籍制度和基于户籍制度进行公共服务配置制度的限制，从根本上制约了城乡融合发展，导致流动人口市民化程度低，并直接带来劳动力要素没有融合，城乡劳动力市场存在较严重分割。

二是城乡土地要素之间存在分割，城乡土地要素未能充分融合和统筹利用。农村建设用地、宅基地和承包地“三块地”产权仍然不够清晰，市场化流转严重受限，严重制约了乡村土地要素的充分利用，农村大量建设用地和宅基地处于闲置浪费状态。

三是城乡公共服务没有均等化，居住环境差异大。大部分乡村基础建设仍然落后于城市，公共服务资源仍然相对匮乏，不少农村居住环境和生态环境治理不佳，对劳动力和人才吸引力较低。总体来看，城乡建设土地实现市场融合和同权同等利用，将是实现城乡融合发展的重要基础。

中国房地产报：你对于房地产行业稳定发展有什么建议？

陈杰：加快探索房地产发展新模式和构建“市场+保障”的住房供应体系是其中很重要的落脚点。

我建议，增加开发主体。放开个人拿地建房，鼓励集资建房、集体管房的住房合作社模式，可以在城市郊区利用集体建设用地先行试点住房合作社模式，助力乡村振兴，促进城乡融合发展。

另外，建立按揭贷款与人寿联合保险制度，消除因为过度担忧贷款人收入能力丧失而不敢贷款买房的顾虑。

最后，让期房制度实质性退出历史舞台。期房预售制度是房地产“三高”基础，也是本轮房地产行业风险的重要源头，可以借鉴香港经验，禁止房屋在实际交付给业主之前发生按揭贷款，只要不涉及银行介入，就不会将项目风险传导至银行，进而产生金融安全风险。每个项目只能有一个银行，在项目层面建立主办银行制度，对项目全部资金往来具有监控权，负有发生资金抽逃和提前预警项目交付风险的责任。