广东工业园区发展及金融支持研究_新浪财经

　　策划人手记

　　工业园区涵盖主体多元、组成业态丰富、行业聚集效应明显、区域带动效应显著，是金融服务的重要载体和平台。广东省进一步夯实现代产业体系基础，仍然需要工业资源要素支撑保障，特别是随着产业升级以及新一轮产业转移布局的需要，原来老旧低效的工业厂房逐步淘汰，新型标准工业厂房一定时期内仍将保持增长。

　　近年来，广东工业园区建设项目较多，地方工业经济发达且金融支持情况较好，具有一定代表性。对此，广州理工学院、工商银行广东省分行、广州航海学院的专家进行了相关调研，进一步了解广东工业园区的发展情况、市场需求和同业竞争情况。他们根据当前广东工业园区的发展特征和运行规则，从区域策略性进入、重点项目选择等方面，有针对性地总结分析了工业园区的金融支持策略，并对金融如何积极赋能工业园区发展，为经济高质量发展贡献金融力量提出了政策建议。本期《理论研究》特约4位专家撰文，以飨读者。

　　工业已成为占广东省经济比重最大、对地区生产总值增长贡献率最高的行业。据广东省统计局发布的经济统计数据显示，2023年广东省工业生产稳步回升，全年全部工业增加值达4.87万亿元，占地区生产总值比重超1/3。2023年，广东规模以上工业增加值4.13万亿元，突破4万亿元大关，同比增长4.4%。

　　广东工业园区发展情况

　　工业支撑广东经济快速发展。工业厂房是工业落地的承载体，是关键的生产要素，也是广东当前进一步夯实现代产业体系的基础。

　　（一）整体发展概况

　　广东市场主体数、企业数、外商投资企业数连续多年稳居全国第一，据广东省工信厅统计，2022年市场主体突破1600万，其中小微企业占绝大多数，规模以上工业企业数量达6.7万家。截至2022年年末，广东省高新区、经开区、省产业园、综合保税区等省级以上工业园区共161个，规上工业产值超6万亿元；已建成100多个不同特色的规模产业集群，形成8个超万亿元级的产业集群；有7个先进制造业集群入选国家先进制造业集群名单，数量全国前列；95个省产业园实现工业投资1972亿元、规上工业增加值3321亿元，分别同比增长24%、7.7%。

　　受土地规模以及土地资源限制，工业用地供给有限，中小微企业难以独立取得工业用地建设厂房；同时老旧低效的工业园也难以满足新的产业生产要求，存在土地利用碎片化、环境品质不高、单位土地产值不高等问题。新兴产业兴起也给园区产业升级带来压力，传统产业园区产业载体难以适应新兴产业发展要求，在此背景下，推动传统产业园区更新升级已势在必行。

　　广东也存在部分区域厂房供需失衡。从需求方面看，一是深圳等地产业转移的溢出、带动效应推动，临深片区内厂房需求快速增加，租金上涨；二是优势产业的集聚效应，造成区域内高标准厂房需求的大量增长。出于产业配套需求，龙头企业所在地周边集聚一大批上下游配套企业，形成产业集群，产生大量工业厂房需求。但从供给方面看，广东部分城市优质土地资源瓶颈问题十分突出，土地开发强度较大，可供开发的存量土地稀缺，造成了区域性供需失衡。

　　随着广东制造业当家的逐步推进，进一步加大制造业的投资力度，推动各地工业用地集约利用和增强企业持有工业厂房的意愿，项目类资金需求大幅增加。2022年广东省财政厅安排21亿元专项资金，广东省自然资源厅下达10500亩用地指标，支持大型产业集聚区建设。

　　（二）主要城市发展情况

　　目前东莞、中山市土地开发强度比例均处于较高水平，现阶段主要通过盘活存量土地来释放土地资源用于工业园区建设。而惠州一手土地供应较为充裕，为此仍能够新增土地指标用于建设工业园区。

　　1.东莞情况

　　为拓展产业发展空间及解决工业园供需矛盾，东莞市政府提出“工改工”三年行动计划，截至2021年年末，东莞占地面积超过2万平方米的工业园区共2611个，占地3.79亿平方米（若按容积率2.0计算，建面超7.5亿㎡），其中土地面积2万~5万平方米的土地约800块、5万平方米以上的园区共1811个。东莞现有存量普通工业园租赁情况分片区有所不同，其中城区片、临深片、松山湖片区租金单价较高，普通厂房终端租金（含管理费）在24-35元/平方米不等；滨海湾（虎门、长安等）片区价格在22-32元/平方米；水乡片区、东部工业园片区价格则在18-30元/平方米。另南城片区等新型产业项目出租用于轻资产高新企业的，租金单价在40-60元/平方米以上。（见表1）

　　2.中山情况

　　目前中山工业用地33.7万亩，其中低效用地26.8万亩。中山2023年计划拆除2万亩、2024年拆除2.5万亩。（见表2）

　　3.惠州情况

　　惠州市工业园有着资产体量空间大、市场改造空间大和融资体量大的特点。2020年起，惠州以“千亿园区，万亿产业”为目标，打造“3+7”工业园区新格局。一方面，优化提升大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区和中韩（惠州）产业园3个国家级园区；另一方面，7个县区对标先进，打造各具特色、主导产业鲜明的千亿级工业园区。（见表3）

　　（三）2023年、2024年主要城市工业厂房供应情况

　　东莞从2020年开始实施“工改工”行动，3年完成3万亩，开工建设工业厂房2000万平方米以上。预测该部分“工改工”工业厂房在2022年至2024年陆续推向市场，合计工业厂房面积不低于2000万平方米。从一级市场看，2021年招拍挂土地面积206万平方米，若按每年招拍挂工业土地200万平方米预测，容积率按3.0计算，2023年至2024年对应的工业厂房供应可达1200万平方米以上。2022年以来，惠州共出让工业用地258块，涉及土地面积1031.21万平方米，按容积率3.0计算，惠州市未来两年厂房建设面积供应量预计可达3093.63万平方米。中山2022年及2023年计划拆除低效厂房，涉及工业用地分别为1.3万亩及2万亩，假设按容积率3.0计算，按50%进行估算（考虑预留道路及延期动工因素），按建设期一年，预估2023年、2024年扣减低效厂房面积（按1.5容积率），分别可新增65万平方米、100万平方米新厂房。

　　（四）工业园区二手房东的经营情况

　　近些年不少地产商、中介纷纷进入工业地产领域，掀起一股厂房炒作风，珠三角的工业园区存在大量二手房东整体包租下工业园区后再转租的情况，具体经营数据暂未获得。从工行广东分行审批的工业厂房项目来看，二手房东现象在东莞较为明显，主要是其具有较强的项目运营能力、招商能力而存在。经过调研，目前珠三角各地对工业园区二手房东经营无特别的政策限制，仅东莞在2018年底出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》（东府办[2018]119号），加强对工业厂房租赁市场管理，打击二手房东囤积厂房、哄抬租金的违规行为。

　　二手房东存在的主要原因在于，工业园区持有业主自身的招商能力、项目管理经验不足或业主自身主营业务不是物业管理，通过引入二手房东可减少招商过程中的营销费用、管理费用等，同时减少物业运营过程中的市场风险和管理成本，因此此类工业园区经营模式具有一定存续性。该模式在项目前期对二手房东的招商渠道及管理能力有较高要求，特别是项目能否达到预期出租率，运营期经济下行等因素影响下，园区内企业发生经营风险时无法支付租金等风险，都需二手房东承担，为此对二手房东操盘能力和资金实力具有一定的要求。

　　当前主要的工业园区政策落实情况

　　广东省推行“标准地”供应政策，标准地是指根据不同行业分类，在供地条件中设定投资强度、容积率、税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制性指标，结合区域评估结果和规划要求，在同一区域内按照一定的标准进行供应和监管的国有工业用地。工业用地目前主要划分为四类即M0新型产业用地、M1一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地，其中M0新型产业用地最早由深圳提出的，新型产业用地可用于建设产业用房及配套设施。

　　广东各地近年来积极出台工业产业用地及奖励类政策，拓展产业发展空间，满足企业的用地用房需求。广东近十个城市出台工业用地M0供应政策，各地政策大同小异，主要特点是可分割销售，部分地区需要办理开发资质，但销售比例不尽相同，销售对象有限制条件；但标准要求不一样。从区域分布来看，工业M0用地主要集中在大湾区，粤东地区也涉及，如汕头、潮州。从用途来看，大部分项目以产业用房为主，并配套一定比例的服务设施；也有些地区配建商业（单独地块）、商品住宅（单独地块）。从销售类型来看，以预售为主，销售比例大部分超过50%，销售比例主要依据土地出让合同约定或政府对该类项目的批复文件。从销售对象来看，珠三角地区当地政府工业地产项目销售对象有限定条件，如销售对象须政府方审核，销售对象不得再次转让等等，但少数地区如汕头、清远、潮州，则未限制。

　　东莞通过城市更新改造，尤其是“工改工”的方式获得产业发展的空间，为满足企业对独立厂房用房的需求，允许产业用房进行分割转让，同时，为防止炒作产业用房，均设定产业用房的分割条件，如税收要求、投资强度要求、分割转让条件等。目前中山对工业厂房出台的相关政策主要涉及四种类型：三旧改造（工改工）、高标准厂房和M0工业用地、商品工业厂房开发、普通厂房。惠州市已出台《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》，加大对工业园区建设支持力度。

　　当前金融市场情况

　　2020年以来，广东工业园区类项目数量和金额增速较快，并体现项目贷款期限长的特征，融资期限以10年（含）以上为主；项目以新建项目为主，已运营的工业厂房相对较少。近年来工业园区项目集中在珠三角分行，与地方经济发达程度较为匹配。近两年工业园区项目的出租率大部分达到预期，资产质量好。

　　（一）当前金融市场情况

　　目前工业园区板块投资大、融资需求大、金融服务需求多样，是各家金融机构竞争的焦点，其中东莞市场主要东莞银行、东莞农商行和农业银行、工商银行；惠州市场主要是工商银行、农业银行、建设银行；中山市场的主要是工商银行、建设银行、交通银行、农业银行和农商行。主要银行的优势主要体现在融资期限长（超过10年）、审批灵活（当地行有审批权限）以及流动资金贷款+项目贷款的组合产品模式。具体情况如下：

　　1.东莞市情况

　　东莞市租赁与商务服务板块近年融资增量大、增速高，其贷款余额由2018年的461亿元增长至2022年的1225亿元。目前，同业交换数据工业园区板块无独立板块统计数据，同业可比数据为租赁与商务服务板块行业数据。该板块数据包括了小企业经营性物业贷款及行业内流动资金贷款等。

　　2022年年末，东莞工行板块融资余额116亿元，占全市场的9.5%，四行第一，从体量上看，仍有较大的提升空间。目前在该板块主要竞争行是工商银行与东莞的两家本土银行，2022年年末东莞农商行租赁与商务服务板块融资余额299亿元、东莞银行416亿元（合计融资余额715亿元，市场份额占比约70%）。

　　东莞地方行的产品灵活体现在：一是通过流贷+项目贷款的综合融资方案加大融资杠杆，做高融资额度，审批额度上有一定的优势；二是对于现金流稳定的无证或集体证资产可通过收押的方式发放项目贷款；三是贷款用途使用上较为灵活，可归还股东借款、置换项目超投和集团生产经营使用。

　　2.惠州市情况

　　惠州普通工业园项目主要银行是工商银行、建设银行、农业银行，新型产业项目主要竞争对手是农商行（可审批项目销售比例超过50%的业务）。一是农业银行常用“流贷+项目贷款”的综合方案竞争；二是建设银行新产品贷款年限最长20年，贷款用途可用于新建、扩建、装修及置换他行贷款，贷款金额在5000万元以下的可采用简易评估，无须上报省行。

　　3.中山市情况

　　中山当地主要银行是工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、中山农商行，同业产品具体情况各不相同。（见表4）

　　（二）主要金融需求情况

　　经过调研，工业园区对产品主要诉求集中在：贷款期限、贷款用途、还款进度安排、新型产业项目审批尺度把握问题。

　　一是贷款期限。农行、建行以及当地地方性银行工业园项目贷款期限最长达15年、20年，能够较好满足工业园区的贷款期限要求。按照目前新建工业园在对应不同融资成数的情况下进行偿债比和偿债期限的计算，项目如需在10年内达到贷款自偿性，自有资金比例不能低于60%；自有资金比例30%左右的项目，需15年才能覆盖贷款本息。

　　二是贷款用途。多数产业园区申请贷款用途较为宽松，如个别贷款申请通过共同借款人的方式，融资用途可用于集团或关联企业的日常经营周转和固定资产投资，置换关联企业融资、偿还股东的项目超投款、股东借款。不只是仅用于项目建设。

　　三是还款进度设置。由于项目建成后处于逐步出租情况，因此产业园区普遍需要申请前少后多的还款计划。个别银行的贷款宽限期不受建设期限制，宽限期长。同时建议按项目的预测现金流情况，贷款当年分期还款的比例与出租率一致，更加匹配客户实际经营情况。

　　四是新型产业项目。对于销售比例达50%以上的新型产业项目，目前监管要求较为严格。但由于项目均为政府审批同意的。建议符合以下两点条件的项目也可以办理产业园项目开发贷融资：针对项目物业可销售比例超过50%的项目，可由企业出具承诺书项目物业销售比例不超过50%，如违反承诺，银行可提前收回该笔贷款；针对借款人如有房地产开发资质的，办理工业园区贷款须纳入房地产行业管理。

　　相关建议

　　广东制造业当家政策的逐步推动、深圳产能持续外溢、广东新一轮产业转移以及政府对土地集约化利用的提升等政策，均对珠三角地区制造业产生正向影响，产业的集聚整合刺激当地工业厂房市场发展，但由于地方区域经济发展、制造业发展程度的差异，工业厂房项目市场需求量有所不同。因此，可通过确定区域发展方向，明确重点项目和客户选择标准，有针对性地做好做优工业园区项目业务。

　　（一）紧跟区域发展需要

　　重点关注广东产业园区的政策，紧跟政策导向，有策略性支持重点区域发展。通过提高营销层级，与各国家级产业园区、大型产业集聚区签订战略合作协议，打造良好的业务合作平台。一是根据区域分层次有策略性地支持，重点支持佛山、东莞、惠州、中山等经济较好、制造业发达、市场活跃的城市，积极支持其重点区域的各类工业厂房项目建设以及存量运营良好的工业园区项目。适度支持珠海、江门、汕头、湛江、肇庆、清远等经济活力较好、具有一定市场需求的城市。二是重点支持广东新一轮产业转移中转入城市，结合广东新一轮的产业转移要求和具体实施情况，重点支持产业转移过程中转入城市的产业承接载体项目建设。加大力度支持省属国企、珠三角市属国企作为主要投资方的产业项目。对产业转移类项目尽量办理行内银团贷款分散风险，并由转出地分行作为牵头行。

　　（二）选择重点项目

　　一方面，紧跟广东工业发展政策，积极支持国家和省级产业园区工业厂房项目建设；紧跟当地政策适度支持城市更新改造中“工改工”项目、村镇产业园升级改造项目（东莞、佛山和中山等主要城市）和高标准工业厂房和工业大厦的建设，谨慎支持普通的工业厂房建设项目，并在国家项目资本金管理的比例范围内适当考虑放宽项目资本金比例的要求，提高贷款金额。

　　另一方面，找准区域发展重点和产业集聚区，按照区域发展阶段划分推动策略，对列入重点项目名单的，优先办理。如位于东莞的湾区平台(松山湖片区、临深片区)和重点产业集群园区（包括智能终端产业、电子信息/智能制造/现代服务业等产业集群园区）；位于中山的东部片区如翠亨新区、火炬开发区；位于惠州的大亚湾片区如大亚湾石化产业园、仲凯高新开发区、中韩产业园等。可通过定期举办暖企活动、金融服务对接会议，定期开展业务沙龙等多种形式密切与产业园区的合作。

　　（三）有针对性选择客户

　　重点选择经营情况良好，具有行业运营经验、目前在营工业园区面积大的企业；重点关注经营方的实际招商能力和运营能力，以往项目的运营情况以及租户、租金水平的稳定性。密切关注区域内大型企业的进驻情况，对于客户群以核心企业供应商为主或同一行业的，应优先支持处于产业集聚区内或核心企业辐射区域内的项目建设。同时要做好银行贷款支持园区内企业的拓展，考虑不同园区的入园金融服务模式，为入园小微企业提供金融服务，围绕园区内产业链上下游开展供应链融资，做好产业园区资金承接工作，提升工业园区项目的综合贡献度。

　　（作者倪江崴为广州理工学院经济管理学院副院长；李成青、谢洁华为工商银行广东省分行高级经济师）