上海西南门户小镇，版图形似大象，如今真的“大象起舞”？|上海市_新浪财经

转自：上观新闻

位于上海西南门户的松江洞泾镇，区域版图形似大象，2020年至2021年期间，连续两年实现财政总收入破25亿元，增速和体量都位居松江发展前列。

除了亮眼的经济指标，轨交12号线也将延伸至镇内，成为上海少有的双轨交小镇，再加上沪上名校华二以及一批优质医疗资源落地——一个上海产业重镇正在崛起。资本被强劲的发展势头所吸引，蜂拥而至，不少人希望搭上发展快车炒高地价赚一波“快钱”。

但镇党政班子始终保持着清醒的头脑。早在三年前，洞泾镇相关负责人就直言，洞泾的发展成绩应抛开总量看结构，抛开短期看长远。洞泾处在城市化的关键阶段，财政总收入中，房地产业税收贡献超6成，实体经济发展并不稳固，“我们清醒认识到房地产收入是阶段性的，要坚持将产业发展要素成本控制住，在优化创新创业生态下功夫，探索一线城市镇域经济转型发展之路。”

四年来，洞泾镇推出一揽子破除低效用地、聚焦新质生产力打造、提升产城融合水平的创新举措。在2023年洞泾税收结构中，制造业占到65％，商销和服务业占到22％，房产税收逐步被实体制造业及现代服务业填补，财税结构得到优化，渐渐有了“大象起舞”的美誉。

洞泾镇产城融合新地标云堡未来市

搭平台探索存量土地更新

与环沪周边苏浙县市相比，洞泾发展优势并不突出——在土地空间资源有限的情况下，制造业地价成本较高，但亩均产值不高。

“整个园区有10万平、18幢商务楼，但建成十几年来，几乎处于无产出、无税收状态。”2019年底，记者曾来到洞泾镇“佘山会”园区，基层干部颇为惋惜地告诉记者，园区虽挂着“文创园”的名头，但企业多以微商、教育培训、小型代加工为主，产业能级较低。园区土地拥有者也很无奈：资源有限，招不到优质企业，租金也上不去。

这并不是个例。地租经济影响下，洞泾镇很多产业园区都由自用生产厂区改造而成，企业经营者不知不觉间变为园区管理者。这类产业园区往往缺乏招商引税、统筹规划发展的意识，业态分布不科学利用率低、产出率低规模以上企业较少。另一方面，部分园区产权人图省事儿，直接将厂房转租，由“二房东”对园区进行招商管理，导致引进企业时经常短视，重租金不重管理。

据统计，全镇95个产业园区中，年亩产税收超过30万的园区仅有15个，有46个园区亩产税收不足10万元。事实上，布局散、规模小，产出低，是沪郊镇一级产业园区的共性问题。与土地资源腾挪更大，能另起炉灶的环沪周边县市相比，洞泾等沪郊镇只能探索以存量更新为主的新路。

与此同时，洞泾这样上海街镇工业用地回购成本动辄每亩数百万元，土地重新出让价基本在每亩60万到80万元，更新成本巨大。

如何破解更新成本难题？洞泾首先选择将沪松公路以东、莘砖公路以北，这片形似大象耳朵的地块作为破除园区低效产业的首发地。在方式上，洞泾在坚持工业用地属性不变的基础上，采用存量嫁接的方式，即镇政府在传统园区和第三方园区招商运营平台间扮演“红娘”角色，为产业能级低、转型意愿强的园区和一批专业负责园区招商运营的平台公司配对。

“佘山会”园区是其中之一。新的平台公司引入后，“佘山会”被改名为“洞泾镇人工智能产业园”，后又更名为“活水协同创新园”。近日记者再次探访园区发现，园区内部硬件从过去的破旧杂乱，变得整洁且富有现代工业风格，咖啡馆、餐饮店、人才公寓等配套一应俱全。园区负责人告诉记者，虽然园区目前产值与签约时的百亿元目标尚有不少距离，但近年一直在加大资金投入，积极改造升级老厂房，随着企业入住率越来越高，园区对未来抱有信心。

今年，活水协同创新园还与中北大学签订战略合作，设立“院士（专家）工作站、重点实验室、技术研究中心”，推进产学研用融合发展。

“在帮助园区转型升级中，我们围绕产业发展链条，找出缺项，拉出清单，按照‘缺什么补什么’的原则，选准目标企业，编制招商地图，组建招商专班，着力在引进产业链关键环节、核心企业和上下游配套企业上实现突破。”洞泾镇相关负责人表示，既要做“减法”，压减过剩产能、淘汰落后产能；又要做“加法”，通过招商引资、扩大有效投入，用优质增量填补压减存量。

大调研做精做深园区开发

除了市场化手段，地方政府积极作为发挥“有形之手”力量，做精做细做深产业园区二次开发这篇大文章。

从2021年11月至今，洞泾镇专门成立园区低效用地排查工作组，对23个亩均产值低于30万元的园区进行大调研大走访。目前，工作组已采集园区各类企业数据682户，将绘制含有厂房细节的园区地图全部“上云”，统查面积超75万平方米。

在调研中，工作组发现园区产出不高的共性症结：为了短期经济利益，稀缺优质的厂房被“打碎”出租给一些物流仓储类企业，如同将上好的大衣料子剪碎成手帕。哪怕好的企业有入驻意向，也没有连片空间承载。

为此，工作组建议将园区的物流、仓储业态疏导搬迁至专业物流产业园中，形成业态集聚。比如，调研中发掘到立普园区、钢达园区、多仕玛园区内有市场上紧俏的“火车头式”厂房资源，多被仓储物流企业占据。于是，工作组协同园区通过转移引导等方式将物流、仓储转移到专业物流园。化零为整清腾出的26600平方米高品质厂房，吸引到畅亨智造技术等优质企业，园区租金收入也不受影响。

据统计，工作组瞄准产业园区高品质厂房碎片化、低质化的问题，通过清退、引导转移等方式，化零为整、清腾优质厂房面积超过20万平方米。

有时候，政府走近企业，企业发展中面临的问题立刻变得具体起来。工作组在协调一家企业进园区过程中，企业提出诉求：“如果入驻园区，119报警几分钟能到？”企业问题简单直接，工作组也当场联系园区和消防部门，并给出承诺，让企业安心。

工作组在调研中还发现，一些园区在转供电过程中普遍存在违规加价的行为，园区用电成本从国家标准平均0.9元，上涨到了1.4元。洞泾镇基层干部吴涵清说，针对园区存在的转供电违规加价行为已进行专项整治，督促园区主体清退多收取的电费，降低了入驻企业用电成本。

在调研中，镇长李子发现一些园区因12号线延伸等重大工程建设施工导致动迁后，对园区内企业搬迁问题以及后续发展问题就不再像之前那么上心。如何帮企业找到稳定的新办公生产场所，成为工作组的新命题，“往往政府简简单单搭一把手，就能帮上企业大忙”。

浓辉化工是专业销售植保产品的出口型企业，主要从事除草剂、杀菌剂、杀虫剂及公共卫生用药的贸易业务。2012年以来，在洞泾园区里租了一栋楼从事贸易和研发。由于企业并不是高精尖行业，多年来“存在感”不强。

此次园区整体动迁，镇里工作组在上门帮助企业寻找新的经营场所过程中，获悉企业是上市公司永太科技的全资子公司，正准备借助母公司在锂、镍等矿产资源方面优势，布局锂电池电解液和氢能新赛道。浓辉化工总经理宋永平告诉记者，洞泾镇上门后，通过G60科创走廊产业联盟和研发平台，为公司对接华东理工等高校推动产学研成果落地，还让公司免费使用了一系列精密监测仪器。

基于洞泾镇未来发展前景和营商环境，浓辉化工将投资2.5亿元，在洞泾布局集研发、销售为一体的总部，打造产业技术基础服务平台。工作组不经意的一次上门服务，就帮助洞泾留下一个大项目。

发力新赛道新经济

随着轨交12号线西延伸，有9号线和12号线及沪松快速路的加持，洞泾的区位优势得到进一步凸显，为产业转型升级带来前所未有的机遇。

沪松公路与莘砖公路交汇处的砖桥贸易城，曾以小商品与活禽交易而著名，自2017年“五违四必”综合整治被拆除之后，这片千亩稀缺土地一直蓄势待发。“未来，我们计划将砖桥贸易城打造成人工智能产业基地的核心板块，与G60科创云廊遥遥相望。”洞泾镇相关负责人说，正在规划布局占地面积1平方公里的砖桥贸易城区块，包含了商业商务科创功能以及区级图书馆科技馆等公共服务设施。

2020年，洞泾镇将产业定位为“人工智能+在线新经济”两翼齐飞，并启动长三角G60科创走廊在线新经济实践区建设。

洞泾镇副镇长金文廑表示，洞泾的产业发展定位既引导传统制造业企业积极走上数字化转型道路，同时也在不断引入具备提供数字化解决方案的优质企业，为新质生产力打造和新型工业化建设注入源源动能。

电竞直播、最潮的文创产品直播......在洞泾镇5808直播产业园，一批活力四射的网络主播正在镜头前展示才艺。园区曾是低产出的物流仓储园，如今转型为松江区首个以直播等线上经济为主的产业园区：前方是直播电商吆喝卖货，后方是制造业企业将商品发到千家万户。

园区负责人蔡建勇曾告诉记者，只是偶然的机遇接触到直播行业，在政府鼓励下，抱着试试看的心态下场试水。令蔡建勇意外的是，由于背靠松江大学城，再加上政府大力支持，5808直播产业园在开业后短短数月内就受到不少MCN机构青睐。几年来，5808智能空间获评首批市级直播电商基地、松江城市直播间洞泾研训基地等。疫情后，5808直播产业园聚焦电竞等直播细分门类，吸引电竞产业专业团队，打造线上线下结合的直播间，已有2000多名电竞主播驻扎这里，成为上海最大的电竞直播间。

蔡建勇说，由于抓住了风口，园区直播产业发展如火如荼，最初改造的老厂房已不够用，正在增资改造新的空间。园区的税收贡献相比之前，也实现翻倍。