首批REITs扩募落地更好盘活存量资产|资产_新浪财经

转自：中国经济时报

张炜

近日，首批4单基础设施公募RE? ITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复。相关专家在接受中国经济时报采访时表示，首批REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资。

扩募是相关REITs产品首次发行之后再次募资并将其用于新购入资产的行为。去年5月发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。近日，中国证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出，推动扩募发行常态化。

上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组专家、助理研究员王小雯在接受中国经济时报采访时称，REITs规模的提升与增长主要依赖于扩募，扩募可以让REITs管理人更好地布局底层资产，分散组合整体的风险，降低波动率水平，提高分红收益，后续会受到市场投资者的欢迎。

本次获批注册拟在上交所上市的两单扩募项目是华安张江光大园REIT和中金普洛斯仓储物流REIT，拟在深交所上市的两单REITs扩募为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港RE? IT。这些REITs项目上市以来运行平稳，治理结构健全，具备较好的扩募条件。其中，沪市两单REITs项目累计实现分红近5亿元。

王小雯表示，首批4单REITs扩募的资产质地均较为优质，整体运营情况也较为稳定，有望对后续的REITs扩募形成较好的带头效应，推动REITs市场向国家鼓励的方向发展。

“此次批复的4个项目，其中2个REITs的底层资产是产业园，2个是物流园区，具有较好的运营能力和发展空间。过去的一年多时间，这些项目实现了分红并给予投资者不错的投资回报率。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时说，扩募将有利于这4个REITs项目更好地发展，对增强投资者信心起到积极作用。

据了解，华安张江光大园REIT此次扩募拟购入的资产张润大厦依托张江全球科创中心大平台，吸引了包括集成电路、先进制造、信息技术等行业内优质企业入驻，产业聚集优势明显。中金普洛斯仓储物流REIT扩募项目拟购入的3处仓储物流资产分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射范围广阔，底层资产稳定运营能力较强。另外，博时蛇口产园REIT与红土创新盐田港REIT本次扩募，分别拟购入招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目、世纪物流园项目。

马泓分析认为，目前已有的REITs资产池中，产业园与物流园区都是发展偏早期的项目，属于较为成熟的资产类别。国内REITs市场中，产业园和物流园区项目占比在30%左右，仍有部分存量REITs资产项目下阶段可能具备再融资的条件。长期来看，无论新发行的REITs产品，还是存量REITs标的，都有进一步扩大融资规模的能力和空间，增量和存量之间属于共同发展的阶段。

扩募将进一步推动REITs常态化发行，更好发挥其盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。在马泓看来，当前国家对更好利用REITs直接融资工具有很强的意愿，通过扩大直接融资工具来盘活存量优质资产是未来长期的发展方向。截至目前，上交所和深交所已经发行的公募REITs规模合计约900多亿元，与每年实现1000亿至2000亿元的成熟期目标尚有一定差距，未来REITs市场健康发展可期。

“对于REITs的扩募行为，应当不断完善信息披露机制，让市场更加充分地了解其扩募相关资产的实际情况。通过制度建设来保护好投资人利益，促进REITs市场的良性循环和发展。”王小雯说。