2023年购房需求洞察报告发布改善性住房需求增加|换房_新浪财经

　　新的市场周期，购房需求会有怎样的新变化？近日，中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布《住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，改善性需求占比逐年提升，越来越受到市场重视。

　　改善性需求增加

　　35—45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。贝壳研究院统计数据显示，重点50城改善性购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行至2019年的34%。可以说，2022年的市场环境下，改善性需求相较于刚需更具韧性。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，改善性购房占比提升首先是由于人口结构的变化；其次也有短期内政策和市场的影响，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量改善性需求。

　　《报告》显示，大部分一二线城市改善性需求更多，例如北京、天津、厦门改善性需求明显多于刚需，3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。

　　“这是因为一二线城市“老破小”（20年以上楼龄占比超70%）占比高，这也是驱动换房的主要原因。”潘浩表示，贝壳研究院统计数据显示，北京存量房中楼龄在20年以上的占比超60%，改善意愿强烈。而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在10年以内的住房占比在40%—50%。

　　当然，并非所有二线城市都进入了改善性需求主导的市场。在成都、合肥和西安，刚需下行趋势并未出现，2022年刚需群体购房占比均在40%以上。

　　聚焦高品质楼盘

　　追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。

　　调查显示，北京消费者换房后的住房面积平均为110平方米。相比以北京为代表的一线城市，二线城市换房后的住房面积更大，大部分城市达120平方米。在换房成本上，以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需加价90万—100万元。

　　此外，从区域选择上来看，高品质房屋集中的区域改善性客群更为偏好。

　　潘浩表示，值得注意的是，在很多二线城市，以房换房的消费者出现了以“同区换房”为主的交易态势。以成都为例，高新区换房客户同区换房比例高达59%，青羊区、锦江区、成华区同区换房比例也均超40%。武汉的情况类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超50%。

　　新房二手联动效应凸显

　　面对房地产市场需求结构的新变化，楼市政策调控将如何发力呢？

　　中国人民大学商学院教授孟庆斌建议，新房和二手房能否高效联动，将直接影响换房群体的购房行为。未来在支持改善性需求方面，可聚焦优化换房置业流程、加大对二手房的税费补贴力度等调控政策。

　　据记者了解，2022年8月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房“带押过户”政策，在节省资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，提高了二手房交易效率，是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。

　　孟庆斌表示，要想打通换房链条，对二手房的政策支持同样不能少，如果没有二手房购房者入市，换房链条就无法构建。因此，在支持改善性需求方面，可加大对二手房的税收及补贴政策支持力度，以实现整个换房链条的畅通。

　　另外，随着越来越多的城市进入存量房时代，购买二手房的消费者也越来越多，但二手房的按揭贷款额度多与楼龄挂钩，购买二手房的群体获得的信贷支持明显弱于新房，若同一板块内没有新房可供选择，将不利于居民置业。因此，若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松，势必能更好地满足居民的置业需求。来源：《中国消费者报》