建业地产降速求稳 刀刃向内

　　原标题：建业地产降速求稳

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　在经历去年特大水灾、疫情和行业整体调控影响下，3月28日，建业地产（0832.HK）如期发布年报。

　　财务数据显示，2021年全年，建业地产录得419.59亿元营收，同比下降约3.1%；净利润约12.53亿元，同比减少40.4%；年度毛利率较上年下滑3.7个百分点至16.2%。在此业绩基础上，建业地产调低了今年的销售目标。

　　公司管理层认为，降低杠杆、理性发展已是行业共识，长远来看，整个房地产市场健康发展整体的态势不会改变，所以市场也不用过度悲观。

　　今年以来，建业地产不断向外界释放信号，不再追求规模过快增长，公司内部则通过大刀阔斧的架构调整，以期降本增效，向管理要红利。同时，积极寻求与央企、国企和地方政府的合作机会，实现资源优势互补。

　　不再追求规模过快增长

　　在销售额方面，建业地产2021年实现合同销售金额约601.05亿元，合同销售面积约816.6万平方米，相较2020年的1026.42亿元明显减少。但减少部分主要是因为2021年5月份建业地产分拆轻资产业务上市，轻资产销售部分随之纳入中原建业（9982.HK）平台。上述601.05亿元主要为重资产销售金额。

　　建业地产董事会主席胡葆森坦言：“我们去年的数据没有达标，销售额、营业收入和利润都有不同程度的下滑，但这种数据是在特大暴雨和疫情的背景下取得的，也是非常不容易的。”

　　《中国经营报》记者了解到，过去一年，建业地产深耕的郑州等河南本土城市受特大水灾、疫情，以及整个行业调控收紧的影响，楼市销售受到重创。根据河南省统计局发布的数据显示，去年全年，河南省商品房销售额8657.71亿元，下降7.5%。郑州市销售额2608亿元，同比下降更多，降幅达到22.6%。

　　2021年上半年，建业地产的结转物业面积为266.3万平方米，比2020年同期的178.3万平方米上升49.4%。但因为受到2021年下半年反复的疫情、水灾及行业宏观调控影响，结转物业面积为304.6万平方米，比2020年同期的432.6万平方米减少29.6%。所以，年度结转物业面积由2020年的约共610.9万平方米减少6.5%至2021年的约共570.9万平方米。

　　基于2021年的销售表现，建业地产将2022年的重资产销售目标定为530亿元，相较前两年有所缩减。

　　建业地产执行董事王俊在业绩说明会上表示，现阶段追求规模过快增长是不现实的，“生存下去才有机会发展”。他指出：“从政策方面，我们认为‘房住不炒’还是一个基调，而且稳房价、稳地价、稳预期‘三稳’目标在相当长时间不会改变，整个行业经过‘三道红线’为要求的宏观调控之后，市场逐渐回归理性。另一方面，除了宏观调控以外，整个市场的城镇化率增长逐步放缓。”

　　对于销售目标的缩减，建业地产方面此前亦有表露。今年以来，胡葆森多次表示：“接下来要坚持三个字——少、小、好，即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长、把企业做得越来越好。”

　　今年以来，已有多个城市通过调整公积金贷款额度、商贷首付比例等举措来促进市场健康发展。3月份，郑州成为全国首个出台一揽子稳楼市政策的省会城市，强调要支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷支持、推进安置房建设转化、优化房地产市场环境等方面。相关数据显示，2022年前两个月，河南省商品住房销售面积974.43万平方米，同比增长8.3%，商品房销售额612.25亿元，同比增长3.3%，回暖迹象明显。

　　建业地产方面亦披露，公司前两个月已取得物业合同销售总额31.65亿元，同比增加35.5%；总合同销售建筑面积40.98万平方米，同比增加36.2%。管理层预计3月份公司的销售额会环比实现大幅提升。

　　刀刃向内

　　不再追求规模过快增长的同时，建业集团在内部开启了一场刮骨疗毒式的组织架构调整。在胡葆森看来，随着房地产盈利空间不断降低，组织架构与人员设置必须顺势而变。“即使去年没有郑州暴雨及数轮疫情影响，建业集团也已走到‘刀刃向内’、向管理要红利的关口。”

　　据了解，今年2月份，建业集团宣布将从“集团-业务集团-大区-城市公司-项目公司”五级管理模式调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理，同时将建业集团总部和建业地产、中原建业、建业新生活（9983.HK）、筑友智造科技（0726.HK）4个上市公司的总部，合并为一个新的集团总部。

　　这意味着，建业集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理，而调整后的城市公司则直接对项目公司实施管理。同时，建业集团将业务线重新梳理，将合并后的集团总部设置9个业务中心，4个上市公司可通过共享中心的形式降低成本。

　　对于年初以来的内部调整，王俊在业绩说明会上表示，未来规模不是第一位的，如何实现更高利润率，提质、降本、增效才是关键。“审批流程缩短了、决策效率提升了，同时城市公司权限扩大了，我们会用一些强有力的手段，包括任务包、权益包、费用包考核每个城市甚至每个项目。组织项目调整是为了更好完成经营目标、激发组织活力，提升整个经营管理效果。但是公司方向、战略重点没有发生任何变化。”

　　建业地产首席执行官杨明耀介绍，伴随着上述组织架构调整，建业地产已开始通过全员参与全过程管理提升产品品质、成本竞争力，为土地获取、毛利率提升提供有力支持。另外，随着各项政策出台，建业地产将适时调整售价。同时在拿地方面，公司内部的拿地毛利率目标在20%以上，IRR也要求超过100%。

　　重视资金安全

　　建业地产将2022年的经营定为四个阶段。其中，第一阶段、第二阶段分别对应第一、二季度，主要完成年后平稳复工，去库存、清欠款、支出减控；第三阶段主要目标是提前准备好8月份到期美元债，开源节流，保证回款，加大融资；第四阶段即年底，要保证资金安全，同时保交付、保结转、降本增效，为实现2022年全年业绩做准备。

　　王俊认为，在当前的行业环境下，稳健经营对房企而言是至关重要的，尤其是要注意保持合理现金流。财报显示，截至2021年末，建业地产剔除预收款后的资产负债率为86.4%，期末净借贷比率为94.9%，现金短债比为1.46。“2021年，我们最重要的一个动作就是有息负债减少了100亿元。杠杆的降低已是一个行业趋势，保持相对较低的杠杆，才能在现阶段生存下去。”

　　在债务方面，去年10月底，建业地产偿还了一笔当年11月份到期的4亿美元债券，紧接着到期的是今年8月份一笔5亿美元债券。对于该笔债券，建业地产首席财务官赵瑞昆表示，公司已提前在做准备，坚持经营性现金流安全，在日常经营中明确预期、量入为出，具体举措包含五个方面。

　　一是确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流。加快非银销售类应收账款的回款周期，减少坏账损失。

　　二是盘活不动产。通过跟外部机构合作，持续优化资产结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易等方法盘活不动产。据了解，近期建业地产已与中国电建、中海等企业展开合作，在一些重点项目中，建业将释放一部分股权予合作企业；另外，双方还会成立新的合资公司共同拿地。建业地产管理层表示，目前公司也在积极跟河南省内一些国有平台公司对接，后续或会战略性引入国有平台进行持股甚至控股，但运营仍由建业操刀。

　　4月初，建业集团对外表示，已与万达集团签署战略合作协议，将旗下商业项目整体出租给珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）， 万达商管将会全面负责这些商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。据了解，2020年建业地产商业项目租金为1.38亿元，2021年租金收入为2.03亿元。建业地产方面表示，通过此次合作引入优质的专业商业项目运营商，极大提高了商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。

　　三是优化融资结构，在目前境内外融资环境相对来说比较紧的情况下，建业地产会着重挖掘境内境外融资的潜力，加大境内融资的比重。据了解，在去年水灾和疫情下，河南省内郑州农商行、中原银行和郑州银行为建业地产提供的新增贷款超过10亿元。

　　四是紧盯整个市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许的情况下，开展资本市场融资工作。

　　五是严控公司资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。依托整体架构调整带来管理效率提升，指导城市公司高效使用资金，缩短项目投资额回收期。

　　据了解，除了上述8月份到期的一笔美元债外，建业地产其余7笔美元债将分别于2023年至2025年相继到期，总额约19.6亿美元，票息均在7%~8%之间。

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责任编辑：邓健