地产大事件｜一周热点回顾（10.18-10.22）|房地产_新浪财经

原标题：地产大事件｜一周热点回顾（10.18-10.22）

【政策】

义乌“松绑”调控：降低预售条件，缩小“公证摇号”范围

10月20日，义乌发布《关于调整部分房地产市场调控政策的通知》，对8月份出台的调控措施进行一定程度的“松绑”。降低预售方面，取消原有每批次间隔不少于3个月的规定；调整“公证摇号”政策方面，原定“所有新取得预售许可（含现售）商品房项目的住宅销售，实行公证摇号”，现改为经公证处公证，登记人数与当期预售房源数相比大于等于1的，实行公证摇号。58安居客数据显示，9月义乌商品住宅成交19.92万平方米，共1861套，环比下降20.29%；截至9月底，义务商品住宅存量97万平方米，去化周期仅4个月。

看点：此次调整对义乌房地产商带来一定利好，有利于提振低迷情绪，维持市场健康稳定发展。“房住不炒”之下，此次调整与哈尔滨相似，属于维稳需要。

广州：分区分类推进城市更新，不过度房地产化

10月21日，广州住建局就《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见》公开征求意见。《意见》提出，不脱离广州实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市有机更新。老城区范围内严格控制大规模拆除及增建，要尊重居民安置意愿，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳，并大力发展保障性住房。

看点：对老城区而言，城市更新更需要保留城市肌理，通过“穿针引线”完成有机更新。城市更新行动带来的房地产市场变化，也值得相关部门留意。

湖南：高层次人才省直公积金贷款额度最高240万元

10月20日，湖南省直单位住房公积金管理中心发布《关于湖南省内高层次人才申请省直公积金贷款的通知》。《通知》明确，高层次人才在湖南省范围内正常缴存住房公积金，贷款条件不受正常缴存12个月以上限制。同时，高层次人才申请个人住房公积金贷款额度，最高可放宽至省直中心最高贷款额度的4倍（即240万元），配偶如果也属高层次人才的，夫妻双方合计最高贷款额度不超过240万元。

看点：对吸引人才来说，提供购房便捷可谓“杀手锏”。提供各项利好仅是一方面，“引才”后如何“留才”更值得思考。

多部委就房地产问题密集发声

本周，国家多部委就房地产问题密集发声。国家统计局新闻发言人付凌晖10月18日在发布会上谈到，房地产对经济增速影响有限，下一阶段房地产市场有望保持平稳发展。10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上谈到，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同日，央行发表行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会的发言，易纲称，总体而言恒大风险是个案，应对措施一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业，二是要避免风险传导至金融部门，并且有信心能把风险控制在一定范围。10月20日国家发改委推进城镇化工作办公室综合组组长吴越涛就“特色小镇”问题指出，对此前已建设或命名的特色小镇进行全面审核，对不符合要求的进行清理或更名，特别是对虚假虚拟的“特色小镇”要坚决清理。10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制，持续四年开展全国性房地产专项检查，指导银行保险机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。此外，本周发改委价格监测中心相关负责人赴长沙调研楼市，要求密切关注一些企业和项目经营问题，把防风险放在首位。

看点：多部委密集发声，强调了“房住不炒”基本面不会改变，楼市各项调控已进入常态化。对于恒大问题，企业自身还需积极配合有关部门筹划相关方案，尽早化解债务危机。

【市场】

9月70城二手房价整体下跌

10月20日，国家统计局公布9月70城房价指数。一二三线城市二手房价格环比均呈现下降态势，北、上广分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%。新房价格环比涨幅同样收窄，其中一线城市由上月上涨0.3%转为持平，二线则由上月上涨0.2%转为持平。涨跌城市数量上，9月36城新房房价下跌，较8月增加16个；52城二手房房价下跌，较8月增加18个。此外，前三季度全国房地产开发投资额同比增长8.8%，比1月至8月份回落0.5个百分点，该数据涨幅已连续7个月收窄。同时，前三季度商品房销售面积、销售额、新开工面积等都出现同比下滑，其中商品房销售面积同比降幅达11.3%。

看点：此轮楼市“普降”，主要受近期信贷收紧等多方面影响，包括房企融资、个贷放款周期拉长及利率上升。但随着央行“两维护”等的发声，政策底部或已显现，房地产长效机制调控下，未来市场将趋近于平和、稳定。

LPR连续18个月持平90城房贷利率年内首降

10月20日，央行最新LPR报价显示，1年期3.85%，5年期以上4.65%，至此已连续18个月持平。同日贝壳研究院发布报告称，监测90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，且为年内首次环比下降。下调较多的城市包括洛阳、湖州、中山、襄阳等，大多为三四线城市，并且芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。但90城整体上受放款动作与利率调整存在时差的影响，平均放款周期延长至74天。

看点：近期监管层多次释放积极信号，对首套刚需置业客群进行保障与支持，信贷环境有望得到继续改善。

【企业】

多家上市房企遭穆迪下调评级

10月18日，穆迪下调多家上市房企企业评级，A股包括绿地控股和阳光城，港股包括富力地产、佳兆业集团、中国奥园、祥生控股集团、中梁控股以及合生创展集团等。翌日，上述个股大部分收跌，其中佳兆业集团跌幅达4.52%。业内人士指出，评级机构一天下调多家房企评级的情况并不常见，这可能对此类公司再融资构成一定压力，尤其是对于海外融资。另据中指院数据，9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比已连续7个月下降。

看点：此次下调说明信用质量恶化的现象在大房企中明显增多，相关企业应积极提升自身指标，增强偿债能力，以免陷入恶性循环。

恒大、合生200亿港元交易“告吹”

10月20日晚，中国恒大、恒大物业、合生创展同时发布公告，宣布恒大物业50.1%股权收购案终止。翌日，恒大系股票低开低走，中国恒大开盘大跌10.51%，而合生创展则收涨7.57%。根据公告，合生创展似乎不愿放手，其不接受恒大解除或终止协议，至今仍准备根据该协议完成买卖销售股份，而恒大则表示受让方合生创展不符合对恒大物业作出全面要约收购先决条件。根据合生创展10月21日补充公告，双方在订立协议后不久，卖方及卖方担保人要求大幅更改协议条款，包括将代价的付款条款改为将代价先直接支付给卖方。专家表示，恒大终止收购案的原因或在于，现在基本面明显回暖，价格与低谷时期不同，恒大可能不想用原来200亿港元低价向外出售，加之合生创展担心直接付款给恒大物业会有或然风险，而坚持按照协议约定的条款进行。

看点：恒大要求合生直接付款，或是其在资金方面有较强的急迫性。合生不愿放手，或在于目前物管公司是有着稳定现金流的优质资产，对其是极大助力。双方交易是否再生变数目前仍难确定。

珠海万达商管赴港递交招股书

10月21日晚，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交了招股说明书。截至2021年6月30日，其共计管理380个商业广场，在管建筑面积5420万平方米。此前于今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司结束了长达六年的“回A之路”，宣布从A股IPO队伍中撤退。而在宣布撤销A股IPO的前一天，珠海万达商管正式成立。有分析人士指出，万达商管辗转六年重回港交所，但此万达已非彼万达，一是新登场的万达商管注重轻资产运营，二是在当前轻资产处于市场风口下，其估值将远远高于此前。

看点：六年后，王健林再度整装出发，这一次的估值能否让其如愿，一切交给时间来验证。

万科业务交流会郁亮谈“过冬术”

10月22日，万科召开业务交流会，万科董事主席郁亮在业务交流会上被问及（行业）现在的冬天和过去的冬天有何不同时表示，冬天都一样，特点都是冷，反而是春天不太相同。与其留恋过去，不愿用新的发展解决过去的问题，不如在这个冬天除了熬，（企业）要能为春天做些准备。他表示，每个行业经历磨难后，都会有春天。但那时候，企业需要具备的能力将不同，做的事情也将不同，要在冬天的时候研究春天的活法。此外，他谈到，过去能用钱解决的都不是问题，但到了今天，钱本身就成了问题。凡是要用钱的都成了大问题，那么企业也必须作出改变。如今，企业存在的价值是被需要，逻辑变了，将从赚大钱改为赚慢钱，赚小钱。

看点：郁亮一语道破：冬天都一样，春天大不同，别以为熬过了冬天，都能迎来春天。不做准备，别人的春天可能还是你的冬天。

万物云朱保全谈物管行业在资本对赌下的隐忧

10月22日，万科召开业务交流会，会上万物云CEO朱保全强调，要对目前物管行业资本对赌提高警惕。因为资本对赌之下，往往是之于经营、利润的对赌，对企业来说利润成为首位，而那些诸如水火梯电等看不见的投入变得能省则省，这恰恰是对整个资本最差的运用。上市资本并没有真正流入提升业主的服务之中，而更多是在股东之间流转，这会带来严重隐忧。虽然物业被看作是一个现金流好的行业，但如果客户关系基础不够的话，也同样会遇到现金流危机。

看点：物企上市时被称是代表房地产的“未来”，房地产出问题时却又第一个被当成“硬通货”变卖，而上市融来的钱花不对地方，现有的估值也无法持久。