存量贷款利率能否下调一直备受购房者关注，而近日央行对存量贷款的表态，更引起了市场关于调降相关利率的热议。

　　央行货币政策司司长邹澜本月14日表示，提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　对此，新浪金融研究院联系了工商银行、建设银行、招商银行等多家银行信贷经理，其中多数回应称：“暂未接到正式通知，可在官网或公众号关注相关进展。”

　　那么，存量房贷利率未来是否会进行全面下调？有业内人士表示，存量房贷利率下调虽然有其合理性支撑，但全面下调的可能性较低，具体还要等待政策落地。

　　提前还款与存量房贷利率较高关系大，

　　鼓励新发放贷款置换存量贷款

　　今年上半年，我国个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体略微减少一点。

　　邹澜在国新办新闻发布会上表示：“由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”

　　“提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜在发布会上称。

　　公开资料显示，存量贷款是指银行或其他金融机构已经发放的，还未偿还完毕的贷款。

　　在山东师范大学特聘教授、硕士生导师姜兆华看来，央行最新表态透露了两条关键信息：一是从市场环境看，存量房贷利率理应下调，对此，央行持支持、鼓励态度；二是关于存量房贷利率下调，央行虽未做出统一的行动安排，但却给出了具体的窗口指导，即坚持市场化、法制化原则，商业银行可与借款人自主协商变更合同约定，或者采取新发放贷款置换原来存量贷款方式。

　　另外，中金公司表示，“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整；“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款。

　　目前，我国存量个人住房贷款利率定价有两种机制：一种是固定利率机制；另一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制，即以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的重定价日发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。

　　“99%的房贷是选择浮动利率机制。”邹澜表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

　　今年六月，央行再度对LPR进行调降，1年期及5年期均分别下降10个基点。据悉，北京、上海、广东、苏州等多地个人住房按揭贷款利率近期已相应调整，其中个别城市首套房贷款利率已降至3.6%。

　　中指研究院监测数据显示，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，部分城市几乎跌至历史最低水平。不过，在此背景下，尽管新房贷款利率逐渐下降，存量房贷利率依旧占领高位。

　　多家银行称暂未接到正式通知，

　　专家称全面下调可能性较低

　　针对央行提出的“新发放贷款置换存量贷款”一事，新浪金融研究院联系了工商银行、建设银行、招商银行等多家银行信贷经理，其中多数回应称：“暂未接到正式通知，仍按照原来签订的合同利率还款，可在官网或公众号关注相关进展。”

　　此外，对于何时会调整相关利率一事，另有国有大行信贷经理回复称：“我行相关部门会做好积极沟通对接，若有正式方案下发会通知用户，并第一时间贯彻落实。”

　　“提前还款会降低银行收入，如果主动降低利率能够减少提前还款，则银行会同意降低存量贷款利率，这是一个计算和权衡的过程，银行并不会拘泥。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，银行之前和很多房贷用户签订的是浮动利率，这部分就能够享受到利率下降带来的好处，所以这部分银行是不得不降。银行和用户在利率上存在博弈，所以会和用户协商解决问题。

　　在中泰证券银行业首席戴志锋看来，提前还款拖累住房贷款增长，存量贷款利率调整是稳住房贷规模的方法之一。

　　另外，他也表示：“存量房贷利率下调虽然有其合理性支撑，但全面下调的可能性较低，具体还要等待政策落地。”

　　中金公司认为，“自主协商变更合同约定”、“以新发放贷款置换原来的存量贷款”使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行“转按揭”等。

　　谈及对银行的影响，中金公司则认为，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。

　　“不需要过度担忧提前还款。”盘和林认为，当前美元加息接近尾声，本月可能最后一次加息，未来美元强势周期，经济可能会发生逆转，提前还款也会消失，提前还款其实是正常的经济周期性现象。

　　目前住房贷款规模体量与08年差距大，

　　部分地区开展商转公业务模式

　　2008年10月，央行发布了《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；并下调个人住房公积金贷款利率27bp。

　　2008年10月23日，央行就扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题接受记者采访时表示，金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　当年，部分地区中小银行率先推出利率七折优惠等活动，有些银行还推出了跨行“转按揭”业务抢夺存量用户。随后，国有大行也纷纷制定了存量房贷利率优惠政策，但有办理条件及限制。

　　与此前相比较，戴志锋认为，目前住房贷款规模体量与当年差距大、影响范围广，“目前国内住房贷款规模是08年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳固的基本盘。”

　　事实上，除了提前还款，“商转公”也是降低房贷利率的方法之一，不过，此种贷款类型只适用于部分地区。

　　“商转公”是指已办理商业房贷且具备住房公积金贷款资格的借款人，在还款期间申请“商转公”贷款。而对于原商业贷款已提取住房公积金还清贷款本息的，则不能申请“商转公”贷款。

　　目前，首套个人住房公积金贷款利率5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　据不完全统计，截至去年以来，已有近20城推行“商转公”业务。比如，哈尔滨今年发布了关于《住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款管理办法（试行）》实施细则，其中明确指出了办理商转公贷款条件、额度及利率、申请要件等多项内容。

　　不过，也有些地区明确指出不能办理此类贷款，比如北京住房公积金管理中心在互动咨询中表示：“个别省市住房公积金管理中心开办商贷转公积金贷款业务，主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低，而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。”

责任编辑：李琳琳