现房才能卖，海南不玩房地产了？底气何在

　　3月7日，海南省发布楼市新政《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（下称《通知》）。

　　在限售方面，《通知》提出：在新出让土地上建设的商品住房，实行现房销售制度。

　　在限购方面，《通知》规定，3月7日起，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

　　现房销售与预售相反，要在房子建成之后才能对外售卖，这对地产商的现金流是重大打击，新政一旦实施，将影响海南的土地拍卖市场。

　　早在2018年4月22日，海南就实行了对外地人的全省域限购，要求非海南省户籍居民家庭在海南购买住房，至少须提供一名家庭成员在该省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明。

　　此次《通知》又给海南省内居民加设了购房红线。

　　这意味着疫情以来，海南成为全国第一个加码楼市调控的省份，也是迄今首个实施现房销售制度的省份。海南省的房市调控不松反严，逆市操作，底气何在？

　　事实上，看似严厉的政策下，对各利益相关方的影响并不很大。一方面，去地产化并未对海南经济带来破坏性影响，海南省的房价在全省域限购后，也未出现断崖式下跌；另一方面，《通知》对楼市需求端和供给端的抑制都有限。

　　2018年4月，海南省开始在全岛建设自由贸易试验区，一年多后，新的经济动能已经开始填补房地产市场减速带来的缺口。

　　国家统计局数据显示，2019年，海南省生产总值5308.94亿元，同比增长5.8%，与2018年持平，2017年增长率为7%。2019年，海南固定资产投资同比下降9.2%，其中房地产开发投资下降22.1%，非房地产开发投资增长2.9%。

　　海南省房地产投资虽然在下降，但高新技术、制造业、零售业以及旅游业给经济增长带来了新动能。

　　2019年，海南省高技术制造业增加值比上年增长10.1%；线上交易规模不断扩大，推动快递业务大幅增长，海南全省2019年快递业务量为18.48亿件，比上年增长13.3%。

　　海南的特色旅游业也在2019年发展迅速，全省实现旅游总收入1057.80亿元，比上年增长11.3%。

　　即使有新动能加持，但海南省在去地产化时可以软着陆，还在于海南房价依然坚挺。

　　从2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，海南省房价一直没有下跌趋势。

　　国家统计局数据显示，2015年以来70个大中城市的累积房价涨幅，海口排名第12，累积上涨48.4%；三亚排名第六，累积上涨55.1%。涨幅前五位是西安（70.1%）、武汉（61.6%）、合肥（61.4%）、广州（56.9%）、石家庄（55.6%）。

　　最近一年，海口、三亚房价保持平稳，月度涨跌幅基本在正负一个百分点之内。2019年海南全省，房价均价同比增长近6%，为15383元/㎡。

　　此外，《通知》短期内不会对购房需求和新房供给造成过大影响。

　　多位行业分析师认为，《通知》中对本地人两套以上限购，并没有限制多少购买力，本来本地普通家庭购买第三套房子的需求也不多。

　　现房销售虽然长期来看，影响开发商在海南拍地的热情，但并不影响目前已经拥有大量土地储备的房企，他们依然可以预售房屋。《财经》记者获悉，自2018年4月后，开发商基本都撤出了海南市场，或者把海南团队撤销与广东事业部合并。

　　海南省此次《通知》更像是一种表态，实际影响并不会扩大很多。

　　海南省住房和城乡建设厅党组书记霍巨燃解释说，《通知》是为了进一步遏制投机炒房行为，回归住房的民生和居住属性，同时也为了防止房地产过多占用社会公共资源，从而为自贸港建设提供充足的资源空间。

　　3月6日，海南省通知发布的前一天，住房和城乡建设部部长王蒙徽在《人民日报》发表署名文章，表示要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。

　　中指研究院数据显示，自今年1月底新冠疫情持续发酵至今，已有超过50个地市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业的扶持政策。

　　2月21日，河南驻马店市率先推出了降低购房首付政策，不久就被河南省政府约谈；而广州刚刚推出了公寓限购松绑政策，不到24小时，就将新政撤下。

　　受疫情影响，2020开年至今，房企销量大幅下降，回款变慢，现金流紧张。克而瑞的数据显示， 2月27个重点城市商品房成交量，环比下降83%，同比下降77%。

　　商品房市场的不景气迅速传导至土地拍卖市场，地方政府财政收入随之感受到压力。救市政策一方面在救房企，一方面也是地方政府在自救。

　　“是否能实现中央要求的‘三稳’，疫情过后是一个重要节点，而地方政府对房地产调控的态度，直接影响‘三稳’方针能否坚持。”全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平对《财经》记者说。

　　海南省政府规划的12个重点产业

　　资料来源：海南省政府网站，2018年6月

责任编辑：覃肄灵