分析师笃慧：今年最看好房地产 明年依然看好房地产

　　点金石分析师笃慧：今年最看好房地产，明年依然看好房地产

　　来源： 中泰证券钢铁团队

　　中泰笃慧认为，今年宏观调控更多是“因城施策”，在总量货币环境不发生变化的情况下，压住一线就涨二线，压住二线就涨三四线。只要货币环境指引一旦发生变化，房地产销售马上就会起来，因为利率的绝对位置不一样。

　　各位投资者大家晚上好，周五一年一度的中央经济工作会议刚刚结束，投资者非常关心对明年的投资方向会造成如何影响。我们今天晚上也希望带来第一手的解读，为大家解惑。

　　在历年来年末的中央经济工作会议的主旨会对下一年经济会造成深远影响。比如2013、2014年年底的调结构、促转型、搞改革；2015、2016年年底的三去一降一补，提高企业效益；2017年年底防风险、环保、扶贫三大攻坚战。

　　2018年年底的这次中央经济工作会议透露了什么方向呢？总体来说，工作重心重新回到经济工作上来，基调是保增长。

　　从会议通稿我们可以看到和去年有一些明显的变化。去年年底会议对经济形势判断是经济发展取得历史性成就、发生历史性变革，为其他领域改革发展提供了重要物质条件。这次会议对经济形势的判断是经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。

　　去年年底宏观调控的总体思想是稳中求进，财政政策重点是优化支出结构。货币政策保持中性，管住货币供给闸门。今年宏观调控的总体思想是逆周期调节，稳定总需求。财政政策要加力提效，实施更大规模减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

　　从这些变化我们可以看到明年的基建和地产可能将超出市场预期。财政政策发力已经明确，而幅度方面取决于这次政府发债规模，从通稿中表述来看，明年基建扩张是方向性的，这一点成为稳定内需的第一个引擎。

　　第二块是绕不开的房地产。今年我最看好房地产，明年我依然看好房地产。

　　最近很多媒体报道地产各种负面消息，但是我想说的是今年房地产，无论价格、销售、投资，统统超市场预期。在今年四月份降准之后，全国70城同比房价涨幅开始重新扩张，全国房价涨幅很大。这次调控政策最典型的特征是没有“总量型”调控政策，以往的总量性调整房贷利率从底部到顶部要上升300bp，而这次只上升了100bp，这是和以往最大的不同。本次调控更多是“因城施策”。在总量货币环境不发生变化的情况下，压住一线就涨二线，压住二线就涨三四线，今年我们看到一线房价是跌的，但不妨碍三四线城市大幅上涨，11月全国70城综合房价单月同比涨幅10%以上，继续扩大。

　　我们对明年地产行业依然是看好的。首先要和大家说一下大家评判好坏的标准是什么。就比如说我说今年房地产销售零增长就是很好的水平，明年如果房地产销售个位数负增长依然是非常好的水平。好和坏的标准是什么？我们研究周期品都知道周期来自于动物本能，本质就是均值回归。在2015年之前如果看五年地产周期，我们说好两年坏两年，好的时候地产10%以上增长，坏的时候也有负很多的时候，我们做一个均值平均每年下来4-5%左右增长。而2015年以来，2015、2016、2017、2018已经四年了，明年是第五年。

　　在前面四年中，我们没有看到任何一年的负增长。今年地产本来应该是一个衰退周期，从周期的角度看地产销售应该是-5%-10%的水平。但是4月之后提前刺激了，今年的地产销售远远偏离于中枢位置。今年维持零增长就是非常好的水平，又是一个历史天量。关键还是利率太低了。我们研究房地产最核心是看利率。2015年年底起来的这波经济周期和2009年起来的这波有相同点，也有不同点。相同点都是财政政策和货币政策双发力。

　　而两个周期的不同点来自哪里呢？来自周期走的路径不相似。09年四万亿下去之后，在2010年过渡到工业企业资本周期，工业企业资产负债表在2010年重新开始扩张了。但是2015年的这波周期没有顺利过度到工业企业的资本开支周期，这轮周期主要来自于政府和居民加杠杆，但是企业降了杠杆后，资产负债表扩张并不明显。导致的后果就是企业融资少。我们这波利率从底部起来了一点，但是绝对位置依然太低了。这种情况和2014年完全不一样。当时是高利率往低利率走，当时基准利率本身就很高，而现在的利率一直在下面趴着。

　　比方说，如果大家有印象，在08年和2011年的时候，我们过渡到工业企业资本开支周期，当时我们面临的房贷利率是多少呢？是7个点以上。而这次上浮15%到20%，大家觉得很高很高，但是大家忽略了，这次基准利率根本没有上调过，始终在4个点左右，平均上浮15%到20%，也就5.6到5.7的水平，也就是2015年五六月份的水平，实际上并不高。

　　在这种情况下，只要货币环境指引一旦发生变化，房地产销售马上就会起来，因为利率的绝对位置不一样。

　　4月17日降准，它不是刺激政策而是预防政策。目前政府还是没有任何意愿刺激房地产。但我们做研究的知道，意愿和结果是两码事。在利率极底的情况下，表面上的预防性政策已经起到实质性刺激性的效果，我们看到五六七月房地产的销售同比增速全部起来了，最近两个月有所回落，但是整体依然很好的。同时，房地产这一波和以往不太一样的地方在哪里，就是库存很低，销售对房地产投资的传导是非常快的。不像2015年，15年是实际利率下来最大的一年，但是销售起来到房地产投资起来中间差了10个月，当时库存很大，现在没库存，因此四月份降准后，5月份房地产销售起来，马上新开工就起来，三季度行情加速。从而房地产投资对冲了基建的下滑，因此我们看到黑色链条的需求情况非常好的，和大家想的完全不一样。

　　明年房地产销售端，我认为会是个位数的负增长。但是大家不要以为个位数负增长不好，这个数字依然非常好。就像我们之前说的如果回到五年周期中枢位置，明年地产销售理论上应该下降30%。但是还是由于利率太低，我们明年地产销售依然会远远偏离于周期中枢合理的位置。2013年我们卖13亿平都觉得是天量了，这两年卖了16、17亿平，明年即便是个位数负增长，也还是天量。明年房地产投资，我也很看好，我认为房地产投资比销售更好，但中间可能会有波折，全年来看可能会有5%以上的增长。为什么呢？因为今年主要是开工强，明年这块占比会弱一些，但不会掉很多，依然会维持5%以上，开工阶段钢筋混凝土强，而明年可能是后端铜及玻璃的需求表现。总体投资韧性依然很强。

　　但钢铁有可能比其他周期品要差一些。在前面2016-2018三年钢铁享受了三年双重利好。一方面需求扩张，第二个方面供给侧改革解决是分配的问题。总蛋糕变大，然后行业份额又等于多切了一块。而明年第二个因素可能会出现弱化。

　　在本次的会议通稿中2019年依然有三大攻坚战，不过中央下的结论是2018年三大攻坚战初战告捷，2019年只需要针对突出问题，打好重点战役。三大攻坚战的内容变了：防范化解风险，2018年是脱虚向实，打击违法金融活动；2019年是防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险。污染防治，2018年是要使主要污染物排放总量大幅减少，生态环境质量总体改善，重点是打赢蓝天保卫战，调整产业结构，淘汰落后产能，调整能源结构，加大节能力度和考核，调整运输结构。2019年是要巩固成果，同时要统筹兼顾，避免处置措施简单粗暴。要增强服务意识，帮助企业制定环境治理解决方案。

　　11月以来我们看到钢价出现比较明显的回落，但是这个回落并不是需求端的问题，最近建材的销售量一直都很稳定，水泥出货量也是非常好。为什么钢价会下跌呢？主要是供给出现了问题。

　　今年的问题在哪里呢？今年的问题就是需求是平的，供给有增量的就会跌，比如铜，供给减量或者控制住的会涨，比如钢筋水泥。按以往来说，钢厂1000到1300的毛利是不可持续的，因为供给总会想方设法的满足需求，但是最近两年一些临时性限制政策在里面作梗，导致超高盈利时间维持很长。比如说，去年下半年环保这种临时性限制性政策会导致供给响应速度变慢了。但是这种情况在今年四季度发生了改变了。就是临时性限制政策在逐步退出，供给的响应速度提高。所以这一波商品下跌，更多是在打供给、打盈利。同比去年9月钢铁厂限产规模在50%，10月份在30%，11月15号开始大家发现执行力度十分弱。

　　转变太大，就造成了这波钢价的回落。同时大家不要觉得少了一点供给缺口，增加一点钢铁产量，钢铁波动率就会小。但是不是这样的，因为工业品是边际定价的，就是说它的价格弹性是远远超出量的弹性，如果有5%的供给缺口，钢价会涨1000，如果有5%的过剩，钢价会有1000的下跌。

　　因此来说，从明年来看我也不知道限产的节奏怎么样，但是从本次会议通稿来看，限制性政策是低于预期的，大方向是退出的，所以黑色金属虽然需求比大家想象的好，但由于供给端的因素，可能明年会有受损。

　　在一进一退之间，钢铁行业大概率盈利向合理位置回归，但这轮周期就像我之前说的没有像2010年那样过渡到大幅度的资本开支周期，黑色金属冶炼压延投资虽然有所扩张，但主要集中在产能置换搬迁、环保和技改方面，实际产能增长低于前一轮周期，因此钢铁盈利很难回到2015年之前的低迷状态，更多是一种超高盈利向正常盈利的过渡，明年整体行业主要寻觅一些估值修复的机会。

　　本文作者：中泰钢铁笃慧团队，来源：钢铁俱乐部，原文标题：《【中泰钢铁-会议纪要】进退之间》

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