兽爷丨真还传

　　兽爷

　　来源：兽楼处

　　这两周，杭州的朋友刘峰有点精神内耗，只因为一件事：

　　提前还贷。

　　2019年，他在杭州摇到一套房子。当时杭州楼市如烈火烹油，摇到后自己庆祝了好几天，感觉中了五百万彩票一般。

　　收房后他马上把房子挂出去。挂了一年多，一直无人问津，挂牌价一降再降。直到上个月，终于有人当了接盘侠。

　　最终的价格只比买入价高15万。但他没时间精神内耗了。他现在唯一的念想，就是赶紧过完户，拿到卖房款，去继续打新。

　　但是，要过户，刘峰得先把剩下的贷款提前还掉。但刘峰提前还贷的诉求，被贷款行上海银行杭州临平支行一口拒绝了。银行的理由是：

　　提前还贷的额度没有了。

　　河南村镇银行前段时间刚给我们上了一课——你欠银行钱，坐不了高铁；银行欠你钱，还是坐不了高铁。现在，大银行继续上课——向银行申请房贷，没有额度；想提前还贷，也没有额度。

　　中国银行就是很行。

　　1

　　为阻止大家提前还贷，做得最绝的是交通银行。

　　这周一，交行发公告说，今年11月以后，提前还按揭贷款的，都要交本金1%作为补偿金。在以前，绝大多数银行房贷只要还款超过一年，提前还贷就免收补偿金。

　　媒体和公众纷纷指责交行不讲武德。交行反应速度很快，很快删掉了公告。但这个政策，还得继续执行。

　　过去十年，情况不是这样的。中国楼市每年三季度都会遇到同样的话题，额度不足。银行准备的个人按揭贷款额度，往往到三季度就用完了。

　　个人按揭贷款是银行最安全的业务。购房者申请房贷，正常几周就能放款。但遇上楼市火爆，购房者得等等来年银行的新额度。

　　民间甚至形成了一种共识，房贷是大部分人能获得的、最优质的低息贷款。尤其是年轻人的第一笔房贷，被称作宝贵的：

　　处女贷。

　　2020年，经历无数次试错和调研，监管层认识到，扩张最快的房企，往往是金融工具玩得最溜、杠杆用得最足，当然也是风险敞口最大的企业。这是个类金融行业，只要：

　　要管住房地产，得先管住银行。

　　这就是后来的“三条红线”，从金融领域对房地产实现控盘。既管住房企的总负债，也管住银行无节制发放房地产贷款的行为。

　　2020年最后一天，央行、银保监会祭出楼市调控的大杀器——房地产贷款集中度管理制，给每一档银行定下两个标准：

房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

　　第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；第五档的村镇银行两大指标分别是12.5%、7.5%。

　　这是从制度上让银行对地产业缩表。利率也一天一天上涨，大家排着队求银行放按揭，一等经常等三五个月。

　　“钱荒”很快在一二线楼市蔓延。几乎从一季度开始，就有房贷没额度的消息。到了下半年，很多银行已经把全年的房贷额度都用完了。

　　紧接着银行缩表，就是民营房企一家家暴雷了。从恒大、新力、当代，再到世茂、佳兆业、融创……

　　去年6月份，我跟一位房企董事长聊天，他着重说了资金过度监管和一手房房贷放不出来对他们的巨大影响：

账面上现金动不了，房子卖出去又因为房贷额度不足，收不回回款。

　　那天晚上我们聊到凌晨三点，最后情绪糟糕的他吐出了一个词：

　　苍凉。

　　几个月后，他的公司也暴雷了。

　　又过了几个月，老百姓从去年在银行门口排队申请房贷，变成现在排队还房贷了。

　　一些银行以几乎同样的理由，拒绝了他们。

　　2

　　银行的精神内耗，不比普通人轻松。一座东南省会城市的银行朋友和兽爷吐槽说，现在房地产贷款太内卷了。

　　有家国企开发商在当地拿了地要做开发贷。同一家银行，居然去了七家分行抢生意，国企开发商给银行们提了一个要求：

　　不接受土地质押。

　　另一家大行也去了好几家分行。眼见开发贷抢不过，想做按揭贷款。但当时各地都在密集放松调控，每周利率都在降，想接按揭业务，也需要找关系。

　　民营房企们高攀不上的女神，原来也会卑微到尘埃里。

　　个人住房贷款和房地产贷款一直是银行收入的大头。但今年上半年，中国房屋新开工面积同比下降了34%，个人贷款下降了不少。民营房企也一个个暴雷，市场上的客户，也就剩下鼻孔朝天的国企了。

　　过去，银行给民企开发贷的综合收益至少是5点多。现在，给国企的开发贷都是亏本的：

　　利率不超过4。

　　银行缩表了，企业缩表了，然后就是老百姓也缩表了。

　　前天七夕，兽爷把交行那个公告甩给银行的这位朋友。他说现在个贷提前还贷的，比放出去的房贷还要多，这直接导致他们银行今年个贷余额负增长：

　　KPI失分很多。

　　KPI失分的不仅仅是他们。今年上半年，中国住户贷款余额同比少增2.4万亿，其中主要是住房贷款少增1.94万亿。二季度的几次变换严重影响了市场信心，二季度末个人住房贷款余额只比一季度增加了：

　　200亿。

　　正常情况，这是要增加近万亿的。

　　前些天，央行发布了城镇储户调查报告。上半年新增居民存款达到10.33 万亿元，同比多增了2.88 万亿元。中国居民中长期贷款净偿还：

　　还钱数额超过借钱数额。

　　报告说，二季度居民的储蓄倾向，达到1997年有记录以来的最高点。

　　饱经沧桑的河南，是居民缩表的重灾区。当地一家银行的朋友跟我说，他们半年结清的贷款：

　　和去年全年的金额相当。

　　今年以来，老百姓似乎有了两个共识。第一个，就是经历了万众创业、P2P、股灾、村镇银行、炒房热之后，大家认清一个现实：

目前市场上已经没有靠谱的渠道，可以获得超过六个点的投资收益了。

　　第二个共识，就是大家深刻理解了“押注房价上涨会付出沉重代价”这句话，房住不炒，普遍预期未来房价涨幅会跑输房贷利率。杠杆越高，损失越大。

　　社交平台上，很多年轻人掌握了一套流量密码：介绍自己是如何提前还房贷的。话语大都相似，买理财不如提前还贷，既不用担心存款，又能省出不少利息。

　　在北京，有银行今年提前还贷款量增长了两成 。在广州，一位支行行长朋友跟我说，广州提前还贷平均要排队一个月。

　　杭州则一再下调了房贷利率，刘峰当时的房贷利率，要比当前利率高出0.65%。他找了关系去上海银行总行办提前还款，总行的朋友回复说：

房贷涉及条线指标和利润，我们现在也没办法。

　　从今年年初开始，银行从被要求控制房贷规模，到了被要求保房贷规模。还贷潮来了以后，很多银行不敢让房贷规模下降这么快，把提前还贷时间，排到了半年以后。

　　3

　　不知道怎么，近期很多人都在研究经济周期。

　　最近，写了《大衰退》的野村证券经济学家辜朝明在中国很火。上个月他接受一家财经媒体采访时说，大衰退是所有人都忙着还债，或把钱存进银行。没有人消费，也没有人借钱投资，经济开始进入漫长而剧烈的恶性循环。

但一个人的消费，就是另一个人的收入啊。

　　1970年，美国一名官员说，在有生之年，经济发展程度将达到难以置信的水平。他担忧：

社会可能无法为收入持续上涨的消费者提供足够的产品。

　　由盛转衰只是一夜之间。九年后的1979年，美国时任总统卡特在一次演讲中提到美国的最大威胁，是国民丧失了对未来的信心。

绝大多数人确信，未来五年将比过去五年过得更糟。

　　这和几年前美团王兴说的那句话，如出一辙。

　　上半年中国汽车销量同比跌了6.6%；国内手机出货量同比跌了21.7%；国内旅游收入同比跌了28.2%。

　　波动最大的是三驾马车之一的房地产业：新房销售6.6万亿，同比下降28.9%。

　　其实数据还在其次。当下最大的问题，是大家已经不再痴迷于撬动杠杆实现利润最大化，而是追求无债一身轻。

　　有很多年轻人，甚至已经在注销花呗了。

　　一个多月前的京东大促，浙江富阳的自营仓库里，帮忙给订单打包的员工阿特发现，最火爆的东西产品：

　　2L的大包装可乐。

　　他参与了很多年的大促。这个现象还是第一次见到。

　　和大包装可乐比起来，易拉罐包装就冷清多了。一箱大可乐不到40块钱，比等量的罐装可乐便宜一半。

　　过去人们都愿意买罐装，因为方便。现在，完全倒过来了。

　　苏州一家小金器店的夏老板，说现在回收黄金的效率差不多是过去的3倍。他在当地一些小区的微信群里发广告，发现哪个小区被疫情封控了，过来咨询卖黄金的人一定不会少。小区封控的时间越久：

　　他回收黄金的生意就越好。

　　兽爷老家河南驻马店有位王老板，原本是开火锅店的，现在他开了一间小小的热干面店。小碗五块，大碗七块，加两块还能配上肉肠和蛋花汤。热干面顶饱，年轻人吃到撑，也花不了20块钱。

　　他说邻居原本是卖烧烤和羊骨棒的，现在主营烩面和盖浇饭了。

　　美国军事理论界有个形容冷战的词——“乌卡（VUCA）”，被越来越多人用来描述当下：

易变的、不确定的，复杂的、模糊的。

　　以稳定的状态对抗捉摸不透的风险，是普通人唯一能做的。提前还贷、大包装可乐、热干面，就是人们应对乌卡时代的武器，也是时代间隔的反思。

　　其实支撑生活的东西很简单，无债务、糖、碳水，就足够了。

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责任编辑：刘万里 SF014