金地有啥大事儿？

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　　章子姨

　　来源：壹地产

　　这周一，市场有传言说金地管理层和险资大股东发生了“厉害的大矛盾”，争执点是金地大量民企合作项目需要纾困。

　　这事，被信息渠道很多的投资人知道了。第二天金地债券玩起了神龙甩尾，18金地04跌21%，21基地01跌18%。

　　又过一天，几支中债成交价下跌了三四成。

　　前后三天，金地债券一共遭遇了19笔砸盘交易。对于“谣言”，金地管理层和股东方一头雾水：

　　我们好像从来没有探讨过这个问题吧？

　　昨天，金地在投资者会议上，差点把鞋垫都掏出来证明自己是清白的。他们委屈巴巴地说，测算了合作项目的风险敞口，只有5个亿。

　　也是同行托衬，金地今年已经跃居为中国第八大地产商。5个亿，还不至于让一起过了八年日子的婆媳产生矛盾。

　　子姨写过针对内房股完整的做空套路。买空者先大量卖空股票和债券，然后通过各种渠道放消息，股债大跌，再低价平仓，赚取巨额利润。

　　据说，有时候还有被做空房企的员工，甚至管理人员参与其中。

　　在信心脆弱的氛围里，一张截图就能引起上市房企个股的大波动，这个套路在过去一年屡屡得手。

　　空头们上一次硬刚的是旭辉。三月中旬旭辉股价最低被砸到过两块钱，但到月底股价就回到了四块。

　　轮到金地又准备怎么反击呢？已经决定用10亿回购债券的管理层，套用了一句名言：

　　让我们拭目以待。

　　其实早在6月底，金地债券就有过一轮异动，那几天集团还做了组织架构调整，子姨也怀疑金地有大事了。

　　研究了下发现，金地不仅是降级、合并了几个城市公司，还把有的事业部升级为片区。很明显是正常的组织架构调整了。

　　当时金地的朋友也说，他们看到债券下跌同样惊呆了，组织架构调整就是北方市场不好，一些三四线城市不准备继续拓展了。像一二线优秀、潜力城市还在大力度大拿地，上海就拿了五块。这也是行业大趋势。

　　子姨不相信，又问金地的朋友是不是趁机大裁员了。朋友说，盘随着人均能效调整，有些房企总裁，来我们这也只能当城市总，所以也调整了一些人，让大家更有危机意识，但加起来：

　　裁员不到一成。

　　裁员不到一成，你们还好意思说。

　　投资者会议的同一天，金地主动公布了经营和财务情况。投资人试图找出点毛病来，子姨只看见公告里写满了凡尔赛：

　　融资渠道通畅；

　　销售额累计降幅收窄。

　　除了国央企以外，绝大部分房企的融资渠道已经中断近一年了。金地晒出了2600亿的总银行授信规模，剩余可用授信超过1700亿元，今年上半年还新增了150亿元授信。

　　这个数据，可以和中海、万科比拼。

　　金地的通道不仅畅通，还滑润。2019年融资成本是4.99，去年降到了4.56，现在又降到了4.54。

　　这么好的条件，上半年却只花了81亿拿地。原因就是年初测算的时候感觉形势不对，进行了投资收缩。“怂”字上从下心，这也是他们一直以来遵从内心的结果：

　　量入为出、以销定产。

　　四五月份努力的事，到七八月就有了答案。今年前七个月，金地销售额同比下降36%，四月份这个数字是42%。明显能看出，金地的累计销售额下滑在逐月收窄。

　　国央企以外能做到这点的，只有龙湖和万科。

　　同样的市场环境下，金地上海南门项目推盘356套，去化356套；西安西沣公元项目推盘666套，去化611套；深圳一城就为金地贡献了150亿的销售额。

　　子姨问金地的朋友，他们咋做到的。他和子姨吐槽，这家公司实在太稳健了，从拿地开始就把控得很细致，比一般公司更加讲究拿地逻辑、项目经营逻辑、数据充实程度及真实性。另外，十分重视市场周期研判。

　　上半年，金地将一二线土储占比从65%升到了70%，新获地块净利润率都在11%以上。

　　有些事大家都在说，但是很少有公司真正去做。就像中国最有名的那句摇滚歌词：

　　谁出的题这么难，到处全都是正确答案。

　　金地的凌董在投资者会上说，对今年的业绩很有信心。

　　很长一段时间，凌董因为保守，被投资者经常批评。投资者青睐的，是融创、世茂这种超常规发展的公司。

　　但在充满不确定性的市场中，过去的经验大都失效了。

　　七月份，一线城市新房成交同比下降一成多，三线城市同比下降超过六成。金地行业排名从第12位上升到第8，同时，一些宇宙房企的销售下跌，还在逐月放大。

　　他们有了不同的未来。

　　周五收盘，金地股价重新回到两位数，股民们又开始亲切表白了：

　　我的金地，我又杀回来啦！

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责任编辑：刘万里 SF014