王健林：稳坐钓鱼船？

　　（来源： 地产K线）

万达集团董事长 王健林

　　乐居财经 林振兴 发自北京

　　地处北纬37度的青岛是个好地方，黄海之滨，胶州湾畔，北太平洋的温润气团夹杂着海风呼啸而至，着实养人。王健林把万达集团2019新春联欢会选择在青岛东方影都举行。

　　每年固定时间里，私有化的万达集团总会自觉而主动地公布财务数据，尽管在这一年里，王健林的财富缩水高达109亿美元。1月12日，他还是如期公布了一份中规中矩的成绩单：2018年万达收入达到2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。

　　当晚，他只开怀高歌了一首《万达之歌》，歌词由他本人亲自填写。如果没有2017年的“至暗时刻”，王健林兴许会多哼几首曲目，但绝对不会再去唱《一无所有》。

　　2018年，老王一改从前的高调作风，很少被人提及，儿子王思聪除了凭借旗下IG俱乐部在英雄联盟S8全球总决赛中勇夺总冠军火了一把以外，也开始学着收敛地对待这个世界。

　　今年，万达年会的气氛略显严肃，会场以红色为主基调，贯穿着王健林的忏悔和忠心，“感谢党和政府，没有党和政府领导的改革开放，就没有今天的万达。”

　　当时改革开放方兴未艾，王健林在报纸上频繁看到“大力发展经济”的字眼，敏锐地感觉到成就一番大事业的机会正在眼前，果断决定下海创业，才有了今天的万达帝国。然而，在出炉的“改革开放40年百名杰出民营企业家”榜单中，曾经稳坐三年首富的王健林，居然连一百位都没排进去。

　　“轻资产”答卷

　　“给我一个支点，我将撬动整个地球。”这曾是王健林野心与梦想的写照。

　　如今，“三十而立”的万达，肩上的包袱越来越重，不得不放下“少年意气”求安稳。王健林现在最关心的是杠杆够不够结实、转型成不成功。

　　“万达已经不是房地产企业”，今年，老王底气十足地向14亿中国人民宣誓。

　　早在2015年，王健林在深交所演讲时就提出将万达轻资产转型的想法。他表示，万达的轻资产有两个战略目标：一是2020年开业400-500个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的3分之2要来自租赁收入。

　　2016年万达集团年会上，王健林宣布要逐渐退出房地产行业。彼时，万达房地产收入高达1122.7亿元，王健林家族以2211亿元的财富高居中国富豪榜榜首，比马云还高出了322亿元。

　　然而，万达在“去地产化”方面的大跃进是在2017年，通过与融创、富力那笔总规模高达637亿的“世纪交易”，万达由此剥离了13座文旅项目和77家酒店。虽然抛售让万达资产缩水不少，但却加速了万达的转型。

　　到了2018年3月1日，万达商业地产公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为万达商管集团。这也曾是王健林在新年执行的第一项目标计划。

　　实质上看，万达的轻资产转型是从卖房子变成收租子。万达地产业绩已大为缩水，540.2亿元的2018年度收入，同比减少34.9%。但租金收入却成为接替地产开发业务的一大收入来源，高达328.8亿元，同比增长28.8%。

　　“包租公”王健林坚信，“万达商管越往后，租金收入含金量会越高。”若按照以前20%增长率计算，万达的租金收入将在6年后接近千亿。单凭这一条，他就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

　　作为万达最主要的资产万达广场，在2018年新开业数量达到49个，其中轻资产项目19个；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。这也使得万达在商管领域的收入持续增长，实现收入376.5亿元，同比增长25.9%，包含租金收入。

　　截止目前，280家万达广场遍布全国。按照其开业速度，王健林只要保证商管每年开业超过50个广场，到2020年实现400家的目标还是指日可待。

　　当然，王健林自信的底气不仅来自商管集团的不断变“轻”，还有文化集团。2018年，万达文化集团收入692.4亿元，成为万达第一大产业。综合过去三年的数据可见，并不是万达文化本身增长了多少，而是万达地产收入大规模缩水，从而使得文化集团的业绩凸显。

　　影视是万达文化的支柱，收入达580.6亿元。但与过去两年相比，增长明显乏力。2016年和2017年，影视收入的增长速度均超过30 %，2018年却只增长了9.2%。

　　万达电影也经历了复牌即跌停的噩梦时刻，交易价格从372亿元缩水至106.5亿元。两年半间，万达电影抛出的第四份收购万达影视的方案，但王健林“影视生态圈全产业链”的宏志目前还举步维艰。

　　“卖卖卖”的道路

　　回看2017与2018年，万达的出售动作从未止步，从海外资产到文旅城、再到金融业务。王健林不否认这些买卖背后的转型艰难，他说，“这种战略调整肯定不舒服，甚至是痛苦的”。然而这就是万达瘦身的逻辑。

　　去年2月，万达以约为50000万欧元出售了马德里竞技俱乐部17%股权。3个月后，万达再次大甩卖。其在澳洲黄金海岸项目及悉尼项目也被出售，价格为3.15亿澳元。

　　去年秋天，万达集团还出售位于芝加哥的摩天大楼。加上出售的西班牙大厦，至此，万达集团位于海外的地产项目仅剩下位于芝加哥的万达大厦。公开消息称，就是这最后一个海外地产项目，已有买家正在洽谈中。如果交易完成，意味着王健林的海外地产项目将全部清盘。

　　此外，王健林甩卖文旅项目的脚步也未停止。去年10月，融创宣布以62.81亿元的对价，将万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司收入囊中。被一起卖掉的还有那个号称要投资500亿的东方影都。

　　尽管万达表示将继续投资“一带一路”和“红色文化旅游”，但很明显，文旅业务在万达集团中的占比已经很低，且不断收缩，文旅公司收入仅为2.7亿元。

　　去年底，绿城中国发布公告，将斥资人民币27.18亿元，购买百年人寿9亿股股份。当时，就有消息称，这些股权的卖家是万达集团。半个多月后，百年人寿的公告终于确认，万达集团转让了持有的所有股权。

　　2015年，王健林刚刚开启金融板块时曾豪言壮志：“金融集团成立是万达的一件大事，万达未来价值最大的就是这一板块。”转眼四年间，老王就被自己打脸。

　　当然，有舍有得。王健林也首次提出正式全面进军大健康产业，明确万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

　　他用了“单个国际医院管理合同模板”“花园式国际医院”“智慧医院”等词语，描绘了自己对大健康的构想。还提出了具体方向：2019年内在广州、成都等5个城市的大健康国际医院全部落地，至少3个项目开工建设。

　　“风雨”回A路

　　在央视《对话》节目中，王健林曾将万达商业价值被严重低估视作万达商管私有化的主要原因，“我做了很多行业，有很多次投资，朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心。唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，我不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”

　　2015年9月20日，登陆港交所仅637天的万达商业地产正式退市。

　　从港股私有化退市时，万达商管曾引入外部投资者，艺高人胆大的王健林和土豪们签署了对赌协议，并承诺2018年8月31日前回A上市，否则，万达集团将以年利率12%向境外投资者和年利率10%向境内投资者回购全部股权，本息合计超过300亿元。

　　万达的“两年之约”已然逾期。王健林看着任务遥遥无望，2018年初，又与马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌四巨头签了另外一份对赌协议，借到了钱解决了前一次对赌的危机。签订新的对赌合约并成功将回A时限推后到2023年10月31日。

　　不过，在当前国家严格管控地产相关企业上市的大背景下，若包含地产主业，万达商管的上市更会难上加难。截至目前，已经在A股IPO排队逾三年的万达商管仍然停留在已反馈阶段。

　　“房地产”成了万达商管最难缠的包袱。按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业，为上市铺路。

　　在总结万达2018年工作时，王健林表示，有些人说万达着急上市，他们根本不了解，我们和战略投资者签的协议是五年之内上市，即使不上市也没有回购保证。还是那句话，是金子总会发光，好饭就不怕晚。

　　除了上市梦，已过耳顺之年的王健林曾在2014年吐露另一个梦想，“总资产到1万亿，收入到6000亿，到那一天我有可能就退休了。”

　　然而就目前来看，2018年万达集团企业资产6257.3亿元，“缩水”约742.7亿元；收入达到2142.8亿元，同比下降5.7%。所以说，王健林距离退休，还有两个4000亿的路需要走。

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责任编辑：霍琦